Ответственность по договору аренды: неустойка, убытки и проценты по статье 395 ГК РФ

Нарушение договора аренды может повлечь для арендатора или арендодателя обязанность выплатить неустойку, компенсировать убытки или уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

При этом далеко не все меры ответственности обязательно должны быть прямо записаны в договоре. Например, обязанность возместить причиненные нарушением убытки или заплатить проценты по ст. 395 ГК РФ в предусмотренных законом случаях может возникнуть и без специального условия в договоре.

В то же время стороны вправе заранее определить многие вопросы ответственности самостоятельно: установить размер неустойки, предусмотреть специальные основания для ее начисления, определить размер процентов или ограничить возмещение убытков в допустимых законом пределах.

Разберем, какую ответственность несут арендатор и арендодатель по договору аренды и как применяются основные меры ответственности.

Какие меры ответственности предусмотрены по договору аренды

К отношениям по аренде применяются общие правила гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств.

Основными мерами являются:

• возмещение убытков — ст. 15 и 393 ГК РФ;
• проценты за пользование чужими денежными средствами — ст. 395 ГК РФ;
• неустойка — ст. 330 ГК РФ.

Конкретная мера зависит от характера нарушения.

Например, если арендатор вовремя не внес арендную плату, арендодатель при наличии оснований может требовать проценты по ст. 395 ГК РФ.

Если договор предусматривает пеню за просрочку оплаты, может применяться договорная неустойка.

Если нарушение одной из сторон причинило другой стороне дополнительные расходы или иной имущественный ущерб, может возникнуть право на возмещение убытков.

Поэтому в договоре аренды желательно отдельно определить:

• какие нарушения влекут ответственность;
• какая именно ответственность применяется;
• размер неустойки;
• порядок ее расчета;
• пределы возмещения убытков;
• особенности начисления процентов;
• возможность одновременного применения нескольких мер ответственности.

Какой срок исковой давности применяется по договору аренды

К требованиям, вытекающим из договора аренды, по общему правилу применяется трехлетний срок исковой давности.

Это следует из п. 1 ст. 196 ГК РФ.

Иными словами, если одна из сторон считает, что другая нарушила ее права, затягивать с предъявлением требований не стоит.

Сам по себе факт истечения трех лет не означает автоматического прекращения требования, однако при рассмотрении спора ответчик может заявить о пропуске срока исковой давности.

Возмещение убытков по договору аренды

Убытки являются одной из основных форм гражданско-правовой ответственности.

В соответствии со ст. 15 и ст. 393 ГК РФ сторона, нарушившая обязательство, должна возместить другой стороне причиненные этим нарушением убытки при наличии предусмотренных законом оснований.

В состав убытков могут входить как реальные потери, так и упущенная выгода.

Например, вопрос о возмещении убытков может возникнуть, если арендодатель не передал имущество в установленный срок либо если арендатор повредил переданный ему объект.

Однако для взыскания убытков необходимо учитывать не только само наличие нарушения, но и общие правила гражданского законодательства об ответственности и доказывании соответствующих обстоятельств.

Как соотносятся убытки и неустойка

Если договор предусматривает неустойку за нарушение обязательства, возникает вопрос: можно ли дополнительно взыскать убытки.

Для договора аренды применяются общие правила соотношения убытков и неустойки.

При этом для несвоевременного возврата арендованного имущества предусмотрена важная особенность.

Согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор вовремя не вернул имущество и договором предусмотрена неустойка за такую просрочку, убытки по общему правилу могут взыскиваться в полной сумме сверх неустойки.

Договором стороны могут установить иной порядок.

Это означает, что неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества по умолчанию фактически носит штрафной характер: ее взыскание само по себе не исключает требования о возмещении убытков.

Проценты по статье 395 ГК РФ

Еще одна распространенная мера ответственности — проценты за пользование чужими денежными средствами.

Они регулируются ст. 395 ГК РФ.

Такие проценты могут начисляться, если лицо:

• неправомерно удерживает чужие денежные средства;
• уклоняется от их возврата;
• допускает просрочку денежного обязательства;
• иным образом ненадлежащим образом исполняет денежное обязательство.

В арендных отношениях наиболее очевидный пример — просрочка внесения арендной платы.

Если арендатор должен был заплатить аренду, но вовремя этого не сделал, арендодатель при наличии оснований вправе требовать проценты по ст. 395 ГК РФ.

Может ли арендатор взыскать проценты с арендодателя

Статья 395 ГК РФ применяется не только в пользу арендодателя.

Арендатор также может получить право на взыскание процентов, если денежное обязательство нарушил арендодатель.

Например, согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставляет арендатору имущество, последний при определенных обстоятельствах вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если при этом арендатор заранее перечислил арендную плату, после прекращения соответствующего обязательства эта сумма в предусмотренных законом случаях может подлежать возврату как неосновательное обогащение.

Соответствующие правила установлены:

• п. 4 ст. 453 ГК РФ;
• п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

На сумму неосновательного обогащения проценты по ст. 395 ГК РФ могут начисляться с момента, когда получившее деньги лицо узнало или должно было узнать о неосновательности их получения.

Это следует из п. 2 ст. 1107 ГК РФ.

Нужно ли отдельно прописывать проценты по статье 395 ГК РФ в договоре

Нет.

Проценты по ст. 395 ГК РФ могут взыскиваться независимо от того, предусмотрели стороны такое условие в договоре или нет.

Однако договор позволяет изменить некоторые параметры их начисления.

В частности, стороны вправе согласовать:

• другой размер процентов;
• иной период их начисления в пределах, допускаемых законом.

Поэтому отсутствие в договоре формулировки о процентах по ст. 395 ГК РФ само по себе не лишает кредитора права требовать их в установленном законом случае.

Можно ли одновременно взыскать убытки и проценты по статье 395 ГК РФ

Да, при определенных условиях это возможно.

Согласно п. 2 ст. 395 ГК РФ, если убытки, причиненные нарушением денежного обязательства, превышают сумму начисленных процентов, кредитор вправе потребовать возмещения убытков в части, которая процентами не покрыта.

Например, нарушение денежного обязательства повлекло убытки в размере 200 000 рублей, а сумма процентов по ст. 395 ГК РФ составила 50 000 рублей.

При наличии всех необходимых оснований вопрос может ставиться о взыскании оставшейся части убытков, не покрытой процентами.

Таким образом, речь не идет об автоматическом двойном взыскании одной и той же суммы ущерба.

Можно ли взыскать одновременно неустойку и проценты по статье 395 ГК РФ

Одновременное взыскание договорной неустойки и процентов по ст. 395 ГК РФ возможно в предусмотренных законом случаях.

Однако при подготовке договора и предъявлении требований важно учитывать правила соотношения различных мер ответственности за одно и то же нарушение.

Именно поэтому условие о санкциях желательно формулировать не общей фразой, а указывать:

• за какое нарушение начисляется неустойка;
• исключает ли она другие меры ответственности;
• как она соотносится с процентами и убытками.

Что происходит, если ответственность вообще не прописана в договоре

Отсутствие специального раздела об ответственности не означает, что нарушившая сторона ничем не рискует.

Если арендатор или арендодатель нарушил обязательство, применяются нормы закона.

Сторона, которой причинены убытки, вправе требовать их возмещения на основании ст. 15 и п. 1 ст. 393 ГК РФ.

Если нарушено денежное обязательство, могут начисляться проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ.

С неустойкой ситуация иная.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, если договором неустойка не установлена, взыскать ее можно только тогда, когда такая неустойка предусмотрена непосредственно законом.

То есть самостоятельно придумать размер пени уже после возникновения просрочки нельзя.

Как определяется размер процентов по статье 395 ГК РФ

Порядок определения размера процентов установлен п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Расчет производится по правилам той редакции нормы, которая действовала в соответствующий период.

Такой подход отражен в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020).

При этом стороны договора аренды вправе самостоятельно определить иной размер процентов.

Например, договор может содержать условие:

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю проценты на сумму задолженности в размере 11% годовых.

Однако свобода договора здесь не безгранична.

Может ли суд уменьшить договорные проценты

Если установленный сторонами размер процентов явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника может его уменьшить.

Такое право предусмотрено п. 6 ст. 395 ГК РФ.

При этом суд не может уменьшить проценты ниже суммы, рассчитанной по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Следовательно, договорное увеличение процентов допускается, но чрезмерно высокий размер может быть скорректирован судом.

Применяется ли статья 333 ГК РФ к процентам по статье 395 ГК РФ

По общему правилу — нет.

Статья 333 ГК РФ, позволяющая уменьшать явно несоразмерную неустойку, непосредственно к процентам по ст. 395 ГК РФ обычно не применяется.

Такая позиция закреплена, в частности, в:

• п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7;
• п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020).

Для договорных процентов действует специальный механизм, установленный самой ст. 395 ГК РФ.

За какой период начисляются проценты

По общему правилу проценты начисляются за весь период пользования чужими денежными средствами по день фактической уплаты долга кредитору.

Это предусмотрено п. 3 ст. 395 ГК РФ.

Например, если арендная плата должна быть внесена 5-го числа месяца, а арендатор платит значительно позднее, проценты начисляются за период просрочки.

При этом закон или договор могут предусматривать более короткий период начисления.

Можно ли ограничить период начисления процентов в договоре

Да.

Стороны вправе определить конечный срок начисления процентов.

Например, можно установить, что проценты:

• начисляются только до конца календарного года;
• начисляются максимум в течение шести месяцев;
• прекращают начисляться при наступлении определенной договором даты.

Также договором можно определить, включается ли день фактической выплаты задолженности в расчетный период.

Например, договор может содержать условия:

Проценты на сумму задолженности начисляются не более чем за шесть месяцев.

или:

День фактического погашения задолженности не включается в период начисления процентов.

При этом момент начала начисления связан с возникновением просрочки.

Начисляются ли проценты за пользование имуществом до заключения договора аренды

Такая ситуация возможна, если лицо фактически пользовалось имуществом, но договор аренды еще не был заключен и плата не вносилась.

Стоимость такого пользования в предусмотренных законом случаях может взыскиваться как неосновательное обогащение на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

На соответствующую сумму также могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ они начисляются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

То есть отсутствие оформленного договора аренды само по себе не означает, что фактическое пользование чужим имуществом окажется бесплатным.

Проценты при использовании земельного участка без договора аренды

Отдельная ситуация возникает, когда лицо приобретает недвижимость, расположенную на земельном участке, но договор аренды самого участка не оформляет и плату за пользование землей не вносит.

В этом случае учитываются положения п. 1 и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Исходя из приведенного подхода, проценты по ст. 395 ГК РФ могут начисляться не с момента последующего оформления аренды, а начиная с момента регистрации перехода права собственности на недвижимый объект.

Регистрация перехода права собственности регулируется п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Прекращается ли начисление процентов после окончания договора аренды

Нет.

Само истечение срока действия договора не прекращает обязанность выплатить проценты по уже существующей задолженности.

Согласно п. 3 ст. 395 ГК РФ, проценты продолжают начисляться до фактического исполнения денежного обязательства, если законом или договором не предусмотрено иное.

Например, договор аренды закончился, но арендатор не рассчитался с арендодателем. В такой ситуации истечение срока аренды само по себе не прекращает начисление процентов.

Что будет, если арендатор после окончания договора не вернул имущество

После прекращения договора арендатор обязан вернуть арендованное имущество.

Если имущество своевременно не возвращено, арендодатель может потребовать внесения платы за период просрочки возврата.

Если соответствующая сумма также вовремя не оплачивается, на нее могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ.

Такая позиция отражена в п. 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Таким образом, окончание формального срока аренды не всегда означает прекращение финансовых обязательств арендатора.

Что лучше прописать в договоре аренды об ответственности

Чтобы снизить вероятность спора, раздел об ответственности лучше не ограничивать фразой вроде «стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ».

На практике полезно определить:

• срок внесения арендной платы;
• размер неустойки за просрочку;
• ответственность за несвоевременный возврат имущества;
• ответственность за повреждение объекта;
• порядок возмещения убытков;
• размер или порядок расчета процентов;
• максимальный период начисления санкций, если стороны хотят его ограничить;
• правила соотношения неустойки, процентов и убытков;
• порядок направления претензий.

Чем точнее определены последствия конкретных нарушений, тем меньше вопросов возникает после возникновения задолженности или другого конфликта.

Главное об ответственности арендатора и арендодателя

По договору аренды ответственность может наступать как для арендатора, так и для арендодателя.

Основные меры ответственности — это:

• возмещение убытков;
• договорная или законная неустойка;
• проценты по ст. 395 ГК РФ.

При этом важно учитывать несколько правил:

• отсутствие в договоре специального условия об убытках не исключает их взыскание по закону;
• проценты по ст. 395 ГК РФ также могут взыскиваться независимо от того, прописаны они в договоре или нет;
• договорную неустойку необходимо согласовать заранее, если она прямо не установлена законом;
• за несвоевременный возврат арендованного имущества убытки по общему правилу могут взыскиваться сверх неустойки;
• при нарушении денежного обязательства убытки могут взыскиваться в части, не покрытой процентами;
• стороны вправе изменить размер процентов и в определенных пределах период их начисления;
• окончание срока договора не прекращает автоматически начисление процентов по непогашенной задолженности;
• общий срок исковой давности по требованиям из договора аренды составляет три года.

Поэтому ответственность по договору аренды стоит оценивать не только по отдельному разделу договора. Необходимо учитывать одновременно условия самого соглашения, нормы ГК РФ и характер конкретного нарушения.