Аренда помещения: основные риски для арендатора и что проверить в договоре

Договор аренды здания, сооружения или помещения кажется привычным документом: стороны определяют объект, срок, стоимость аренды и начинают пользоваться недвижимостью. На практике именно формулировки договора нередко определяют, придется ли арендатору дополнительно оплачивать эксплуатационные расходы, сможет ли он досрочно выйти из аренды и сохранит ли свои права при смене собственника помещения.

Некоторые ошибки имеют особенно серьезные последствия. Например, если стороны не согласовали размер арендной платы за здание или помещение, договор может считаться незаключенным. А если договором не распределены расходы на содержание объекта, значительная их часть по общему правилу ложится на арендатора.

Разберем основные риски арендатора при заключении договора аренды недвижимости и положения, которые стоит проверить до подписания документа.

Аренда самовольной постройки: риск недействительности договора

Перед заключением договора необходимо убедиться, что здание или помещение имеет надлежащий правовой статус.

Согласно ст. 222 ГК РФ, собственник не вправе распоряжаться самовольной постройкой, в том числе сдавать ее в аренду.

Если договор аренды заключен в отношении самовольной постройки, такая сделка может быть признана недействительной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, в предусмотренных законом случаях может быть оспоримой или ничтожной.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что сделка может считаться ничтожной, если при ее совершении нарушен прямо установленный законом запрет и затронуты публичные интересы.

Для арендатора это означает, что перед подписанием договора желательно проверить не только право собственности арендодателя, но и юридический статус самого объекта.

Как правильно определить срок аренды

Формулировка срока действия договора имеет большое значение.

Срок должен быть определен с учетом правил ст. 190 ГК РФ.

Проблемы могут возникнуть, если начало или окончание срока привязаны к событию, которое не является неизбежным.

Например, стороны могут написать, что договор действует определенное количество времени после совершения какого-либо действия одной из сторон. Если такое событие может вообще не наступить, срок может быть признан несогласованным.

В этом случае договор аренды может считаться заключенным на неопределенный срок.

Чем опасна аренда на неопределенный срок

Если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, арендодатель по общему правилу вправе отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца, если другой срок не установлен законом или самим договором.

Это предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ.

После прекращения договора арендатор обязан вернуть помещение.

Такой подход отражен также в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Для бизнеса это может быть особенно существенно, если помещение используется как магазин, офис, склад или производственная площадка и переезд требует времени и дополнительных расходов.

Когда договор аренды необходимо регистрировать

Отдельное внимание нужно уделить договорам, заключенным на срок не менее года.

Например, если аренда установлена с первого числа определенного месяца одного года до последнего числа предыдущего месяца следующего года, такой срок считается равным году.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подобный договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации.

Это подтверждается п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Отсутствие обязательной государственной регистрации не означает, что стороны могут просто игнорировать уже достигнутые договоренности.

Между самими сторонами договор становится обязательным при достижении соглашения по его существенным условиям в требуемой форме.

Однако незарегистрированный договор создает риски в отношениях с третьими лицами.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента регистрации, если законом не предусмотрено иное.

Например, у арендатора могут возникнуть сложности при смене собственника недвижимости.

Кроме того, арендатор по незарегистрированному договору не сможет ссылаться на некоторые права против третьих лиц, в том числе в отдельных случаях на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

Соответствующие разъяснения содержатся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, другая сторона при наличии оснований может потребовать регистрации через суд на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ.

Как оформить передачу помещения арендатору

Отдельный блок договора желательно посвятить передаче недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения обычно оформляется передаточным актом либо другим документом о передаче.

Если в договоре стороны не указали конкретный документ, которым должна подтверждаться передача помещения, сам факт передачи может подтверждаться и другими доказательствами.

Например, это может быть переписка сторон, из которой очевидно, что помещение фактически было передано арендатору.

В такой ситуации арендатор не сможет отказаться от оплаты только потому, что стороны не подписали документ с названием «акт приема-передачи», если факт фактической передачи подтверждается другими доказательствами.

Поэтому безопаснее прямо указать в договоре:

• каким документом оформляется передача;
• в какой срок он подписывается;
• в каком состоянии передается помещение;
• какие ключи, документы и имущество получает арендатор;
• с какого момента начинается начисление арендной платы.

Недостатки помещения лучше фиксировать до начала аренды

При передаче недвижимости стоит максимально подробно зафиксировать ее состояние.

Если недостатки помещения прямо указаны в договоре или арендатор заранее о них знал, впоследствии ему будет сложнее ссылаться на них как на основание невозможности пользоваться объектом.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены при заключении договора либо заранее известны арендатору.

Например, если стороны прямо зафиксировали, что определенная инженерная система находится в неисправном состоянии, а арендатор согласился получить помещение в таком виде, требовать от арендодателя ответственности именно за этот заранее оговоренный недостаток будет затруднительно.

Кто оплачивает устранение недостатков

Отдельно следует проверить, не возлагает ли договор обязанность привести помещение в нормальное состояние на самого арендатора.

Если арендатор заранее уведомлен о недостатках и принимает на себя обязанность устранить их за свой счет, он впоследствии может столкнуться с невозможностью взыскать понесенные расходы с арендодателя.

В частности, ст. 309.2 ГК РФ предусматривает общее правило: расходы на исполнение обязательства несет должник, если иное не предусмотрено законом, договором либо не следует из существа обязательства.

Поэтому фразы вроде «арендатор обязан за свой счет устранить имеющиеся недостатки» или «арендатор принимает помещение в текущем состоянии и самостоятельно осуществляет ремонт» требуют особого внимания.

Кто оплачивает содержание помещения и коммунальные услуги

Одна из распространенных причин споров при аренде коммерческой недвижимости — эксплуатационные расходы.

Если договор не регулирует этот вопрос, применяется общее правило ст. 616 ГК РФ.

По общему правилу именно арендатор обязан:

• поддерживать имущество в исправном состоянии;
• производить текущий ремонт;
• нести расходы на содержание имущества.

Исключение составляет капитальный ремонт, обязанность по которому по общему правилу лежит на арендодателе, если договором или законом не предусмотрено иное.

К расходам на содержание недвижимости могут относиться в том числе коммунальные и эксплуатационные платежи.

Поэтому желательно прямо определить в договоре:

• входят ли коммунальные платежи в арендную плату;
• кто оплачивает электричество, воду и отопление;
• как распределяются расходы на содержание общих зон;
• оплачиваются ли охрана, уборка, обслуживание территории;
• кто несет расходы на текущий и капитальный ремонт;
• каким образом арендодатель подтверждает дополнительные расходы.

Особенно это важно при аренде помещений в торговых и бизнес-центрах, где кроме основной арендной платы могут предусматриваться отдельные эксплуатационные платежи.

Что будет, если не согласовать размер арендной платы

Для договора аренды здания или сооружения размер арендной платы является существенным условием.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ, если стороны не согласовали размер арендной платы, договор считается незаключенным.

При этом применить обычное правило о рыночной цене, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, нельзя.

Это означает, что предусмотренные договором права и обязанности сторон формально не возникают.

Однако если арендатор фактически пользовался помещением, это не означает, что такое пользование окажется бесплатным.

Арендодатель может потребовать оплатить фактическое пользование недвижимостью по правилам о неосновательном обогащении.

При определении суммы применяются в том числе положения п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

Таким образом, неопределенная или противоречивая формулировка арендной платы может привести одновременно к двум проблемам: договор будет считаться незаключенным, но платить за фактическое пользование помещением все равно придется.

Арендная плата за квадратный метр

В коммерческой аренде стоимость часто рассчитывается исходя из площади объекта.

Например, стороны устанавливают цену за один квадратный метр в месяц.

Если такой порядок расчета используется, его желательно подробно прописать в договоре.

Особенно важно определить:

• площадь помещения;
• источник сведений о площади;
• стоимость квадратного метра;
• порядок перерасчета при изменении площади;
• какие площади учитываются при расчете.

Если договор не предусматривает расчет платы исходя из единицы площади, арендатор может не иметь оснований требовать уменьшения общей арендной платы только потому, что фактическая площадь помещения оказалась меньше указанной в договоре.

Это связано с положениями п. 3 ст. 654 ГК РФ.

Можно ли арендатору досрочно отказаться от договора

Это один из наиболее важных пунктов для арендатора, особенно если договор заключается на длительный срок.

Если договор заключен на определенный срок, общего безусловного права арендатора в любой момент выйти из него законодательство не предусматривает.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от обязательства допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поэтому если в срочном договоре отсутствует право арендатора на односторонний отказ, просто освободить помещение и перестать платить нельзя.

Если арендатор съехал, платить все равно может быть нужно

Фактический выезд из помещения сам по себе не прекращает договор.

Если договор продолжает действовать, обязанность вносить арендную плату также сохраняется.

В п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулирована позиция о том, что досрочное освобождение арендатором помещения само по себе не прекращает его обязанность платить аренду.

Поэтому арендатору, который хочет иметь возможность досрочно выйти из отношений без судебного расторжения договора, стоит заранее предусмотреть соответствующее право.

Например, договор может устанавливать возможность отказа:

• с уведомлением за определенное количество дней или месяцев;
• после истечения минимального периода аренды;
• при выплате согласованной компенсации;
• при наступлении определенных обстоятельств.

Конкретный механизм зависит от договоренностей сторон.

Односторонний отказ арендодателя

Не менее внимательно необходимо проверять право арендодателя расторгнуть договор без обращения в суд.

Стороны могут предусмотреть, что при определенных нарушениях со стороны арендатора арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.

Если соответствующее условие предусмотрено договором и арендатор допускает такое нарушение, арендодатель может направить уведомление об отказе от договора.

Обращаться в суд с отдельным требованием о расторжении договора в такой ситуации может не потребоваться.

Такая возможность следует из ст. 310, п. 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ.

После прекращения аренды арендатор обязан вернуть объект в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Поэтому необходимо обращать внимание не только на само наличие у арендодателя такого права, но и на перечень нарушений, при которых он может им воспользоваться.

Если формулировки слишком широкие, даже относительно небольшое нарушение договора может создать риск досрочного прекращения аренды.

Что арендатору проверить перед подписанием договора

Перед арендой здания, офиса, магазина, склада или другого помещения желательно проверить договор как минимум по нескольким ключевым вопросам.

Правовой статус объекта

Нужно убедиться, что арендодатель вправе распоряжаться недвижимостью и объект не имеет проблем, которые могут поставить под сомнение законность аренды.

Срок договора

Следует четко определить начало и окончание аренды и проверить, требуется ли государственная регистрация договора.

Передача помещения

Лучше предусмотреть отдельный акт приема-передачи с описанием состояния объекта и имеющихся недостатков.

Стоимость аренды

Размер или понятный механизм определения арендной платы должен быть зафиксирован непосредственно в договоре.

Дополнительные платежи

Необходимо определить, кто оплачивает коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, содержание здания и ремонт.

Недостатки помещения

Все обнаруженные проблемы желательно фиксировать до подписания акта приема-передачи.

Досрочный выход из договора

Если для арендатора важно иметь возможность прекратить аренду раньше срока, соответствующее право следует прямо предусмотреть в договоре.

Право арендодателя на отказ

Стоит внимательно проверить, какие нарушения позволяют собственнику прекратить договор в одностороннем порядке.

Главное о рисках арендатора

Большинство проблем при аренде недвижимости возникают не из-за самого факта аренды, а из-за того, как сформулирован договор.

Для арендатора особенно важны следующие моменты:

• аренда самовольной постройки может повлечь недействительность договора;
• неправильное определение срока может привести к тому, что договор будет считаться бессрочным;
• договор аренды недвижимости в предусмотренных законом случаях необходимо регистрировать;
• состояние помещения и его недостатки желательно подробно фиксировать при передаче;
• если распределение эксплуатационных расходов не согласовано, значительная их часть может лечь на арендатора;
• отсутствие согласованного размера арендной платы может привести к признанию договора незаключенным;
• простой выезд из помещения не прекращает обязанность платить аренду;
• возможность арендатора досрочно выйти из срочного договора лучше прямо закреплять в его тексте;
• право арендодателя на односторонний отказ также необходимо проверять до подписания.

Особенно внимательно стоит относиться к договорам аренды коммерческих помещений, заключаемым на несколько лет. Даже одно неудачно сформулированное условие может впоследствии означать дополнительные платежи, невозможность быстро освободить помещение или досрочное прекращение аренды по инициативе собственника.