Обеспечительный платеж в договоре аренды: как правильно оформить, зачесть и вернуть

Обеспечительный платеж часто используется в договорах аренды как финансовая гарантия исполнения обязательств. На практике чаще всего он защищает арендодателя на случай, если арендатор перестанет вовремя платить аренду, но его назначение может быть значительно шире.

С помощью обеспечительного платежа можно обеспечить и другие денежные обязательства по договору: возмещение убытков, уплату неустойки, возврат определенных сумм, а в отдельных случаях — обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений.

Главное — заранее и точно прописать в договоре, что именно обеспечивает платеж, когда он вносится, в каком размере, когда может быть зачтен и когда должен быть возвращен. Именно эти условия определяют, сможет ли сторона использовать обеспечительный платеж без лишнего спора.

Что такое обеспечительный платеж в аренде

Обеспечительный платеж — один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Основные правила установлены ст. 381.1 ГК РФ.

В аренде он обычно означает, что одна сторона заранее передает другой определенную денежную сумму на случай возникновения предусмотренного договором обязательства.

Например, арендатор перечисляет арендодателю сумму в размере одного месяца аренды. Пока арендатор исправно платит и не допускает нарушений, эта сумма остается обеспечением. Если возникает задолженность и договор позволяет зачесть платеж, арендодатель может направить соответствующую сумму на погашение долга.

Какие обязательства можно обеспечить

Обеспечительным платежом могут обеспечиваться денежные обязательства сторон.

Например:

• обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату;
• обязанность возместить убытки;
• обязанность уплатить неустойку;
• иные денежные платежи по договору;
• обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

На практике наиболее распространен вариант, когда обеспечительный платеж вносит арендатор в обеспечение обязанности по оплате аренды.

При этом п. 1 ст. 381.1 ГК РФ позволяет обеспечивать таким способом и обязательство, которое возникнет только в будущем.

Это удобно, например, когда платеж вносится в начале аренды, а возможная задолженность или обязанность компенсировать ущерб возникнет значительно позднее.

Можно ли обеспечить неденежное обязательство

Обеспечительный платеж по правилам § 8 главы 23 ГК РФ предназначен прежде всего для обеспечения денежных обязательств.

Однако ст. 381.2 ГК РФ допускает передачу в качестве обеспечения не только денег, но и определенных ценных бумаг либо вещей, определенных родовыми признаками.

Например, если сама арендная плата по договору установлена не в деньгах, а в виде передачи определенного количества однородного товара, теоретически и обеспечение может быть согласовано в аналогичной форме.

Для обычной аренды помещения, офиса или другого объекта наиболее распространенным остается денежный обеспечительный платеж.

Что обязательно прописать в договоре

Чтобы условие об обеспечительном платеже работало предсказуемо, договор должен отвечать как минимум на несколько вопросов.

В первую очередь нужно определить:

• какое обязательство обеспечивается;
• размер обеспечительного платежа;
• срок его внесения;
• когда платеж может быть зачтен;
• когда он возвращается;
• в какой срок осуществляется возврат;
• можно ли изменять его размер;
• что происходит с платежом при продлении договора;
• что происходит при смене собственника объекта.

Чем точнее эти правила сформулированы, тем меньше вероятность, что стороны будут по-разному понимать назначение перечисленной суммы.

Как определить размер обеспечительного платежа

Закон не устанавливает единого размера обеспечительного платежа.

Стороны определяют его самостоятельно.

Можно установить:

• конкретную сумму;
• размер одного арендного платежа;
• размер нескольких месячных платежей;
• иной согласованный размер.

Например:

Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей.

Или:

Обеспечительный платеж составляет сумму, равную двум месяцам арендной платы.

Такие условия соответствуют общим правилам ст. 424 ГК РФ.

Можно ли установить обеспечительный платеж в иностранной валюте

Сумма может быть определена не только непосредственно в рублях.

В соответствии со ст. 317 ГК РФ стороны могут установить денежное обязательство в рублях в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах.

Например, можно определить обеспечительный платеж как эквивалент 1 000 долларов США с оплатой в рублях по официальному курсу Банка России на дату перечисления.

Однако при такой конструкции желательно особенно подробно указать:

• какой курс применяется;
• на какую дату он определяется;
• как рассчитывается сумма при возврате платежа.

Когда арендатор должен внести обеспечительный платеж

Срок стороны также определяют самостоятельно.

При этом применяются общие правила ст. 190, 191 и 314 ГК РФ.

На практике обеспечительный платеж часто вносится:

• сразу после заключения договора;
• в течение нескольких рабочих дней после подписания;
• одновременно с первой арендной платой;
• до фактической передачи помещения.

Например, договор может предусматривать:

Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в течение пяти рабочих дней после заключения договора.

Или:

Обеспечительный платеж перечисляется одновременно с арендной платой за первый месяц.

Что будет, если срок внесения не указать

Если конкретный срок стороны не согласовали, применяется п. 2 ст. 314 ГК РФ.

В такой ситуации обязанная сторона должна внести платеж в течение семи дней с момента предъявления требования другой стороной, если иной срок не следует из закона, существа обязательства, договора или обычая.

Поэтому фиксировать конкретный срок обычно удобнее для обеих сторон.

Можно ли связать передачу помещения с внесением обеспечительного платежа

Да.

Договор может предусматривать, что срок передачи имущества начинает течь только после внесения арендатором обеспечительного платежа.

Для арендодателя такая конструкция снижает риск передать помещение до того, как арендатор выполнит свое первоначальное финансовое обязательство.

Для арендатора это означает, что задержка с платежом может повлечь и задержку фактического получения объекта.

Можно ли изменить размер обеспечительного платежа после заключения договора

Да, если стороны предусмотрели соответствующий механизм.

Например, обеспечительный платеж составляет размер одной месячной аренды. Позднее арендная плата увеличивается.

В таком случае первоначальная сумма перестает соответствовать согласованному уровню обеспечения.

Пункт 3 ст. 381.1 ГК РФ позволяет предусмотреть обязанность:

• доплатить обеспечительный платеж;
• вернуть его часть;
• изменить сумму при наступлении определенных обстоятельств.

Например, можно записать, что при увеличении арендной платы арендатор обязан доплатить разницу в течение трех рабочих дней.

Если аренда уменьшается, арендодатель, наоборот, возвращает соответствующую часть платежа.

Когда обеспечительный платеж можно зачесть

Один из самых важных разделов договора — перечень обстоятельств, при которых обеспечительный платеж используется по назначению.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, такие обстоятельства стороны определяют сами.

Например, договор может предусматривать зачет платежа:

• при задолженности по арендной плате;
• при возникновении обязанности возместить убытки;
• при необходимости уплатить предусмотренную договором неустойку;
• при прекращении договора в счет неоплаченной аренды;
• за последний месяц аренды.

Например:

При наличии просроченной задолженности по арендной плате арендодатель вправе зачесть соответствующую сумму из обеспечительного платежа в счет погашения задолженности.

Или:

После прекращения договора обеспечительный платеж засчитывается в счет непогашенной задолженности арендатора.

Можно ли автоматически считать обеспечительный платеж оплатой последнего месяца

Только если это предусмотрено договором либо стороны впоследствии об этом договорились.

Сам по себе факт внесения обеспечительного платежа не означает автоматически, что арендатор может просто не платить за последний месяц.

Все зависит от того, какое обязательство платеж обеспечивает и в каких случаях договор разрешает его зачет.

Поэтому, если стороны хотят использовать платеж именно для оплаты последнего месяца аренды, это стоит прямо указать.

«Удержание» и «зачет» обеспечительного платежа — не одно и то же

В договорах нередко встречается формулировка:

Арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж.

Использовать ее следует осторожно.

В ГК РФ удержание является отдельным способом обеспечения обязательства и регулируется ст. 359 и 360 ГК РФ.

Классическое удержание касается вещи, находящейся у кредитора.

Обеспечительный платеж регулируется другими нормами — прежде всего ст. 381.1 ГК РФ.

Поэтому для денежных сумм обычно юридически точнее указывать, что платеж:

• засчитывается в счет исполнения обязательства;
• возвращается;
• либо в предусмотренном договором случае не возвращается.

Использование правильной терминологии уменьшает риск спора о том, что именно стороны имели в виду.

Когда обеспечительный платеж должен быть возвращен

Общее правило установлено п. 2 ст. 381.1 ГК РФ.

Если обстоятельства, при которых обеспечительный платеж должен быть зачтен, не наступили, либо обеспеченное обязательство прекратилось, платеж по общему правилу возвращается.

Например, арендатор внес обеспечительный платеж в обеспечение арендной платы.

Если к окончанию аренды:

• вся аренда оплачена;
• задолженности нет;
• других оснований для зачета не возникло,

то обеспечительный платеж должен быть возвращен, если стороны не предусмотрели иной порядок.

Срок возврата лучше прописывать отдельно

Статья 381.1 ГК РФ определяет основания возврата, но не устанавливает конкретный срок для всех договоров.

Поэтому желательно прямо записать, например:

Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение пяти рабочих дней после возврата помещения арендодателю.

Или:

Обеспечительный платеж возвращается не позднее трех рабочих дней после прекращения договора.

Срок может определяться:

• конкретной датой;
• истечением определенного периода;
• наступлением неизбежного события;
• моментом исполнения предусмотренной договором обязанности.

Такие правила должны соответствовать ст. 190, 191 и 314 ГК РФ.

Что будет, если срок возврата не установлен

Если договор прекратился, но стороны не предусмотрели специальный срок возврата, применяется п. 2 ст. 314 ГК РФ.

По общему правилу платеж должен быть возвращен в течение семи дней после предъявления требования стороной, которая его внесла.

На практике это означает, что арендатору желательно направить арендодателю письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Может ли обеспечительный платеж вообще не возвращаться

Да, стороны могут предусмотреть и такую конструкцию.

Положения п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ носят диспозитивный характер, то есть позволяют сторонам самостоятельно регулировать отдельные последствия.

Например, договор может устанавливать, что при досрочном расторжении по инициативе арендодателя из-за существенных нарушений со стороны арендатора обеспечительный платеж не возвращается.

В исходном материале приводится пример ситуации, когда договор прекращается по основаниям ст. 619 ГК РФ из-за неоднократного нарушения сроков оплаты.

При соответствующем условии арендатор может одновременно:

• остаться обязанным погасить задолженность;
• выплатить неустойку;
• лишиться права требовать возврата обеспечительного платежа.

Поэтому формулировки о «невозвратности депозита» нужно читать особенно внимательно до подписания договора.

Чем обеспечительный платеж отличается от обычного аванса

Экономически эти суммы могут выглядеть похоже, но назначение у них различается.

Аванс обычно является предварительным исполнением основного платежного обязательства.

Обеспечительный платеж передается для гарантии исполнения определенных денежных обязательств и используется только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств.

Поэтому фраза «это просто депозит за последний месяц» не всегда соответствует юридической конструкции договора.

Нужно смотреть, что именно написано в его условиях.

Что происходит при продлении аренды

Если стороны заключают договор на новый срок, возникает вопрос: что делать со старым обеспечительным платежом.

Статья 381.1 ГК РФ позволяет определить это соглашением сторон.

Например, стороны могут не возвращать сумму арендатору, а перенести ее в новый договор.

В этом случае лучше прямо написать, что ранее внесенный обеспечительный платеж засчитывается в качестве обеспечительного платежа по новому договору.

Это позволяет избежать ситуации, когда впоследствии одна сторона считает старую сумму уже возвращенной или использованной, а другая продолжает считать ее действующим обеспечением.

Что происходит с обеспечительным платежом при продаже помещения

Продажа арендованного объекта сама по себе не прекращает договор аренды.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения аренды.

К новому собственнику переходят права и обязанности прежнего арендодателя.

Это касается и обязательств, связанных с обеспечительным платежом.

В Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 подтвержден подход, согласно которому новый арендодатель может быть обязан вернуть арендатору обеспечительный платеж, даже если деньги фактически получал предыдущий собственник.

Почему это важно при покупке арендованной недвижимости

Для покупателя помещения это создает отдельный финансовый риск.

Предположим:

• арендатор перечислил прежнему собственнику 300 000 рублей обеспечительного платежа;
• помещение было продано;
• новый собственник фактически этих денег не получил;
• договор аренды продолжается;
• после окончания аренды у арендатора нет долгов.

В таком случае требование о возврате платежа может быть предъявлено уже новому собственнику.

Поэтому при продаже арендованной недвижимости стороны сделки обычно должны учитывать обеспечительные платежи при взаиморасчетах.

Что проверить арендатору перед внесением обеспечительного платежа

Перед перечислением денег полезно проверить несколько условий договора.

Что именно обеспечивает платеж

Должно быть понятно, идет ли речь только об арендной плате или также:

• о неустойках;
• об убытках;
• об ущербе имуществу;
• о коммунальных платежах;
• о других задолженностях.

Когда арендодатель может его использовать

Основания для зачета не должны быть сформулированы неопределенно.

Чем конкретнее перечень, тем проще впоследствии установить, имел ли арендодатель право распоряжаться суммой.

Когда платеж возвращается

Лучше установить не только обязанность вернуть сумму, но и конкретный срок возврата.

Может ли платеж не возвращаться

Если в договоре предусмотрено, что в определенных случаях вся сумма остается у арендодателя, нужно заранее понимать эти основания.

Нужно ли восстанавливать сумму после зачета

Например, арендодатель использовал часть обеспечения для погашения долга. Договор может обязать арендатора снова довести обеспечительный платеж до первоначального размера.

Если такое правило есть, его нужно учитывать при планировании расходов.

Что важно проверить арендодателю

Для арендодателя главное — чтобы обеспечительный платеж действительно позволял покрывать предусмотренные риски.

В договоре желательно определить:

• размер платежа;
• перечень обеспечиваемых обязательств;
• право зачета;
• момент возникновения такого права;
• порядок уведомления арендатора;
• обязанность восстановить обеспечение после его частичного использования;
• порядок возврата остатка;
• последствия досрочного прекращения аренды;
• судьбу платежа при продлении договора.

Неопределенная формулировка может сделать сам механизм значительно менее эффективным.

Главное об обеспечительном платеже

Обеспечительный платеж — удобный инструмент, но его действие практически полностью зависит от того, как сформулирован договор.

Основные правила следующие:

• обеспечительный платеж регулируется ст. 381.1 ГК РФ;
• чаще всего им обеспечивают обязанность арендатора платить аренду;
• им можно обеспечить и другие денежные обязательства;
• размер стороны определяют самостоятельно;
• срок внесения желательно прямо установить;
• договор должен четко определять основания для зачета;
• использование слова «удержание» вместо точной конструкции обеспечительного платежа может создавать неопределенность;
• если оснований для зачета не возникло, платеж по общему правилу возвращается;
• срок возврата лучше указать непосредственно в договоре;
• стороны могут предусмотреть случаи, когда платеж не возвращается;
• при продлении аренды старый платеж можно перенести на новый договор;
• при продаже объекта обязательства, связанные с обеспечительным платежом, могут перейти к новому собственнику.

Поэтому условие об обеспечительном платеже не стоит сводить к одной строке вроде «арендатор вносит депозит в размере месячной аренды». Для нормальной защиты обеих сторон договор должен объяснять всю судьбу этой суммы — от момента перечисления до зачета или возврата.