Как вернуть задаток по предварительному договору: когда деньги возвращают в двойном размере

Перед заключением договора купли-продажи квартиры, автомобиля или другого имущества стороны нередко подписывают предварительный договор и договариваются о внесении задатка. Покупатель передаёт определённую сумму в подтверждение своих намерений, а продавец обязуется заключить основной договор на согласованных условиях.

Но сделка может не состояться. Например, продавец передумал продавать имущество, покупатель отказался от покупки или стороны не успели заключить основной договор в установленный срок.

Возникает вопрос: можно ли вернуть задаток и в каком размере?

Ответ зависит прежде всего от причин, по которым основной договор не был заключён. В одних случаях задаток возвращается в первоначальной сумме, в других его можно взыскать в двойном размере. Но если сделка сорвалась по вине лица, внесшего задаток, деньги могут остаться у другой стороны.

Что происходит с задатком по предварительному договору

Предварительный договор закрепляет обязанность сторон в будущем заключить основной договор на согласованных условиях.

По пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства из предварительного договора прекращаются, если до окончания установленного срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить.

Задаток служит способом обеспечения исполнения соответствующих обязательств.

При этом его судьба зависит от того, состоялась ли основная сделка и кто отвечает за её несостоявшееся заключение.

Если основной договор заключён и лицо, передавшее задаток, должно произвести по нему оплату, задаток засчитывается в счёт соответствующего платежа. Такой порядок разъяснён в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49.

Если же основной договор заключить не удалось, необходимо определить основания прекращения обязательств.

Когда задаток можно вернуть в одинарном размере

Возврат задатка в первоначальной сумме возможен, если основной договор не был заключён по обстоятельствам, за которые сторона, внёсшая задаток, не отвечает, либо если основания для удержания денег отпали.

Рассмотрим наиболее распространённые ситуации.

Истёк срок предварительного договора, а сделка не состоялась

Если срок заключения основного договора истёк, но ни одна из сторон не направила другой предложение заключить его, обязательства из предварительного договора прекращаются.

Это предусмотрено пунктом 6 статьи 429 ГК РФ.

В подобной ситуации у лица, получившего задаток, по общему правилу отсутствуют основания продолжать удерживать денежные средства.

Такой вывод следует также из пункта 4 статьи 329 ГК РФ, регулирующего прекращение обеспечения при прекращении основного обязательства.

Например, покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и определили срок подписания основного договора. Однако до окончания этого срока ни одна из сторон не предложила оформить сделку.

Если обязательства по предварительному договору прекратились и отсутствуют основания для применения ответственности за их нарушение, покупатель может потребовать возврата переданного задатка.

Заключить основной договор оказалось невозможно

Если исполнение обязательства стало невозможным по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, задаток подлежит возврату.

Такое правило предусмотрено пунктом 1 статьи 381 ГК РФ.

Значение имеет именно отсутствие ответственности обеих сторон за обстоятельства, препятствующие заключению основного договора.

Стороны расторгли предварительный договор по соглашению

Если покупатель и продавец добровольно договорились прекратить предварительный договор, задаток по общему правилу возвращается лицу, которое его внесло.

Основанием служит пункт 1 статьи 381 ГК РФ.

При оформлении соглашения о расторжении желательно сразу определить размер возвращаемой суммы и срок перечисления денежных средств. Это позволит избежать отдельного спора о возврате задатка.

Основной договор заключён, но задаток внёс не плательщик

Иногда предварительный договор предусматривает внесение задатка одним лицом, однако по основному договору оплачивать имущество должно другое лицо.

В подобных обстоятельствах задаток может подлежать возврату тому, кто его предоставил.

Соответствующий подход отражён в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49.

Предварительный договор признан недействительным

Если предварительный договор недействителен, полученные по нему денежные средства могут подлежать возврату.

Например, договор может оказаться ничтожным из-за нарушения обязательных требований к его форме.

В этом случае применяются положения пункта 2 статьи 167 и пункта 2 статьи 429 ГК РФ.

Возврат переданных денег осуществляется по правилам о последствиях недействительности сделки и неосновательном обогащении, в том числе с учётом статей 1102 и 1103 ГК РФ.

Когда можно взыскать задаток в двойном размере

Вернуть задаток в двойном размере можно, если за неисполнение обеспеченного обязательства отвечает сторона, которая получила деньги.

Это прямо предусмотрено пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Например, покупатель передал продавцу задаток в размере 100 000 рублей, а продавец без законных оснований отказался заключать основной договор.

При наличии предусмотренных законом условий покупатель может потребовать 200 000 рублей, то есть двойную сумму переданного задатка.

Однако одного факта отказа продавца не всегда достаточно. Необходимо учитывать поведение обеих сторон.

Продавец уклоняется от заключения основного договора

Если продавец без уважительных оснований отказывается подписывать основной договор, покупатель может потребовать возврата задатка в двойном размере.

Но для этого важно подтвердить, что сам покупатель был готов заключить сделку и своевременно предложил продавцу это сделать.

Например, покупатель может направить продавцу письменное предложение заключить основной договор на условиях предварительного соглашения.

Такое предложение необходимо сделать до окончания срока, установленного для заключения основного договора.

В Определении Верховного Суда РФ от 15.01.2019 № 18-КГ18-232 разъяснено, что при отсутствии доказательств намерения покупателя заключить основной договор и своевременного предложения сделать это на контрагента нельзя возложить отрицательные последствия в виде выплаты двойного задатка.

Поэтому при возникновении спора имеют значение не только причины отказа продавца, но и действия самого покупателя.

Покупатель отказался от сделки из-за нарушений продавца

В определённых обстоятельствах покупатель вправе самостоятельно отказаться от заключения основного договора и всё равно потребовать двойной задаток.

Это возможно, если причины отказа связаны с обстоятельствами, за которые отвечает продавец, а право покупателя на отказ предусмотрено законом, иным правовым актом или предварительным договором.

Соответствующий подход следует из статей 310 и 450.1, а также пункта 4 статьи 329 ГК РФ.

Таким образом, значение имеет не то, кто первым заявил об отказе, а кто несёт ответственность за то, что основная сделка не состоялась.

В каких случаях задаток не возвращается

Закон предусматривает ситуации, когда лицо, внесшее задаток, теряет право требовать его обратно.

Покупатель сам отказался от заключения договора

Если основной договор не был заключён по вине покупателя, который передал задаток, деньги могут остаться у продавца.

Например, покупатель без уважительных причин передумал приобретать квартиру и отказался подписывать основной договор, хотя продавец был готов выполнить свои обязательства.

В таком случае применяются положения пункта 2 статьи 381 ГК РФ.

При этом значение имеет наличие у покупателя законного или договорного права отказаться от заключения основного договора.

Если такого права нет и покупатель необоснованно отказывается от сделки, получатель задатка вправе оставить сумму себе.

Причём указанные последствия могут применяться даже при наличии в предварительном договоре условий об ином порядке возврата задатка.

Основной договор заключён

Если стороны подписали основной договор, а лицо, передавшее задаток, является плательщиком по нему, задаток не возвращается отдельно.

Он засчитывается в счёт предусмотренного основным договором платежа.

Например, покупатель внёс задаток 150 000 рублей в обеспечение заключения договора купли-продажи недвижимости.

После подписания основного договора указанная сумма учитывается как часть оплаты приобретаемого объекта.

Такой порядок соответствует пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49.

Как вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры

Для предварительных договоров купли-продажи недвижимости специальных правил возврата задатка законодательство не устанавливает.

Поэтому применяется общий порядок.

Прежде всего необходимо проверить условия предварительного договора и определить причины, по которым основная сделка не состоялась.

Затем следует выяснить, кто несёт ответственность за незаключение основного договора.

Если ни одна из сторон не виновата или обязательства прекратились по другим предусмотренным законом основаниям, обычно можно требовать возврата первоначальной суммы.

Если же продавец необоснованно уклонился от заключения основного договора, а покупатель своевременно предлагал оформить сделку, могут возникнуть основания для взыскания двойного задатка.

После определения размера требования необходимо направить контрагенту претензию, а при отсутствии добровольного возврата — обратиться в суд.

Как составить претензию о возврате задатка

Законодательство не устанавливает специальной формы претензии о возврате задатка.

Документ можно подготовить в свободной письменной форме, указав обстоятельства сделки и основания требования.

В претензии рекомендуется отразить:

• дату и номер предварительного договора, а также условие о задатке;
• реквизиты отдельного соглашения о задатке, если оно заключалось;
• сумму переданных денежных средств;
• дату и способ внесения задатка;
• причины, по которым основной договор не был заключён;
• требование вернуть задаток в одинарном или двойном размере;
• срок возврата денежных средств;
• банковские реквизиты для перечисления денег.

Если покупатель требует двойной задаток из-за уклонения продавца от заключения основного договора, необходимо указать соответствующие обстоятельства.

Например, можно сослаться на ранее направленное письменное предложение заключить основной договор и отсутствие ответа со стороны продавца.

Правовым основанием требования о выплате двойной суммы выступает пункт 2 статьи 381 ГК РФ.

В какой срок должны вернуть задаток

Если срок возврата установлен предварительным договором или соглашением о задатке, необходимо руководствоваться соответствующими условиями.

Если срок не предусмотрен, можно потребовать возврата денежных средств в течение семи дней с момента предъявления требования, основываясь на пункте 2 статьи 314 ГК РФ.

В претензии целесообразно указать конкретный срок для добровольного исполнения обязательства.

Если покупатель одновременно направляет уведомление об отказе от предварительного договора по предусмотренным законом или договором основаниям, требование о возврате задатка можно включить непосредственно в такое уведомление.

Обязательно ли направлять претензию перед обращением в суд

Это зависит от того, какой суд будет рассматривать спор.

Если спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде, по общему правилу необходимо соблюдать обязательный досудебный порядок.

В частности, часть 5 статьи 4 АПК РФ предусматривает досудебное урегулирование споров о взыскании денежных средств по договорным обязательствам и требований о неосновательном обогащении, если не применяется установленное законом исключение.

Поэтому перед предъявлением иска о взыскании задатка необходимо направить контрагенту соответствующее требование.

Если спор рассматривается судом общей юрисдикции, обязательная претензия нужна только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Это следует из части 4 статьи 3 ГПК РФ.

Для требований о возврате задатка по предварительному договору общего обязательного претензионного порядка законодательство не устанавливает.

Тем не менее направление письменного требования может помочь вернуть деньги без судебного разбирательства.

Как взыскать задаток через суд

Если получатель задатка не возвращает деньги добровольно, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо определить подсудность спора, подготовить исковое заявление и собрать подтверждающие документы.

К иску могут понадобиться предварительный договор, соглашение о задатке, документы о перечислении денежных средств, переписка сторон и доказательства предъявления предложения о заключении основного договора.

Если спор касается взыскания двойного задатка, особое значение имеют доказательства того, что истец был готов заключить основной договор, а ответчик уклонился от его заключения либо иным образом отвечал за несостоявшуюся сделку.

Перед подачей иска необходимо уплатить государственную пошлину и направить другим участникам дела копии процессуальных документов в установленном порядке.

Исковое заявление можно подать в бумажной или электронной форме с соблюдением процессуальных требований.

Как получить деньги после решения суда

Если суд удовлетворил требование о возврате задатка, но ответчик добровольно не перечислил присуждённую сумму, может потребоваться принудительное исполнение решения.

После получения исполнительного листа взыскатель вправе направить его в Федеральную службу судебных приставов.

Если известны банковские счета должника, исполнительный документ можно предъявить непосредственно в банк или другую кредитную организацию, обслуживающую соответствующий счёт.

Такая возможность предусмотрена частью 1 статьи 8 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Если исполнительный документ предусматривает взыскание денежных средств в общей сумме не более 100 000 рублей, его также можно направить непосредственно организации или иному лицу, выплачивающему должнику заработную плату, пенсию, стипендию либо другие периодические платежи.

Это предусмотрено частью 1 статьи 9 Закона об исполнительном производстве.

Выбор способа исполнения зависит от обстоятельств дела и имеющихся сведений о должнике.

Что важно проверить перед требованием о возврате задатка

Главное при возврате задатка по предварительному договору — установить причину, по которой основной договор не был заключён.

Если срок предварительного договора истёк и ни одна сторона не предложила заключить основную сделку, обычно возникают основания для возврата задатка в первоначальной сумме.

Если получатель задатка необоснованно уклонился от заключения основного договора, у другой стороны может возникнуть право на взыскание двойной суммы.

Но в таком случае необходимо подтвердить собственную готовность заключить договор и своевременное предложение сделать это.

Если же от заключения основного договора без законных оснований отказалось лицо, внёсшее задаток, денежные средства могут остаться у контрагента.

Поэтому перед предъявлением требования важно изучить предварительный договор, проверить сроки, восстановить последовательность действий сторон и собрать доказательства своей позиции.

При наличии оснований для возврата задатка следует направить письменную претензию, а если урегулировать вопрос добровольно не удалось — обратиться за судебной защитой.