Как расторгнуть договор купли-продажи: основания, порядок и последствия

Договор купли-продажи можно прекратить по соглашению сторон, через суд или в предусмотренных законом случаях путем одностороннего отказа от его исполнения. Конкретный способ зависит от того, что произошло между продавцом и покупателем, какие условия содержит договор и о каком товаре идет речь.

Например, покупатель может отказаться от договора, если продавец передал товар с существенными недостатками. Продавец, в свою очередь, может потребовать расторжения договора, если покупатель не оплачивает уже переданный товар. Если же спор касается недвижимости и право собственности уже зарегистрировано за покупателем, после расторжения потребуется оформить обратный переход права собственности к продавцу.

Разберем, в каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи и как это сделать правильно.

Когда договор можно расторгнуть по соглашению сторон

Самый простой вариант — когда продавец и покупатель оба согласны прекратить договор.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, взаимного согласия сторон по общему правилу достаточно для расторжения договора.

Сторонам нужно оформить соглашение о расторжении. Обычно оно заключается в той же форме, что и сам договор.

Например, если договор купли-продажи недвижимости заключался письменно в виде одного документа, подписанного сторонами, соглашение о его расторжении также должно быть оформлено письменно. Это следует из ст. 452 и 550 ГК РФ.

Если основной договор удостоверялся нотариально, соглашение о его расторжении также потребуется удостоверить у нотариуса, если законом или самим договором не установлено иное. Такой порядок следует из ст. 163 и 452 ГК РФ.

В соглашении желательно сразу определить, что происходит с уже полученными деньгами и имуществом.

Например, можно указать:

• в какой срок продавец возвращает предоплату;
• когда покупатель обязан вернуть товар;
• кто оплачивает расходы по возврату;
• как стороны оформляют передачу недвижимости обратно продавцу;
• в какой срок стороны обращаются в Росреестр.

Когда договор можно расторгнуть через суд

Если одна сторона не согласна прекращать договор, другая может обратиться в суд, но только при наличии предусмотренных законом или договором оснований.

Одним из основных оснований является существенное нарушение договора другой стороной.

По пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ нарушение признается существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Например, существенным нарушением может быть неоплата покупателем уже переданного товара. Такой подход встречается в практике Верховного Суда РФ, в частности в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного 27.12.2017.

Со стороны продавца существенным нарушением в зависимости от обстоятельств может быть, например, неисполнение обязанности передать товар в установленный срок.

Когда покупатель может отказаться от договора

Для купли-продажи Гражданский кодекс предусматривает специальные основания, когда покупатель может отказаться от договора без обращения в суд.

Продавец вообще не передает товар

Если продавец отказывается передать проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ.

При этом договор может предусматривать, что вместо одностороннего отказа спор должен решаться через суд, если такое условие допустимо законом.

Не переданы документы или принадлежности

Иногда сам товар передан, но продавец не отдал документы или принадлежности, которые относятся к нему.

В такой ситуации покупатель вправе назначить продавцу разумный срок для устранения нарушения.

Если продавец этого не сделает, покупатель может отказаться от товара, а фактически — полностью или частично от договора. Такой порядок предусмотрен ст. 464 ГК РФ и подтверждался Верховным Судом РФ в Определении от 06.02.2018 по делу № 305-ЭС17-16171.

Товар имеет существенные недостатки

Если обнаружены недостатки, которые являются существенными, покупатель может отказаться от договора и потребовать возврата денег.

По п. 2 ст. 475 ГК РФ существенными могут быть, например:

• неустранимые недостатки;
• дефекты, устранение которых требует несоразмерных расходов или времени;
• недостатки, которые выявляются неоднократно;
• недостатки, которые появляются снова после ремонта.

Вместо отказа покупатель в определенных случаях может потребовать замены товара.

Когда покупателю придется обращаться в суд

Не во всех ситуациях покупатель может просто направить уведомление и считать договор прекращенным.

Например, расторжение через суд возможно, если продавец передал товар, обремененный правами третьих лиц, а покупатель не соглашался принять его в таком состоянии.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, кроме случаев, когда покупатель согласился принять такой товар или знал об обременении.

Также специальные основания предусмотрены для отдельных объектов, например при продаже предприятия.

Когда продавец может отказаться от договора

Право на расторжение или односторонний отказ есть не только у покупателя.

Продавец тоже может прекратить договор в предусмотренных законом случаях.

Например, по п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель отказывается принять и оплатить товар, продавец может отказаться от исполнения договора, если не намерен требовать оплаты.

Особые правила действуют при продаже товара в рассрочку.

Если покупатель не вносит очередной платеж, продавец по п. 2 ст. 489 ГК РФ может отказаться от договора и потребовать возврата товара, если иное не предусмотрено договором.

Однако если покупатель уже заплатил более половины стоимости товара, использовать это основание нельзя.

Как расторгнуть договор в одностороннем порядке

Если закон или договор позволяют отказаться от договора без суда, нужно направить другой стороне уведомление.

В уведомлении желательно указать:

• реквизиты договора;
• основание для отказа;
• конкретное нарушение;
• дату, с которой договор должен прекратиться;
• требования о возврате товара или денег, если они заявляются.

По общему правилу договор прекращается с момента, когда другая сторона получает уведомление. Это предусмотрено п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

Но закон или договор могут устанавливать другой момент прекращения.

Можно ли уведомить о расторжении по электронной почте

Можно, но не всегда это безопасно.

Уведомление об одностороннем отказе является юридически значимым сообщением. Поэтому важно иметь возможность подтвердить, кто его отправил, кому оно было адресовано и было ли получено.

Такие требования следуют из ст. 165.1 и 450.1 ГК РФ, а также из п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Если договор прямо признает электронную почту способом юридически значимой переписки, подтвердить надлежащее направление обычно проще.

Если такого условия нет, могут возникнуть споры о том, действительно ли уведомление исходило от стороны договора и было ли оно получено адресатом.

Если сообщение направлено ненадлежащим способом, договор может не считаться прекращенным.

Когда одного уведомления недостаточно

Иногда закон дает право на отказ только после того, как сторона сначала потребовала устранить нарушение.

Например, если продавец передал некомплектный товар, покупатель сначала может потребовать доукомплектовать его в разумный срок.

И только если продавец этого не сделает, покупатель вправе отказаться от договора и потребовать вернуть уплаченные деньги. Такой порядок предусмотрен ст. 480 ГК РФ.

Поэтому перед направлением уведомления важно проверить, не требуется ли сначала совершить дополнительные действия.

Как расторгнуть договор через суд

Если расторжение возможно только в судебном порядке, сначала необходимо предложить второй стороне расторгнуть договор добровольно.

По п. 2 ст. 452 ГК РФ иск о расторжении можно предъявить после того, как другая сторона отказалась от предложения либо не ответила в установленный срок.

На практике порядок обычно выглядит так:

1. направляется претензия или предложение о расторжении;
2. ожидается ответ;
3. при отсутствии результата уплачивается госпошлина;
4. составляется иск;
5. иск подается в соответствующий суд.

В какой суд обращаться

Если спор связан с предпринимательской или иной экономической деятельностью юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, его обычно рассматривает арбитражный суд.

Такой порядок следует из ст. 27 АПК РФ.

Если спор возник между гражданами либо между гражданином-потребителем и организацией и не связан с предпринимательской деятельностью самого гражданина, дело рассматривает суд общей юрисдикции по правилам ст. 22 ГПК РФ.

Например, если гражданин приобрел товар для личных нужд и хочет расторгнуть договор из-за недостатков, такой спор рассматривается судом общей юрисдикции.

Даже наличие у гражданина статуса ИП само по себе не означает, что спор должен идти в арбитражный суд. Важно, для каких целей приобретался товар.

Как расторгается договор розничной купли-продажи

При покупке товара гражданином для личных нужд действуют не только нормы Гражданского кодекса, но и законодательство о защите прав потребителей.

Поэтому у покупателя-потребителя обычно больше оснований для отказа от договора.

Например, специальные правила установлены ст. 495, 497 и 503 ГК РФ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей».

Продавцу, наоборот, значительно сложнее предусмотреть для себя право на односторонний отказ от договора с потребителем из-за публичного характера розничной купли-продажи.

Такая возможность допускается только в случаях, прямо разрешенных законом.

Можно ли расторгнуть розничную куплю-продажу без отдельного соглашения

Не всегда необходимо подписывать специальный документ о расторжении.

В обычной розничной продаже договор может считаться заключенным с момента выдачи покупателю чека или другого документа об оплате в соответствии со ст. 493 ГК РФ.

Поэтому в некоторых ситуациях договор фактически расторгается через действия сторон.

Например:

• покупатель подает заявление о возврате;
• передает товар;
• продавец принимает товар;
• возвращает деньги.

Но при сложном или спорном возврате письменное соглашение может существенно упростить подтверждение условий расторжения.

Сколько времени есть для обращения в суд

Для требований о расторжении договора купли-продажи действует общий срок исковой давности — три года.

Он установлен ст. 196 ГК РФ.

При этом срок начинает течь не обязательно с даты заключения договора. Начальный момент зависит от того, когда возникло нарушение и когда сторона получила основание требовать расторжения.

Например, при продаже в рассрочку значение может иметь дата, когда покупатель впервые допустил просрочку, дающую продавцу право на прекращение договора.

Что происходит после расторжения договора

По общему правилу после расторжения договора обязательства сторон прекращаются. Это предусмотрено п. 2 ст. 453 ГК РФ.

Например, если продавец еще не передал товар, после расторжения договора обязанность передавать его прекращается.

Но расторжение не всегда означает автоматическое возвращение всего, что стороны успели получить друг от друга.

По п. 4 ст. 453 ГК РФ нельзя требовать возврата уже исполненного, если обе стороны исполнили обязательства в равном объеме и их интересы не нарушены, если иное не предусмотрено законом или договором.

Например, если покупатель полностью оплатил товар и получил его соответствующей стоимости, одного расторжения договора может быть недостаточно для возврата полученного.

Что происходит, если одна сторона получила больше другой

Ситуация меняется, если встречные предоставления неравны.

Например, покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две.

После расторжения он может потребовать возврата оплаты за три непоставленные партии либо при определенных условиях возвратить весь полученный товар и потребовать возврата всей уплаченной суммы.

Такой подход изложен в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35.

Аналогично продавец, который передал имущество, но не получил предусмотренную договором оплату, может в соответствующих случаях потребовать его возврата.

Какие обязательства продолжают действовать после расторжения

Прекращение основного договора не означает, что абсолютно все обязанности сторон исчезают.

Могут сохраняться обязательства, связанные непосредственно с расторжением.

Например:

• обязанность вернуть товар;
• обязанность вернуть деньги;
• обязанность компенсировать пользование чужими средствами;
• гарантийные обязательства на товар, который остается у покупателя.

Если одна сторона должна вернуть другой деньги, могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ в предусмотренных законом случаях.

Как возвращается товар

Единого порядка возврата товара для всех видов купли-продажи нет.

Он может быть установлен:

• законом;
• договором;
• соглашением сторон;
• решением суда.

Стороны могут сами определить:

• дату возврата;
• место передачи;
• способ доставки;
• требования к упаковке;
• кто оплачивает перевозку.

Например, можно предусмотреть, что продавец самостоятельно забирает товар у покупателя в определенный день.

Возврат товара потребителем

Если покупатель-потребитель отказывается от договора розничной купли-продажи из-за недостатков товара и требует вернуть деньги, продавец вправе потребовать возврата товара.

По п. 5 ст. 503 ГК РФ и ст. 18 Закона о защите прав потребителей товар в таком случае возвращается за счет продавца.

Для дистанционной торговли действуют дополнительные правила возврата.

Порядок транспортировки, распределения расходов и рисков также зависит от конкретной ситуации и применимых норм.

Что происходит с недвижимостью после расторжения договора

Если договор купли-продажи недвижимости расторгнут уже после того, как право собственности зарегистрировали за покупателем, одного соглашения о расторжении недостаточно для того, чтобы продавец снова стал собственником.

Необходимо зарегистрировать обратный переход права собственности.

Если стороны расторгли договор добровольно, им нужно обратиться в Росреестр с необходимыми документами.

Если недвижимость возвращается по решению суда, вступившее в законную силу решение может стать основанием для государственной регистрации права продавца и прекращения права покупателя.

Такой подход отражен в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

Что делать, если покупатель после расторжения не возвращает товар

Если продавец имеет право требовать товар обратно, но покупатель его не возвращает, имущество можно истребовать в судебном порядке.

К отношениям по возврату имущества после расторжения договора могут применяться правила о неосновательном обогащении в соответствии со ст. 1103 ГК РФ.

Если вернуть имущество в натуре уже невозможно, может возникнуть обязанность компенсировать его стоимость по правилам ст. 1105 ГК РФ.

При определенных обстоятельствах дополнительно могут взыскиваться убытки.

Что учитывать до расторжения договора

Прежде чем направлять уведомление или обращаться в суд, стоит проверить:

• есть ли вообще основание для расторжения;
• допускается ли односторонний отказ;
• нужно ли сначала потребовать устранить нарушение;
• установлен ли договором специальный порядок уведомления;
• требуется ли нотариальная форма;
• кто и что должен вернуть после расторжения;
• соблюден ли досудебный порядок;
• не истек ли срок исковой давности.

Особенно внимательно стоит подходить к договорам с недвижимостью, дорогостоящими товарами, рассрочкой или значительной предварительной оплатой.

Главное

Расторжение договора купли-продажи не сводится к простой фразе «я передумал».

Если обе стороны согласны, договор обычно можно прекратить соглашением.

Если согласия нет, понадобится предусмотренное законом основание для одностороннего отказа либо обращения в суд.

При этом важно заранее определить не только способ прекращения договора, но и его последствия: кто возвращает товар, кто возвращает деньги, сохраняются ли гарантийные обязательства и требуется ли дополнительная государственная регистрация.

Именно эти вопросы чаще всего становятся предметом спора уже после формального расторжения договора.