Имущественный вычет при покупке жилья в долевую собственность: размер и порядок получения

При покупке квартиры, дома или другого жилья в долевую собственность каждый сособственник при соблюдении условий может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

Если недвижимость приобретена за собственные средства, вычет предоставляется исходя из фактически понесённых расходов конкретного собственника на приобретение его доли. Максимальный размер такого вычета — 2 млн рублей на человека.

При этом для супругов, родителей с несовершеннолетними детьми и некоторых других ситуаций действуют специальные правила.

Кто может получить имущественный вычет

Право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья предусмотрено ст. 220 НК РФ.

При долевой собственности каждый собственник получает вычет самостоятельно исходя из своих расходов.

Например, если квартиру приобрели три человека в равных долях, право каждого из них на вычет определяется отдельно.

Сам факт того, что объект находится в общей долевой собственности, не уменьшает установленный законом максимальный лимит вычета на одного налогоплательщика.

Какой максимальный размер вычета

При приобретении жилья за собственные средства каждый сособственник вправе заявить фактически понесённые расходы на покупку своей доли, но не более:

2 000 000 рублей

Такой предел установлен пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

При этом имеет значение не только размер доли, но и то, сколько конкретно заплатил соответствующий собственник.

Если один собственник заплатил за долю другого

По общему правилу расходы, которые один сособственник понёс на приобретение доли другого совершеннолетнего собственника, не увеличивают размер его собственного вычета.

То есть нельзя просто оплатить долю другого человека и включить всю сумму в свой имущественный вычет.

Такой подход отражён также в п. 19 Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015.

Это правило применяется, в частности, при покупке недвижимости:

• родственниками;
• родителями и совершеннолетними детьми;
• супругами, если брачным договором установлен режим раздельной или долевой собственности.

Пример: квартира куплена отцом и двумя взрослыми сыновьями

Отец и два его совершеннолетних сына приобрели квартиру за:

9 000 000 рублей

Квартира оформлена на троих в равных долях.

Каждый фактически заплатил:

9 000 000 / 3 = 3 000 000 рублей

Если ранее никто из них имущественный вычет не использовал, каждый вправе заявить максимальный размер:

2 000 000 рублей

То есть общий размер возможных вычетов семьи в такой ситуации может составить 6 млн рублей, но право каждого собственника рассматривается отдельно.

Можно ли передать свой вычет другому собственнику

Нет.

Если налогоплательщик уже получил имущественный вычет, отказаться от него и передать право на вычет или его остаток другому человеку нельзя.

Право на имущественный вычет является индивидуальным.

Можно ли использовать остаток вычета по другому объекту

Для недвижимости, приобретённой начиная с 2014 года, действует правило о переносе остатка.

Если налогоплательщик использовал не весь лимит в 2 млн рублей, оставшуюся часть можно использовать при покупке другого объекта недвижимости.

Например, если человек приобрёл долю за 1,2 млн рублей и использовал соответствующий вычет, у него может сохраниться остаток:

2 000 000 − 1 200 000 = 800 000 рублей

Его можно использовать при последующей покупке жилья при соблюдении требований НК РФ.

Особые правила для пенсионеров

Пенсионеры вправе переносить имущественный вычет на предыдущие календарные годы.

Перенос допускается не более чем на три года, непосредственно предшествующих тому календарному году, в котором образовался остаток вычета.

Соответствующие правила предусмотрены ст. 220 НК РФ.

Как получают вычет супруги

Для супругов действует особый порядок.

Если между ними нет брачного договора, устанавливающего раздельный или долевой режим собственности, имущество в общем случае рассматривается как находящееся в совместной собственности супругов.

При этом каждый супруг может претендовать на имущественный вычет независимо от того:

• на кого оформлена недвижимость;
• кто указан собственником конкретной доли;
• кто непосредственно перечислял деньги.

Каждый супруг вправе получить вычет в пределах фактически произведённых супругами расходов, но не более:

2 млн рублей на каждого

Правила основаны на ст. 256 ГК РФ, ст. 33 и 42 СК РФ и ст. 220 НК РФ.

Что меняется, если есть брачный договор

Если супруги заключили брачный договор и установили режим раздельной или долевой собственности, размер вычета определяется с учётом закреплённого ими режима имущества и фактических расходов.

В таком случае применяются общие правила о расходах конкретного сособственника.

Можно ли получить вычет за долю несовершеннолетнего ребёнка

Да.

Если родитель за собственные средства приобретает недвижимость в долевую собственность с несовершеннолетним ребёнком, он может получить имущественный вычет не только по расходам на свою долю, но и по расходам на долю ребёнка.

При этом общий максимальный размер вычета для родителя не увеличивается и составляет:

2 000 000 рублей

Основание — п. 6 ст. 220 НК РФ.

В какой момент ребёнок должен быть несовершеннолетним

Для получения родителем вычета по расходам на долю ребёнка важно его возрастное положение на определённую дату.

Если приобретается готовое жильё, ребёнок должен быть несовершеннолетним на момент государственной регистрации права собственности.

Если квартира приобретается по договору участия в долевом строительстве, учитывается возраст ребёнка на момент оформления акта приёма-передачи недвижимости.

Пример: квартира куплена матерью и несовершеннолетним сыном

Мать приобрела квартиру совместно с несовершеннолетним сыном.

Стоимость квартиры:

3 800 000 рублей

Доли распределены поровну — по 1/2.

Ранее мать имущественный вычет не использовала.

Она вправе заявить расходы как по своей доле, так и по доле ребёнка, но в пределах максимального лимита.

Поэтому размер её имущественного вычета составит:

2 000 000 рублей

Что если ребёнок уже совершеннолетний

По общему правилу родитель не может получить имущественный вычет по расходам на приобретение доли совершеннолетнего ребёнка.

Исключение предусмотрено для совершеннолетнего ребёнка, признанного судом недееспособным.

В этом случае родитель также может получить вычет по расходам на приобретение соответствующей доли.

Какие документы нужны для вычета

Комплект документов зависит от того, какой именно объект недвижимости приобретён.

Для квартиры, жилого дома или комнаты могут понадобиться:

• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие право собственности;
• выписка из ЕГРН;
• ранее выданное свидетельство о регистрации права собственности, если оно оформлялось до изменения порядка регистрации.

Документы при покупке по ДДУ

Если квартира или доля приобретается в строящемся доме, потребуются:

• договор участия в долевом строительстве;
• передаточный акт;
• либо иной документ о передаче объекта застройщиком и его принятии участником долевого строительства.

При этом обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности на квартиру, комнату или соответствующую долю.

Документы при покупке земельного участка

Если приобретается земельный участок, могут понадобиться:

• договор приобретения земельного участка;
• документы о праве собственности на участок;
• документы о праве собственности на расположенный на нём жилой дом.

Какие документы нужны при покупке с ребёнком

Если недвижимость приобретается в долевую собственность с несовершеннолетним ребёнком, необходимо подтвердить родство.

Для этого может потребоваться:

• свидетельство о рождении ребёнка.

Если совершеннолетний ребёнок признан недееспособным, понадобится:

• решение суда о признании его недееспособным.

Как подтвердить расходы

Для имущественного вычета важно подтвердить не только приобретение недвижимости, но и фактические расходы конкретного налогоплательщика.

Подтверждением могут быть:

• расписка продавца о получении денег;
• акт о передаче денежных средств;
• банковские выписки;
• документы о перечислении средств продавцу;
• квитанции к приходным ордерам;
• другие платёжные документы.

Что если деньги переводились со счёта другого покупателя

Сам по себе факт того, что оплата доли прошла со счёта другого покупателя, не исключает право на вычет.

Главное — подтвердить, что фактические расходы понесли именно вы.

Например, один из покупателей мог перечислить продавцу всю сумму со своего счёта, а другой заранее передал ему деньги за свою долю.

Подтвердить это можно, например, распиской о передаче денежных средств.

Может ли оплатить представитель

Да.

Оплату может произвести представитель налогоплательщика.

Для этого может использоваться доверенность, оформленная в простой письменной форме.

При подтверждении вычета налоговый орган вправе запросить такую доверенность.

Как получить имущественный вычет

Вычет при покупке жилья в долевую собственность можно оформить:

• через работодателя;
• через налоговый орган.

Порядок получения установлен п. 7 и 8 ст. 220 НК РФ.

Что проверить перед оформлением вычета

Перед подачей документов полезно определить:

1. кто является собственником каждой доли;
2. кто фактически оплатил каждую долю;
3. использовал ли каждый собственник имущественный вычет раньше;
4. приобреталась ли предыдущая недвижимость до или после 2014 года;
5. являются ли собственники супругами;
6. заключён ли между супругами брачный договор;
7. есть ли среди собственников несовершеннолетний ребёнок;
8. имеются ли платёжные документы.

Главное

При покупке жилья в долевую собственность каждый сособственник в общем случае получает имущественный вычет исходя из своих фактических расходов на приобретение доли, но не более 2 млн рублей.

Расходы на приобретение доли другого совершеннолетнего собственника обычно нельзя добавить к своему вычету.

Для супругов и родителей несовершеннолетних детей действуют специальные правила.

Родитель может заявить расходы на приобретение доли ребёнка, но общий лимит его вычета всё равно останется равным 2 млн рублей.

Получить вычет можно через работодателя либо через налоговый орган при наличии документов, подтверждающих право собственности и фактические расходы.