Продажа доли в квартире несовершеннолетнего: когда возникает НДФЛ и кто подаёт декларацию

Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему ребёнку и эта доля продаётся, возраст собственника сам по себе не освобождает доход от НДФЛ.

Несовершеннолетний признаётся налогоплательщиком на общих основаниях. При этом фактически декларацию и налог за ребёнка, как правило, оформляют и уплачивают его родители или другие законные представители.

Нужно ли платить НДФЛ, зависит от нескольких обстоятельств: срока владения долей, налогового статуса ребёнка, оснований для освобождения от налога, возможности применить имущественный вычет или учесть расходы на приобретение квартиры.

Облагается ли НДФЛ доход ребёнка от продажи доли в квартире

Да, по общему правилу доход от продажи принадлежащей ребёнку доли в праве собственности на квартиру может облагаться НДФЛ.

Возраст собственника значения не имеет.

Статус налогоплательщика НДФЛ возникает независимо от того, достиг человек совершеннолетия или нет. Поэтому к доходам ребёнка от продажи недвижимости применяются те же основные налоговые правила, что и к доходам совершеннолетнего собственника.

На порядок налогообложения также влияет то, является ли ребёнок налоговым резидентом РФ.

Соответствующие правила следуют из ст. 11, 19 и 207 НК РФ. Аналогичный подход отражён в Письме Минфина России от 27.08.2024 № 03-04-05/80829.

Когда доход от продажи доли освобождается от НДФЛ

Основное основание для освобождения — истечение минимального срока владения недвижимостью.

Если доля непрерывно находилась в собственности ребёнка не менее установленного минимального срока, доход от её продажи в общем случае не облагается НДФЛ.

Такой порядок предусмотрен п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Поэтому первым делом необходимо определить:

• когда у ребёнка возникло право собственности на долю;
• какой минимальный срок владения применяется в конкретной ситуации;
• истёк ли этот срок к моменту продажи.

Можно ли не платить налог независимо от срока владения

В некоторых случаях — да.

Ст. 217.1 НК РФ предусматривает специальное освобождение от НДФЛ при продаже жилого помещения для семей с детьми, если одновременно выполняются установленные законом условия.

Одно из них связано с тем, что налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями или усыновителями не менее двух детей:

• младше 18 лет;
• либо младше 24 лет, если они обучаются очно;
• либо независимо от возраста, если ребёнок признан судом недееспособным.

Правило также может применяться, если сам налогоплательщик является одним из таких детей.

Если одновременно продаются доли детей или подопечных в жилом помещении, полученные ими доходы при соблюдении требований п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ также могут освобождаться от НДФЛ.

При этом самого наличия двух детей недостаточно — необходимо проверить выполнение всех условий, установленных указанной нормой.

Какие ставки НДФЛ применяются к ребёнку

Если доход от продажи доли не освобождён от налогообложения и доля находилась в собственности меньше минимального срока владения, ставка зависит от налогового статуса ребёнка.

Для налогового резидента РФ применяются ставки 13% и 15% в порядке, предусмотренном НК РФ.

Для налогового нерезидента доход от продажи такой доли облагается по ставке 30%.

Основание — пп. 7 п. 2.2 и пп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ.

Можно ли уменьшить налог при продаже доли ребёнка

Если ребёнок является налоговым резидентом РФ, налогооблагаемый доход можно уменьшить.

Есть два основных варианта:

1. применить имущественный налоговый вычет;
2. вместо вычета учесть фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости.

Размер и порядок применения имущественного вычета зависят, в частности, от того, что именно продаётся:

• отдельная доля в праве собственности;
• квартира как единый объект, в которой ребёнку принадлежит определённая доля.

Поэтому способ оформления сделки имеет значение и для налогового расчёта.

Нужно ли учитывать кадастровую стоимость

Да.

При определении дохода от продажи недвижимости необходимо учитывать специальные правила, связанные с кадастровой стоимостью объекта.

Поэтому нельзя во всех случаях рассчитывать налог только исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.

При подготовке декларации необходимо проверить:

• цену продажи;
• кадастровую стоимость квартиры;
• применимые к году сделки правила определения налогового дохода.

Особые правила для квартир, купленных с материнским капиталом

Отдельные особенности предусмотрены для случаев, когда доля ребёнка в квартире возникла в связи с использованием материнского капитала.

Это особенно важно, поскольку доли детям нередко выделяются не одновременно с первоначальной покупкой квартиры, а позднее.

С какого момента считается срок владения детской долей при маткапитале

Если доля принадлежит ребёнку и получена им в связи с приобретением квартиры с использованием средств материнского капитала, срок владения такой долей исчисляется с даты приобретения квартиры с использованием маткапитала в собственность одного из родителей.

То есть срок не обязательно отсчитывается с даты, когда доля была формально оформлена на ребёнка.

Такой порядок предусмотрен п. 2 ст. 217.1 НК РФ и отражён в Письме Минфина России от 03.06.2025 № 03-04-05/54455.

Если с учётом этого правила минимальный срок владения уже истёк, доход от продажи детской доли может быть освобождён от НДФЛ.

Можно ли учесть расходы родителей на покупку квартиры

Да, при соблюдении установленных условий.

Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, а затем ребёнку была выделена доля, при продаже этой доли до истечения минимального срока владения доход ребёнка можно уменьшить на часть расходов на приобретение всей квартиры, соответствующую его доле.

Это возможно, если соблюдаются необходимые условия, предусмотренные ст. 220 НК РФ.

Какие расходы можно учитывать

К расходам на приобретение квартиры относятся:

• собственные денежные средства, уплаченные за недвижимость;
• средства материнского капитала.

Такой подход отражён в Письме Минфина России от 10.07.2014 № 03-04-07/33669.

Расходы распределяются пропорционально доле ребёнка в праве собственности.

Например, если ребёнку принадлежит 1/4 квартиры, при соответствующих условиях в уменьшение его дохода может учитываться 1/4 подтверждённых расходов на приобретение объекта.

Какие условия необходимо выполнить

Чтобы уменьшить доход ребёнка на часть расходов семьи на покупку квартиры, должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• расходы на приобретение квартиры были понесены членом семьи — владельцем сертификата на материнский капитал и (или) его супругом;
• соответствующая доле ребёнка часть расходов ранее не была учтена другими членами семьи при налогообложении, кроме предусмотренных законом случаев применения имущественных вычетов при покупке жилья и уплате процентов по кредиту.

Эти правила установлены абз. 20–23 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример расчёта НДФЛ при продаже квартиры с детской долей

Предположим, квартира была куплена в 2024 году и оформлена в общую долевую собственность родителей и двух детей.

Расходы на покупку составили 3 500 000 рублей, включая 833 024,74 рубля материнского капитала.

Несовершеннолетнему ребёнку — налоговому резиденту РФ — принадлежит 1/4 квартиры.

В 2026 году квартиру продали как единый объект по одному договору за 4 200 000 рублей.

Доход от продажи не освобождается от НДФЛ.

Налоговая база ребёнка рассчитывается пропорционально его доле:

(4 200 000 − 3 500 000) / 4 = 175 000 рублей

При ставке 13% сумма НДФЛ составит:

175 000 × 13% = 22 750 рублей

Таким образом, при расчёте учитывается не вся сумма, приходящаяся на долю ребёнка, а финансовый результат после уменьшения дохода на соответствующую часть подтверждённых расходов.

Кто должен подавать декларацию за ребёнка

Если доход от продажи доли необходимо декларировать, обязанность возникает у самого несовершеннолетнего как налогоплательщика.

Но фактически документы за него, как правило, подают законные представители.

Обычно это:

• родители;
• усыновители;
• опекуны;
• иные законные представители.

Они же осуществляют уплату НДФЛ за ребёнка в установленном порядке.

Что проверить перед продажей доли ребёнка

Перед расчётом налога стоит определить несколько обстоятельств:

1. когда возникло право собственности ребёнка;
2. применялся ли при приобретении квартиры материнский капитал;
3. истёк ли минимальный срок владения;
4. может ли применяться освобождение для семей с детьми;
5. является ли ребёнок налоговым резидентом РФ;
6. продаётся отдельная доля или квартира целиком;
7. какие расходы на приобретение объекта можно подтвердить;
8. какая часть таких расходов приходится на долю ребёнка;
9. нужно ли учитывать кадастровую стоимость;
10. возникает ли обязанность подавать 3-НДФЛ.

Главное

Несовершеннолетний ребёнок является самостоятельным налогоплательщиком по доходу от продажи принадлежащей ему доли в квартире.

Возраст сам по себе не освобождает от НДФЛ.

При этом налог может не возникнуть, если истёк минимальный срок владения либо применяется специальное освобождение, установленное для семей с детьми.

Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, действуют специальные правила определения срока владения детской долей и учёта расходов на покупку недвижимости.

Если налог всё же подлежит уплате, декларацию и расчёты за несовершеннолетнего, как правило, осуществляют его родители или другие законные представители.