НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентом в России: когда возникает налог и как его уплатить

Если человек не является налоговым резидентом РФ и продаёт недвижимость, расположенную в России, правила налогообложения отличаются от тех, которые применяются к налоговым резидентам.

В частности, если объект находился в собственности меньше установленного минимального срока владения, доход от его продажи в общем случае облагается НДФЛ по ставке 30%. При этом нерезидент не вправе использовать имущественный налоговый вычет.

Разберём, кто считается налоговым нерезидентом, в каких случаях налог при продаже недвижимости можно не платить и как рассчитывается НДФЛ.

Кто считается налоговым нерезидентом РФ

По общему правилу налоговым резидентом РФ признаётся физическое лицо, которое фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Если человек находится в РФ меньше этого срока, он в общем случае считается налоговым нерезидентом.

При этом налоговый статус окончательно определяется по итогам календарного года, в котором был получен соответствующий доход.

Эти правила установлены п. 2 ст. 207, ст. 216 и п. 3 ст. 225 НК РФ.

Важно понимать, что налоговое резидентство не определяется только гражданством. Гражданин России также может оказаться налоговым нерезидентом, если фактически находился за пределами РФ необходимое количество времени.

Облагается ли НДФЛ продажа недвижимости за пределами России

Если налоговый нерезидент продаёт недвижимость, которая находится за пределами Российской Федерации, доход от такой продажи НДФЛ в России не облагается.

Это следует из п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 2 ст. 209 НК РФ.

Иная ситуация возникает, если квартира, дом, земельный участок или другой объект расположен на территории России.

Доход от продажи такой недвижимости относится к доходам от источников в РФ, поэтому нерезидент признаётся плательщиком НДФЛ.

Когда нерезидент может не платить налог с продажи недвижимости

Сам по себе статус налогового нерезидента ещё не означает, что при любой продаже недвижимости придётся платить НДФЛ.

Одно из основных условий — срок владения объектом.

Если недвижимость непрерывно находилась в собственности не менее установленного минимального срока владения, доход от её продажи по общему правилу освобождается от НДФЛ.

Правило применяется не только к квартирам и жилым домам, но и, например, к:

• земельным участкам;
• машино-местам;
• гаражам;
• апартаментам;
• другим нежилым помещениям.

Основание — п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ, а также п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Для налоговых нерезидентов минимальный срок владения недвижимостью определяется по тем же правилам, что и для налоговых резидентов РФ.

Поэтому перед расчётом налога прежде всего нужно установить дату возникновения права собственности и определить, истёк ли к моменту продажи предусмотренный законом минимальный срок владения.

Когда освобождение по сроку владения может не применяться

Для отдельных объектов существуют дополнительные условия.

Если речь идёт о продаже недвижимости, которая не относится к жилым помещениям и садовым домам, освобождение от НДФЛ по сроку владения в общем случае применяется при условии, что имущество непосредственно не использовалось в предпринимательской деятельности.

Кроме того, с 1 января 2026 года освобождение от НДФЛ не применяется, если хотя бы в течение одного дня календарного года, в котором получен доход, налогоплательщик имел статус иностранного агента.

Соответствующие положения предусмотрены ст. 216 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ.

Освобождение при продаже жилья семьёй с двумя и более детьми

НК РФ предусматривает отдельное основание для освобождения от НДФЛ при продаже жилого помещения.

Льгота может применяться, если налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями или усыновителями не менее двух детей и одновременно соблюдаются другие предусмотренные законом условия.

В определённых случаях воспользоваться таким освобождением может также налогоплательщик, являющийся одним из детей в такой семье.

Правила установлены п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Самого факта наличия двух детей для освобождения от налога недостаточно: необходимо проверять выполнение всех условий, предусмотренных этой нормой.

Какая ставка НДФЛ применяется к нерезиденту

Если доход от продажи российской недвижимости не освобождён от налогообложения, для налогового нерезидента применяется ставка 30%.

Такой доход необходимо задекларировать.

Правила налогообложения установлены, в частности:

• п. 1 ст. 207 НК РФ;
• пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ;
• п. 2 ст. 209 НК РФ;
• п. 3 ст. 224 НК РФ;
• ст. 228 НК РФ.

То есть при продаже российской недвижимости нерезиденту важно сначала определить наличие оснований для освобождения. Если их нет, возникает обязанность по исчислению НДФЛ и представлению декларации.

Может ли нерезидент уменьшить налог с помощью имущественного вычета

Нет.

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости налоговым нерезидентам не предоставляется.

Это одно из ключевых отличий от налогообложения резидентов.

Соответствующее ограничение предусмотрено п. 3 ст. 210 и абз. 4 п. 3 ст. 214.10 НК РФ.

Поэтому нельзя автоматически применять к нерезиденту правила расчёта налога, которые используются при продаже квартиры налоговым резидентом РФ.

Нужно ли учитывать кадастровую стоимость недвижимости

Да.

При определении налогооблагаемого дохода нерезидент, как и налоговый резидент РФ, должен учитывать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Это предусмотрено п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Следовательно, для расчёта НДФЛ недостаточно во всех случаях просто взять цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи.

Налоговые правила предусматривают специальный порядок определения дохода от продажи недвижимости с учётом её кадастровой стоимости.

Поэтому перед подачей декларации имеет смысл отдельно проверить:

• цену продажи по договору;
• кадастровую стоимость объекта;
• налоговые правила, действовавшие в году продажи.

Нужно ли нерезиденту подавать декларацию 3-НДФЛ

Если доход от продажи недвижимости не освобождён от налогообложения, его необходимо задекларировать.

Нерезидент самостоятельно исполняет обязанность по декларированию дохода и уплате соответствующего НДФЛ в общем порядке.

Фактически последовательность действий выглядит так:

1. определить свой налоговый статус за год продажи;
2. установить срок владения недвижимостью;
3. проверить наличие оснований для освобождения от НДФЛ;
4. определить налогооблагаемый доход с учётом правил о кадастровой стоимости;
5. рассчитать НДФЛ по ставке 30%;
6. представить налоговую декларацию;
7. уплатить рассчитанный налог.

Что важно проверить нерезиденту перед продажей недвижимости

Налоговые последствия лучше определить ещё до заключения договора купли-продажи.

Особое значение имеют:

• местонахождение недвижимости — в России или за её пределами;
• налоговый статус продавца по итогам календарного года;
• дата приобретения объекта и продолжительность владения им;
• вид недвижимости;
• использование объекта в предпринимательской деятельности;
• наличие предусмотренных НК РФ оснований для освобождения от налога;
• кадастровая стоимость объекта;
• цена, указанная в договоре.

Например, если квартира находится в России, но продавец уже длительное время живёт за границей, одного факта российского гражданства недостаточно для применения правил, предусмотренных для налоговых резидентов.

И наоборот, статус нерезидента сам по себе не означает обязательного возникновения налога: если соблюдены условия освобождения, доход от продажи недвижимости может не облагаться НДФЛ.

Что будет, если не задекларировать доход

Если налогоплательщик обязан представить декларацию и уплатить НДФЛ, но не исполняет эту обязанность, это может повлечь предусмотренные налоговым законодательством негативные последствия.

Поэтому при продаже российской недвижимости налоговому нерезиденту важно заранее определить, возникает ли обязанность по уплате налога, а не ориентироваться только на гражданство, место постоянного проживания или цену сделки.

Главные вопросы здесь — налоговый статус продавца, срок владения объектом, наличие основания для освобождения и правильное определение налогооблагаемого дохода.