Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом: доли детей, разрешение опеки и налоги

Продажа квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала, отличается от обычной сделки с недвижимостью. Даже если семья полностью погасила ипотеку и собирается переехать в другое жильё, продать такую квартиру без соблюдения специальных требований нельзя.

Главная особенность заключается в том, что жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Поэтому при продаже необходимо учитывать имущественные права несовершеннолетних.

Как правило, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а сам договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом.

Кроме того, продажа квартиры может повлечь обязанность уплатить НДФЛ. Однако законодательство предусматривает налоговые льготы и позволяет учитывать расходы на покупку жилья, включая использованные средства материнского капитала.

Разберём, как правильно продать квартиру с материнским капиталом, какие условия могут установить органы опеки, как оформить сделку и в каких случаях возникает налог.

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Да. Закон не запрещает продавать недвижимость, приобретённую с использованием средств материнского капитала.

Однако перед продажей необходимо выполнить требования, связанные с оформлением права собственности на жильё и защитой интересов детей.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей.

Размер долей определяется соглашением между членами семьи.

Например, если родители использовали материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку, после наступления предусмотренных законом обстоятельств они обязаны оформить доли в праве собственности на жильё детям.

После этого продажа недвижимости затрагивает интересы всех собственников, включая несовершеннолетних.

Поэтому родители не могут свободно распорядиться всей квартирой, игнорируя принадлежащие детям доли.

Когда нужно выделить доли детям после использования материнского капитала

Срок оформления квартиры в общую долевую собственность зависит от способа её приобретения.

По общему правилу доли необходимо оформить в течение шести месяцев после наступления соответствующего обстоятельства.

Такой порядок предусмотрен частью 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ и пунктом 15(1) Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.

Если квартира куплена без ипотеки

При приобретении жилья без использования кредитных средств шестимесячный срок связан с перечислением средств материнского капитала продавцу.

После этого квартира должна быть оформлена в общую собственность предусмотренных законом членов семьи.

Если квартира куплена в ипотеку

Если материнский капитал использовался для приобретения ипотечной квартиры или погашения жилищного кредита, доли необходимо оформить в течение шести месяцев после полной выплаты соответствующей задолженности и погашения регистрационной записи об ипотеке.

При использовании целевого жилищного займа также учитывается снятие обременения с недвижимости в предусмотренных правилами случаях.

Поэтому после погашения ипотеки необходимо не только снять обременение, но и исполнить обязательства по оформлению долей членам семьи.

Если квартира приобреталась по договору долевого участия

При участии в долевом строительстве шестимесячный срок оформления общей собственности отсчитывается после подписания передаточного акта или другого документа о передаче объекта участнику долевого строительства.

Если квартира приобреталась через жилищный кооператив

В таком случае значение имеет внесение последнего платежа, которым полностью погашается паевой взнос.

После выполнения этого условия необходимо оформить право общей собственности в установленный законом срок.

Какого размера доли нужно выделить детям

Закон предусматривает оформление жилья в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением размеров долей по соглашению.

При этом необходимо учитывать специальные положения жилищного законодательства.

Часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ содержит ограничения, связанные с минимальной площадью жилого помещения, приходящейся на долю собственника.

Однако при определении долей членов семьи в квартире, приобретённой с использованием материнского капитала, указанные ограничения не применяются.

Это прямо предусмотрено частью 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ.

Следовательно, при оформлении долей детям необходимо руководствоваться специальными правилами использования материнского капитала, а не общими ограничениями на минимальный размер доли в жилом помещении.

Нужно ли разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом

Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему ребёнку, для её продажи необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Такое требование следует из пункта 2 статьи 37 ГК РФ и статей 19 и 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Разрешение требуется, поскольку в результате продажи ребёнок утрачивает право собственности на свою долю в недвижимости.

Государство должно убедиться, что сделка не нарушает его имущественные интересы.

Например, родители хотят продать квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, и купить другую, более просторную.

Если детям принадлежат доли в продаваемом жилье, необходимо предварительно согласовать сделку с органом опеки.

При этом конкретные условия разрешения зависят от обстоятельств продажи и того, каким образом будут защищены права несовершеннолетних.

Какие условия могут установить органы опеки

На практике органы опеки обычно разрешают продажу квартиры при условии сохранения имущественных интересов детей.

Наиболее распространённый вариант — предоставление несовершеннолетним долей в другом жилом помещении.

Выделение детям долей в новой квартире

Если семья продаёт старую квартиру и одновременно приобретает новую, орган опеки может поставить условие о выделении детям долей в приобретаемой недвижимости.

Как правило, такие доли должны быть равноценными отчуждаемым по стоимости и площади.

Например, если ребёнку принадлежит доля в продаваемой квартире, при приобретении другого жилья необходимо обеспечить ему сопоставимые имущественные права.

При этом орган опеки оценивает конкретные обстоятельства сделки.

Предоставление долей в другом жилье

Возможен и вариант, при котором ребёнку предоставляется доля в другом жилом помещении путём дарения.

Однако необходимо, чтобы такой способ соответствовал условиям, установленным органом опеки, и обеспечивал защиту имущественных интересов несовершеннолетнего.

Перечисление денег на счёт ребёнка

В определённых обстоятельствах орган опеки может разрешить продажу при условии перечисления денежных средств, приходящихся на долю ребёнка, на его банковский счёт.

Такой вариант также зависит от конкретной ситуации и содержания разрешения.

Поэтому перед продажей недвижимости необходимо получить решение органа опеки и внимательно изучить все установленные им условия.

Что будет, если продать квартиру без разрешения опеки

Несоблюдение требований по защите имущественных прав детей может привести к признанию сделки недействительной.

Например, риск возникает, если родители продают квартиру, принадлежащую в том числе несовершеннолетним, без необходимого предварительного разрешения органа опеки.

Аналогичные последствия возможны, если разрешение было получено, но продавцы не выполнили содержащиеся в нём условия.

В частности, родители могли обязаться предоставить детям доли в другом жилом помещении, но не сделали этого.

В такой ситуации сделка может быть оспорена.

Правовые основания предусмотрены статьями 166, 167 и 173.1 ГК РФ, а также частью 4 статьи 21 Закона № 48-ФЗ.

Соответствующий подход отражён в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1.

Поэтому получение разрешения органа опеки — не формальность. Необходимо не только оформить документ, но и выполнить все предусмотренные им требования.

Обязательно ли обращаться к нотариусу при продаже квартиры с материнским капиталом

Если доля или несколько долей в квартире принадлежат несовершеннолетним, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Такое требование установлено частью 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Нотариус проверяет обстоятельства сделки в пределах предоставленных ему полномочий и удостоверяет договор.

При этом несоблюдение обязательной нотариальной формы может повлечь ничтожность сделки в соответствии со статьёй 163 ГК РФ.

Таким образом, если несовершеннолетний ребёнок является собственником доли в продаваемой квартире, оформить обычный договор в простой письменной форме недостаточно.

Можно ли оформить сделку у разных нотариусов

Да. Закон допускает удостоверение одной сделки двумя и более нотариусами, если в ней участвуют несколько лиц, которые не присутствуют совместно.

Такая возможность предусмотрена статьёй 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Например, участники сделки могут находиться в разных городах и не иметь возможности одновременно приехать к одному нотариусу.

Однако при таком удостоверении договора необходимо соблюдать территориальные требования.

В соответствии с частью 3 статьи 56 Основ законодательства РФ о нотариате хотя бы один из нотариусов должен осуществлять деятельность в субъекте Российской Федерации, на территории которого находится продаваемая квартира.

Сколько стоит нотариальное удостоверение договора

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости является платным.

При обращении к частнопрактикующему нотариусу стоимость складывается из федерального и регионального тарифов.

Федеральный тариф соответствует установленной законодательством государственной пошлине, а региональный определяется в соответствии с правилами нотариального законодательства.

Размер федерального тарифа зависит, в частности, от стоимости квартиры.

Соответствующие положения предусмотрены статьёй 22 Основ законодательства РФ о нотариате и подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ.

Если сделка удостоверяется несколькими нотариусами, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них.

При этом для отдельных категорий граждан законодательство предусматривает льготы.

Например, определённые льготы установлены для инвалидов I группы.

Поэтому перед оформлением сделки целесообразно уточнить применимые тарифы и возможность использования предусмотренных законом льгот.

Как зарегистрировать продажу квартиры в Росреестре

После нотариального удостоверения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Такая регистрация производится в ЕГРН.

По общему правилу нотариус обязан направить заявление и необходимые документы в Росреестр, если стороны сделки не возражают против этого.

Соответствующий порядок предусмотрен Основами законодательства РФ о нотариате.

Когда документы подают сами участники сделки

В определённых случаях документы на регистрацию могут представить непосредственно стороны договора.

Например, это возможно, если участники сделки возражают против подачи документов нотариусом.

Кроме того, специальная ситуация возникает, когда в ЕГРН имеется отметка о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника или его законного представителя, а договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности.

В таких обстоятельствах необходимо учитывать установленный законом порядок самостоятельного обращения за регистрацией.

При этом пункт 5 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ допускает государственную регистрацию прав на основании нотариально удостоверенного договора по заявлению любой стороны сделки.

Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры с материнским капиталом

Использование материнского капитала при покупке квартиры само по себе не освобождает от налога при последующей продаже.

Налоговые последствия зависят от срока владения недвижимостью и наличия предусмотренных законодательством льгот.

По общему правилу, если квартира находилась в собственности меньше установленного минимального срока владения, доход от её продажи подлежит обложению НДФЛ.

Это следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 208 и пункта 2 статьи 217.1 НК РФ.

Однако законодательство предусматривает случаи освобождения от налогообложения, в том числе для семей с детьми.

Когда семья с детьми может продать квартиру без НДФЛ

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ предусматривает специальное освобождение от налогообложения доходов от продажи жилья при выполнении установленных условий.

В частности, оно может применяться, если налогоплательщик или его супруг являются родителями либо усыновителями не менее двух детей.

При этом учитываются дети, которые:

• не достигли возраста 18 лет;
• не достигли возраста 24 лет и обучаются очно в образовательной организации;
• признаны судом недееспособными независимо от возраста.

При соблюдении всех предусмотренных законом условий указанное освобождение может распространяться также на доход от продажи доли в жилье, принадлежащей одному из таких детей.

Однако одного наличия двух детей недостаточно.

Необходимо учитывать остальные условия налогового освобождения, предусмотренные пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ.

Поэтому перед продажей квартиры следует проверить, соответствует ли конкретная ситуация установленным требованиям.

Как уменьшить НДФЛ при продаже квартиры

Если доход от продажи квартиры подлежит налогообложению, налогоплательщик вправе воспользоваться предусмотренными Налоговым кодексом РФ способами уменьшения налоговой базы.

В частности, можно применить имущественный налоговый вычет либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением квартиры.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ предусматривает имущественный вычет при продаже жилой недвижимости.

Его размер может составлять до 1 000 000 рублей с учётом установленных законом условий.

Такой вычет позволяет уменьшить доход, с которого рассчитывается НДФЛ.

Однако применение вычета не всегда является наиболее выгодным вариантом, особенно если расходы на первоначальное приобретение квартиры были значительными.

Уменьшение дохода на расходы по покупке квартиры

Вместо фиксированного имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на её приобретение.

Для квартир, приобретённых с использованием материнского капитала и оформленных в долевую собственность членов семьи, предусмотрены специальные правила.

В частности, расходы на приобретение квартиры могут учитываться пропорционально доле налогоплательщика.

При этом должны соблюдаться условия, установленные подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Например, расходы на приобретение квартиры могли быть произведены владельцем сертификата на материнский капитал или его супругом.

При определении налоговой базы другого члена семьи такие расходы могут учитываться в предусмотренном законом порядке, если соответствующая часть расходов не использовалась другими членами семьи для уменьшения налогооблагаемых доходов.

Это позволяет учитывать особенности приобретения семейного жилья, включая использование материнского капитала.

Учитывается ли материнский капитал в расходах при продаже квартиры

Да. При соблюдении требований статьи 220 НК РФ средства материнского капитала учитываются в составе расходов на приобретение квартиры для целей расчёта НДФЛ при её продаже.

Это важно, поскольку жильё могло приобретаться за счёт нескольких источников финансирования.

Например, при покупке использовались личные средства родителей, ипотечный кредит и материнский капитал.

При последующей продаже соответствующие расходы могут учитываться при определении налоговой базы с соблюдением правил, установленных для имущества, находящегося в долевой собственности членов семьи.

При этом расходы должны быть подтверждены документами и распределены в соответствии с предусмотренным законом порядком.

Одна и та же сумма расходов не должна повторно учитываться разными членами семьи в нарушение требований Налогового кодекса РФ.

Что проверить перед продажей квартиры с материнским капиталом

Прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо убедиться, что соблюдены требования законодательства об оформлении жилья в общую собственность родителей и детей.

Если доли детям ещё не выделены, следует определить, наступил ли предусмотренный законом срок их оформления.

Затем необходимо проверить, кому именно принадлежат доли в квартире и имеются ли среди собственников несовершеннолетние.

При продаже принадлежащих детям долей потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Если планируется одновременная покупка другого жилья, необходимо заранее определить, какие доли будут предоставлены детям и соответствуют ли они условиям, которые может установить орган опеки.

После получения разрешения следует подготовить договор купли-продажи, обеспечить его нотариальное удостоверение в случаях, когда оно обязательно, и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Отдельно рекомендуется оценить налоговые последствия сделки: проверить срок владения квартирой, возможность освобождения от НДФЛ и порядок учёта расходов на её приобретение.

Что будет, если не выделить детям доли и продать квартиру

Продажа квартиры без соблюдения требований об оформлении долей детям создаёт риск последующего оспаривания сделки.

Использование материнского капитала связано с обязанностью оформить жильё в общую собственность предусмотренных законом членов семьи.

Поэтому отсутствие выделенных долей не означает, что родители вправе свободно продать квартиру, не учитывая имущественные права детей.

Если при продаже нарушены требования законодательства или условия разрешения органа опеки, заинтересованные лица могут поставить вопрос о недействительности сделки.

В подобных спорах суд оценивает конкретные обстоятельства, характер нарушений и последствия для прав несовершеннолетних.

Поэтому исполнение обязанности по оформлению долей следует рассматривать как необходимый этап подготовки к продаже жилья, приобретённого с использованием материнского капитала.

Итог: как законно продать квартиру, приобретённую с материнским капиталом

Квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, можно продать, но такая сделка требует соблюдения специальных правил.

Прежде всего жильё должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей в порядке, предусмотренном Законом № 256-ФЗ.

Если несовершеннолетним принадлежат доли, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства и выполнить установленные им условия.

Договор купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних подлежит нотариальному удостоверению, после чего переход права собственности регистрируется в Росреестре.

При определении налоговых обязательств необходимо учитывать срок владения квартирой, возможность освобождения от НДФЛ для семей с детьми и предусмотренные статьёй 220 НК РФ способы уменьшения налоговой базы.

Главное при продаже квартиры с материнским капиталом — сохранить имущественные права детей, правильно оформить сделку и заранее оценить её налоговые последствия.