Имущественный вычет при продаже долевой недвижимости: как рассчитывается и когда подаётся 3-НДФЛ

Если квартира, дом или другой объект недвижимости находится в долевой собственности и продаётся до истечения минимального срока владения, полученный доход в общем случае облагается НДФЛ.

Налоговый резидент РФ при этом может уменьшить облагаемый доход:

• на имущественный налоговый вычет;
• либо на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы на приобретение недвижимости.

Размер вычета зависит не только от вида имущества, но и от того, что именно продаётся: весь объект недвижимости по одному договору или отдельная доля в праве собственности.

Когда доход от продажи долевой недвижимости облагается НДФЛ

Доход от продажи недвижимости или доли в ней по общему правилу облагается НДФЛ, если объект находился в собственности меньше минимального срока владения.

Это следует из ст. 207, 208, 217 и 217.1 НК РФ.

Если минимальный срок владения истёк, доход может быть освобождён от налогообложения и вопрос об имущественном вычете в обычной ситуации уже не возникает.

Кто может применить имущественный вычет

Имущественный вычет при продаже недвижимости может использовать налоговый резидент РФ.

Он позволяет уменьшить облагаемый доход и, соответственно, размер НДФЛ к уплате.

Основание — ст. 210 и 220 НК РФ.

Какой максимальный размер вычета

Предельный размер зависит от вида недвижимости.

Для доходов от продажи:

• жилого дома;
• квартиры;
• комнаты;
• садового дома;
• земельного участка;
• доли или долей в указанных объектах

максимальный имущественный вычет составляет 1 000 000 рублей.

Для иных объектов недвижимости, например гаража или нежилого помещения, предельный размер составляет 250 000 рублей.

Такой порядок установлен пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Когда имущественный вычет не применяется

Вычет не предоставляется при продаже недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Это ограничение предусмотрено пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Что важно при долевой собственности

Главный вопрос — продаётся:

• квартира или другой объект целиком по одному договору;
• либо отдельная доля как самостоятельный объект сделки.

От этого напрямую зависит размер доступного каждому собственнику вычета.

Если вся квартира продаётся по одному договору

Если недвижимость находится в долевой собственности и все собственники одновременно продают её как единый объект по одному договору купли-продажи, общий имущественный вычет распределяется между ними пропорционально долям.

Например, если два собственника владеют квартирой по 1/2, то максимальный вычет в 1 млн рублей распределяется следующим образом:

• первому собственнику — 500 000 рублей;
• второму собственнику — 500 000 рублей.

Это правило действует и при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности супругов.

Основание — пп. 3 п. 2 ст. 220 и п. 4 ст. 214.10 НК РФ.

Пример расчёта при продаже квартиры целиком

Отец и сын владеют квартирой по 1/2.

Квартира была приватизирована ими в 2024 году, а в 2026 году продана по одному договору за:

4 500 000 рублей

На долю каждого приходится доход:

4 500 000 / 2 = 2 250 000 рублей

Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального срока, доход облагается НДФЛ.

Общий вычет в 1 000 000 рублей делится пополам.

Каждый может применить:

500 000 рублей

Налоговая база каждого:

2 250 000 − 500 000 = 1 750 000 рублей

При ставке 13% НДФЛ составит:

1 750 000 × 13% = 227 500 рублей

Если продаётся отдельная доля

Совсем иначе рассчитывается вычет, если собственник продаёт свою долю по отдельному договору.

В этом случае предельный размер имущественного вычета не уменьшается пропорционально размеру доли.

То есть при продаже отдельной доли в квартире собственник может использовать вычет до:

1 000 000 рублей

А при продаже отдельной доли в ином объекте недвижимости — до:

250 000 рублей

Такой подход отражён в письмах ФНС России от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@ и от 07.02.2025 № БС-17-11/388@.

Пример продажи отдельной доли

Два наследника получили в 2024 году по 1/2 квартиры.

В 2026 году один из них продал свою 1/2 долю по отдельному договору за:

1 500 000 рублей

Доход облагается НДФЛ, так как минимальный срок владения ещё не истёк.

Продавец вправе применить полный имущественный вычет:

1 000 000 рублей

Налоговая база:

1 500 000 − 1 000 000 = 500 000 рублей

НДФЛ:

500 000 × 13% = 65 000 рублей

Таким образом, продажа отдельной доли и продажа всей квартиры по одному договору могут дать разный налоговый результат.

Можно ли получить по 1 млн рублей на каждый проданный объект

Нет.

Если в течение одного календарного года продано несколько объектов недвижимости, предельный размер имущественного вычета применяется в совокупности ко всем таким продажам, а не отдельно по каждому объекту.

Это следует из ст. 216 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Например, нельзя продать две квартиры в одном году и автоматически получить по 1 млн рублей вычета на каждую.

Можно ли вместо вычета учесть расходы

Да.

Вместо имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить доход на сумму расходов, связанных с приобретением проданной недвижимости.

Расходы должны быть:

• фактически понесены;
• документально подтверждены.

Такой вариант нередко оказывается выгоднее фиксированного вычета.

Какие расходы могут учитываться

Помимо непосредственно стоимости покупки недвижимости, в предусмотренных законом случаях могут учитываться, например:

• проценты по целевому кредиту на приобретение жилья;
• государственная пошлина за регистрацию прав;
• другие документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением объекта.

Такой подход следует из пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ и Определения Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 № 1220-О.

Как распределяются расходы между сособственниками

Если можно определить, сколько именно заплатил каждый собственник, расходы учитываются в соответствии с подтверждающими документами.

Если выделить расходы конкретного сособственника невозможно, общая сумма распределяется между собственниками пропорционально их долям.

Поэтому при покупке недвижимости в долевую собственность желательно сохранять документы, позволяющие понять, кто и какую сумму фактически заплатил.

Что делать с имуществом, полученным по наследству или в дар

Доход от продажи имущества, полученного по наследству или в дар, в определённых случаях также можно уменьшить.

Например, можно учитывать:

• сумму, с которой ранее был уплачен НДФЛ при получении имущества;
• расходы дарителя или наследодателя на приобретение этого имущества, если они ранее не учитывались при налогообложении.

Такое правило предусмотрено пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Как учитывается материнский капитал

Если дом или квартира были приобретены родителями и детьми в общую долевую собственность с использованием материнского капитала, сумма маткапитала признаётся расходом членов семьи в соответствующих долях.

При последующей продаже долей эта сумма может учитываться при расчёте налоговой базы по правилам ст. 220 НК РФ.

Что выгоднее: вычет или расходы

Нужно сравнить два варианта.

Вариант 1. Имущественный вычет

Для жилой недвижимости — до 1 млн рублей.

Вариант 2. Фактические расходы

Можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение.

Например, если доля была приобретена за 2 млн рублей, а продана за 2,2 млн рублей, учитывать фактические расходы может быть намного выгоднее, чем применять фиксированный вычет.

Одновременно использовать оба способа к одному и тому же доходу нельзя.

Когда подавать декларацию 3-НДФЛ

Если доход необходимо декларировать, декларацию 3-НДФЛ нужно представить не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Основание — ст. 216, п. 7 ст. 220 и п. 1 ст. 229 НК РФ.

Какие разделы 3-НДФЛ понадобятся

При декларировании дохода от продажи недвижимости используются, в частности:

• титульный лист;
• раздел 1;
• раздел 2;
• Приложение 1;
• Приложение 6.

В некоторых случаях также требуется Расчёт к Приложению 1.

Порядок заполнения установлен Приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@.

Какие документы приложить

Для подтверждения права на вычет к декларации нужно приложить:

• копию договора купли-продажи недвижимости или доли;
• документы, подтверждающие расходы на приобретение объекта, если доход уменьшается не на фиксированный вычет, а на фактические расходы.

Это могут быть договоры, банковские документы, расписки и другие подтверждения оплаты.

Когда платить НДФЛ

Налог, рассчитанный по декларации, необходимо уплатить не позднее 15 июля года, в котором подаётся декларация.

НДФЛ перечисляется как единый налоговый платёж.

Основание — ст. 11.3, 58 и 228 НК РФ.

Что проверить перед продажей доли

Перед расчётом налога полезно определить:

1. истёк ли минимальный срок владения;
2. продаётся вся недвижимость или отдельная доля;
3. каким договором оформляется продажа;
4. каковы доли собственников;
5. выгоднее имущественный вычет или подтверждённые расходы;
6. имеются ли документы о первоначальной покупке;
7. использовался ли материнский капитал;
8. были ли проданы другие объекты недвижимости в том же году.

Главное

При продаже недвижимости в долевой собственности размер имущественного вычета зависит от того, что именно является объектом продажи.

Если квартира продаётся целиком по одному договору, общий вычет в 1 млн рублей распределяется между собственниками пропорционально их долям.

Если собственник продаёт отдельную долю по самостоятельному договору, он может использовать полный предельный вычет — до 1 млн рублей для жилой недвижимости.

Вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта, если это выгоднее.

Если доход подлежит декларированию, 3-НДФЛ по общему правилу нужно подать до 30 апреля следующего года, а НДФЛ уплатить до 15 июля.