Как передать в аренду заложенное имущество и не нарушить права залогодержателя

Сдать в аренду заложенное имущество можно, но перед этим важно проверить, требуется ли согласие залогодержателя. По общему правилу имущество, находящееся в залоге, может быть передано в аренду без такого согласия, если иное не установлено законом или договором залога. Это следует из пункта 3 статьи 346 ГК РФ. Однако для недвижимости, находящейся в ипотеке, действуют дополнительные правила статьи 40 Закона об ипотеке, а судебная практика, в том числе пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23, подтверждает, что оценивать нужно не только закон, но и условия самого договора залога.

На практике порядок действий обычно состоит из четырех шагов: при необходимости получить согласие залогодержателя, оформить договор аренды, передать имущество арендатору и, если закон этого требует, зарегистрировать договор.

Когда нужно согласие залогодержателя

Во многих случаях согласие залогодержателя на аренду не требуется. Но сначала нужно внимательно посмотреть договор залога: стороны нередко заранее включают в него ограничение на сдачу имущества в аренду без письменного согласия залогодержателя или разрешают аренду только на определенных условиях, например на срок не более года.

Если речь идет о недвижимости, находящейся в ипотеке, согласие залогодержателя потребуется, если срок аренды превышает срок обеспеченного обязательства либо если предполагаемое использование имущества арендатором не соответствует назначению этого имущества. Такие правила прямо предусмотрены пунктом 3 статьи 40 Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога может устанавливать и более строгий порядок. Например, в нем может быть записано, что любое предоставление имущества в аренду допускается только после согласования с залогодержателем независимо от срока аренды, размера арендной платы и целей использования имущества.

Как запросить согласие на аренду

Если по закону или договору залога согласие необходимо, лучше направить залогодержателю письменный запрос. В нем важно указать, какое именно имущество планируется передать в аренду, его индивидуальные признаки, срок аренды, предполагаемого арендатора, назначение использования имущества и иные существенные параметры будущей сделки. Такой подход соответствует пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ: согласие должно быть дано применительно к конкретной сделке или хотя бы к ее определимым условиям.

Нередко залогодержатель заранее прописывает в договоре залога, какие документы он хочет получить вместе с запросом. Если залогодержатель — банк, такие требования могут содержаться не только в договоре, но и во внутренних банковских правилах. Например, у вас могут попросить приложить проект договора аренды.

Само согласие может быть оформлено по-разному. Залогодержатель может выдать отдельный документ, подписать проект договора аренды или иным способом письменно подтвердить свое волеизъявление. При этом молчание не считается согласием. Это прямо следует из пункта 4 статьи 157.1 ГК РФ. Поэтому отсутствие ответа нельзя трактовать как разрешение сдавать имущество в аренду.

Нужно учитывать и то, что залогодержатель вправе согласовать сделку не безусловно, а с дополнительными требованиями. Например, он может ограничить срок аренды, установить минимальный размер арендной платы или потребовать включить в договор особые условия. Верховный Суд РФ допускает такой подход.

Что делать, если залогодержатель не согласен

Принудить залогодержателя дать согласие в обычной ситуации нельзя. Закон рассматривает это именно как его право, а не как обязанность. Такой вывод отражен, в частности, в пункте 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Иногда собственники надеются, что поможет предварительный договор аренды, заключенный до возникновения залога. Но здесь нужно быть осторожным. Сам по себе предварительный договор не создает права аренды, а значит, если основной договор аренды заключается уже после передачи имущества в залог, необходимость согласия залогодержателя сохраняется. Эту позицию ранее сформулировал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.09.2012 № 6616/12.

Оспорить отказ или уклонение залогодержателя возможно только в исключительных случаях, если его поведение действительно является недобросовестным. Тогда можно ссылаться на пункт 1 статьи 10 ГК РФ. Но в такой ситуации именно заявителю придется доказать, что отказ не связан с разумной защитой интересов залогодержателя, а является злоупотреблением правом. Подход к таким спорам отражен, например, в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2015 по делу № 5-КГ15-92.

Чем грозит аренда без согласия, если оно было обязательным

Если имущество сдано в аренду без обязательного согласия залогодержателя, последствия могут быть серьезными. В зависимости от ситуации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства. Если это требование не будет выполнено, он может обратить взыскание на предмет залога. Такие последствия предусмотрены пунктами 3 и 4 статьи 346 ГК РФ, пунктом 2 статьи 40 Закона об ипотеке и подтверждаются судебной практикой, включая пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23.

Для арендатора это тоже риск. Если на предмет залога будет обращено взыскание, аренда может прекратиться, а использование имущества станет невозможным.

Как оформить договор аренды заложенного имущества

Сам договор аренды оформляется по общим правилам. В большинстве случаев достаточно простой письменной формы, что следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ. В договоре нужно согласовать все существенные условия, прежде всего предмет аренды, а также иные условия, без которых договор для конкретного вида имущества не считается заключенным.

При аренде заложенного имущества особенно важно прямо указать в договоре, что имущество находится в залоге. Это помогает подтвердить, что арендатор был уведомлен об обременении. Такое уведомление важно и с практической точки зрения. По статье 613 ГК РФ, если арендатор не знал и не должен был знать о залоге, он может требовать уменьшения арендной платы, расторжения договора аренды и возмещения убытков. Да, часто сведения о залоге можно найти в публичных реестрах, но лучше не полагаться только на это и зафиксировать информацию прямо в тексте договора.

Если залогодержатель дал согласие на аренду с условиями, эти условия также нужно отразить в договоре. Источником таких условий может быть как сам договор залога, так и отдельное согласие залогодержателя.

Как передать имущество арендатору

После подписания договора имущество нужно фактически передать арендатору. Сделать это следует в срок, который стороны указали в договоре, а если такой срок прямо не определен — в разумный срок. Если арендодатель затянет передачу, арендатор вправе потребовать передачи имущества либо расторжения договора и возмещения убытков. Это предусмотрено пунктом 3 статьи 611 ГК РФ.

Вместе с имуществом, если иное не согласовано сторонами, передаются все относящиеся к нему принадлежности и документы. Такое правило установлено пунктом 2 статьи 611 ГК РФ. Например, если в аренду передается помещение, арендатору могут понадобиться ключи, техническая документация, поэтажные планы и иные документы, необходимые для нормального использования объекта.

Чтобы избежать споров, факт передачи обычно оформляют актом приема-передачи. Это особенно полезно, когда важно зафиксировать состояние имущества на момент передачи. В некоторых случаях стороны включают в договор условие о том, что сам договор подтверждает передачу имущества, но на практике отдельный акт чаще удобнее и безопаснее.

Когда нужна государственная регистрация договора аренды

Государственная регистрация требуется не для любого договора аренды, а только в случаях, прямо предусмотренных законом. Общее правило закреплено в пункте 1 статьи 164 ГК РФ. В частности, подлежит регистрации договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения или земельного участка, если он заключен на срок не менее одного года. Это следует из пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ и разъяснений, данных в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53.

Если на регистрацию подается договор аренды недвижимости, находящейся в ипотеке, и в вашей ситуации согласие залогодержателя обязательно, лучше сразу приложить его к пакету документов для Росреестра. По общему правилу такое согласие должно быть представлено в регистрирующий орган, что вытекает из части 4 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости. При отсутствии необходимых документов регистрацию могут сначала приостановить, а затем отказать в ней по пункту 5 части 1 статьи 26 и части 1 статьи 27 того же закона.

Что важно проверить перед сдачей заложенного имущества в аренду

Перед тем как сдать заложенное имущество в аренду, собственнику или иному законному владельцу стоит ответить на несколько практических вопросов.

Во-первых, нужно выяснить, требуется ли согласие залогодержателя именно в вашем случае: это зависит и от вида имущества, и от условий договора залога.

Во-вторых, если согласие нужно, необходимо получить его до подписания договора аренды, а не рассчитывать на молчаливое одобрение.

В-третьих, арендатора следует прямо уведомить о наличии залога, а лучше зафиксировать это в тексте договора.

В-четвертых, если закон требует государственную регистрацию договора аренды, нужно заранее подготовить весь комплект документов, включая согласие залогодержателя, если оно обязательно.

Итог

Сдать в аренду заложенное имущество возможно, но такая сделка требует внимательности. Главное — определить, нужно ли согласие залогодержателя, правильно оформить договор аренды, передать имущество арендатору и не забыть о государственной регистрации, если она обязательна. Ошибка на любом из этих этапов может привести не только к спору с залогодержателем, но и к риску досрочного исполнения обязательства, обращению взыскания на предмет залога и прекращению аренды. Поэтому перед заключением сделки важно проверить как нормы закона, так и условия конкретного договора залога.