Имущественный вычет при покупке жилья у родственников: когда он возможен

Покупка квартиры, дома или другого жилья у родственника сама по себе не всегда лишает права на имущественный налоговый вычет.

Главное значение имеет степень родства и наличие взаимозависимости между продавцом и покупателем.

Если жильё приобретается у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр, имущественный вычет не предоставляется. В сделках с другими родственниками вычет возможен, если стороны не признаются взаимозависимыми по иным основаниям.

Почему родство влияет на вычет

При покупке жилья физическое лицо в общем случае может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

Такое право предусмотрено пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Однако п. 5 ст. 220 НК РФ устанавливает ограничение: вычет не предоставляется, если договор купли-продажи жилья заключён между взаимозависимыми физическими лицами.

То есть для налоговой имеет значение не только сам факт покупки недвижимости, но и отношения между продавцом и покупателем.

Кто считается взаимозависимым

Общие правила взаимозависимости установлены ст. 105.1 НК РФ.

Физические лица могут считаться взаимозависимыми, если особенности отношений между ними способны влиять на условия или результаты совершаемых сделок.

В частности, взаимозависимыми признаются:

• супруги;
• родители и дети;
• усыновители и усыновлённые;
• братья и сёстры;
• опекун или попечитель и подопечный;
• физические лица, если одно из них подчиняется другому по должностному положению.

Основание — п. 1, пп. 10 и 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

У кого нельзя купить жильё с вычетом

Имущественный вычет не предоставляется, если жильё приобретается по договору купли-продажи у:

• супруга или супруги;
• отца или матери;
• усыновителя;
• сына или дочери;
• усыновлённого ребёнка;
• родного или неполнородного брата;
• родной или неполнородной сестры;
• опекуна или попечителя — при наличии соответствующих отношений;
• подопечного.

Для таких сделок ограничение действует независимо от цены недвижимости и других условий договора.

Имеет ли значение рыночная цена сделки

Нет.

Даже если квартира продаётся по обычной рыночной цене, деньги реально перечислены продавцу и сделка полностью исполнена, это не устраняет ограничение.

Если продавец и покупатель относятся к взаимозависимым лицам, имущественный вычет не предоставляется.

Такой подход отражён в Определении Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 № 2538-О и других судебных материалах.

Поэтому аргумент «мы купили квартиру по рынку и всё оплатили по-настоящему» сам по себе не даёт права на вычет в сделке между, например, родителем и ребёнком.

Нужно ли налоговой доказывать, что сделка была экономически необоснованной

Нет.

Если сделка совершена между лицами, которые прямо признаются взаимозависимыми, налоговому органу для отказа в имущественном вычете не нужно дополнительно доказывать:

• фиктивность сделки;
• нерыночность цены;
• отсутствие экономического смысла;
• искусственное создание права на вычет.

На это указано, в частности, в п. 5.1 Письма ФНС России от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648.

Можно ли получить вычет при покупке у других родственников

Да, в определённых случаях.

Сам факт любого родства не означает автоматическую взаимозависимость.

Например, получение имущественного вычета возможно при покупке жилья у иных родственников, если они не входят в установленный НК РФ перечень взаимозависимых лиц и отсутствуют другие основания для признания взаимозависимости.

В частности, ограничение само по себе не распространяется на сделки между более дальними родственниками.

Можно ли купить жильё у родителей супруга

В общем случае такая сделка сама по себе не препятствует имущественному вычету.

Например, покупка квартиры одним супругом у отца или матери другого супруга не означает автоматической взаимозависимости по ст. 105.1 НК РФ.

Такой подход отражён в Письме Минфина России от 13.07.2015 № 03-04-07/40094.

Однако необходимо учитывать, что между сторонами не должно быть иных отношений, позволяющих признать их взаимозависимыми.

Когда даже дальних родственников могут признать взаимозависимыми

Перечень родственников в ст. 105.1 НК РФ не всегда является единственным основанием.

Суд вправе признать лиц взаимозависимыми и по другим обстоятельствам, если отношения между ними позволяют одному лицу определять решения другого.

Это предусмотрено п. 7 ст. 105.1 НК РФ.

Например, значение могут иметь отношения должностного подчинения.

Поэтому при покупке недвижимости у родственника, который формально не включён в перечень близких взаимозависимых лиц, всё равно необходимо проверить, нет ли между сторонами иных обстоятельств взаимозависимости.

Пример: покупка квартиры у родителей

Сын покупает квартиру у матери.

Независимо от того:

• по какой цене продаётся квартира;
• соответствует ли цена рынку;
• перечислены ли деньги через банк;
• реально ли изменился собственник,

имущественный вычет по такой покупке не предоставляется.

Причина — продавец и покупатель относятся к взаимозависимым лицам.

Пример: покупка жилья у брата

Сестра приобретает квартиру у родного брата.

Вычет получить нельзя, поскольку братья и сёстры прямо указаны в числе взаимозависимых лиц.

То же правило действует и для неполнородных братьев и сестёр, имеющих общего отца или мать.

Пример: покупка у тестя или свёкра

Один супруг приобретает недвижимость у отца другого супруга.

Такие лица не признаются взаимозависимыми только из-за этого свойства.

Поэтому имущественный вычет в общем случае может быть получен, если:

• соблюдены остальные условия ст. 220 НК РФ;
• отсутствует должностное подчинение;
• суд не признавал стороны взаимозависимыми по другим основаниям.

Можно ли получить вычет при покупке у других родственников

В зависимости от конкретных отношений вычет может быть возможен, например, при покупке у:

• дяди или тёти;
• племянника или племянницы;
• двоюродного брата или сестры;
• других родственников, не указанных прямо в п. 2 ст. 105.1 НК РФ;
• родственников супруга.

Но в каждом случае необходимо отдельно проверить наличие других оснований для взаимозависимости.

Что проверить до заключения сделки

Если вы рассчитываете получить имущественный вычет, до подписания договора желательно проверить:

1. кем продавец приходится покупателю;
2. входит ли он в перечень взаимозависимых лиц по ст. 105.1 НК РФ;
3. есть ли между сторонами отношения опеки или попечительства;
4. существует ли должностное подчинение;
5. имеются ли иные обстоятельства, позволяющие говорить о влиянии одной стороны на решения другой;
6. выполняются ли остальные условия получения имущественного вычета.

Особенно важно сделать это до покупки, поскольку после регистрации сделки изменить факт взаимозависимости сторон уже невозможно.

Главное

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственника возможен не всегда.

Вычет не предоставляется при покупке жилья у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, поскольку такие лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.

Рыночная цена и реальность расчётов ситуацию не меняют.

При покупке недвижимости у других родственников или свойственников вычет может быть предоставлен, если между сторонами нет иных оснований для признания их взаимозависимыми.