Как выселить арендатора из нежилого помещения после окончания аренды

Если договор аренды нежилого помещения закончился, был расторгнут, признан недействительным или незаключенным, арендатор должен освободить помещение и вернуть его собственнику. Если добровольно он этого не делает, арендодатель вправе требовать возврата помещения, обратиться в суд, а после получения решения — к судебным приставам. В отдельных случаях допустима и самозащита, например ограничение доступа в помещение, но применять такие меры нужно осторожно.

Конкретный порядок действий зависит прежде всего от того, на каком основании прекратилось право арендатора пользоваться помещением.

Когда можно требовать освобождения нежилого помещения

Основных ситуаций несколько:

• договор аренды прекратил действие;
• договор признан незаключенным;
• договор признан недействительным.

От основания зависит и то, на какие нормы закона следует ссылаться при возврате помещения.

Если срок аренды закончился или договор расторгнут

Гражданский кодекс РФ не устанавливает специальных оснований прекращения договора именно для нежилых помещений. Поэтому применяются общие правила об аренде недвижимости.

Например, право арендатора пользоваться помещением прекращается, если:

• закончился срок договора и он не был продлен;
• договор расторгнут по соглашению сторон;
• одна из сторон правомерно отказалась от него;
• договор расторгнут через суд.

Арендодатель, например, может потребовать судебного расторжения договора при предусмотренных законом или договором нарушениях со стороны арендатора. В частности, ст. 619 ГК РФ позволяет ставить вопрос о расторжении, если арендатор более двух раз подряд после установленного срока не вносит арендную плату.

После прекращения договора действует ст. 622 ГК РФ: арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

Причина прекращения аренды при этом принципиального значения не имеет. Если законное основание пользоваться помещением исчезло, помещение нужно вернуть.

Что делать, если договор аренды считается незаключенным

Бывает, что помещение фактически передали арендатору, но впоследствии выяснилось, что договор юридически не был заключен.

В такой ситуации арендодатель также вправе требовать возврата недвижимости.

Поскольку действующего договора аренды фактически нет, применяться могут правила о неосновательном обогащении. Такой подход отражен, в частности, в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

То есть лицо не может продолжать занимать чужое помещение без действительного правового основания.

Что происходит при признании договора недействительным

Если договор аренды признан недействительным, переданное по нему помещение также должно быть возвращено.

По п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая сторона недействительной сделки по общему правилу должна возвратить другой все полученное по такой сделке.

Кроме того, к возврату имущества могут применяться правила о неосновательном обогащении на основании ст. 1103 ГК РФ.

Основания недействительности могут быть разными. Например, при определенных обстоятельствах договор может оспариваться, если представитель собственника заключил его в ущерб интересам представляемого лица. Такие случаи регулируются, в частности, ст. 174 ГК РФ.

Как правильно оформить возврат помещения

Если порядок возврата прописан в договоре, сначала нужно руководствоваться именно этими условиями.

В договоре могут быть предусмотрены:

• конкретный срок освобождения помещения;
• обязанность подписать акт;
• порядок передачи ключей;
• требования к состоянию помещения;
• порядок вывоза имущества арендатора.

Если специальных условий нет, разумно оформить возврат передаточным актом или другим документом, который подтверждает факт передачи.

В нем желательно зафиксировать:

• дату возврата;
• состояние помещения;
• наличие повреждений;
• показания счетчиков;
• количество переданных ключей;
• оставшееся имущество;
• отсутствие или наличие взаимных претензий.

Такой подход согласуется с правилами ст. 655 ГК РФ о передаче недвижимости и позволяет впоследствии доказать, когда именно помещение было фактически возвращено.

Если договор признан недействительным или незаключенным, передаточный акт также полезен, поскольку подтверждает момент прекращения фактического пользования помещением.

Что делать, если арендатор отказывается съезжать

Если договор уже прекратился, но арендатор продолжает занимать помещение, арендодатель вправе потребовать его возврата.

Обязанность вернуть имущество не исчезает вместе с прекращением договора. Она, наоборот, возникает именно как следствие прекращения аренды.

Такой подход следует из ст. 622 ГК РФ и п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35.

Практически последовательность действий обычно следующая:

1. направить арендатору письменное требование освободить помещение;
2. установить разумный срок для возврата;
3. при отказе обратиться в суд;
4. после вступления решения в силу получить исполнительный документ;
5. при необходимости передать его судебным приставам.

Может ли пристав принудительно освободить помещение

Да.

Если арендатор не исполняет решение суда добровольно, судебный пристав-исполнитель вправе принудительно освободить нежилое помещение от самого должника и принадлежащего ему имущества.

Такая исполнительная мера предусмотрена ст. 68 Федерального закона об исполнительном производстве.

На практике это означает, что спор может закончиться фактическим освобождением помещения в рамках исполнительного производства.

Нужно ли сначала направлять претензию

Именно для требования о возврате арендованного помещения закон не устанавливает универсального обязательного претензионного порядка.

Но в некоторых ситуациях направить претензию необходимо.

Например:

• если обязательный досудебный порядок предусмотрен самим договором;
• если спор рассматривается арбитражным судом и одновременно заявляются денежные требования, для которых действует ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Даже когда претензия формально не обязательна, ее обычно имеет смысл направить.

Она позволяет официально уведомить арендатора о том, что его право пользования прекращено, установить срок добровольного освобождения помещения и зафиксировать позицию арендодателя до суда.

Что написать в требовании об освобождении помещения

Специальной формы закон не устанавливает.

В требовании желательно указать:

• сведения об арендодателе и арендаторе;
• реквизиты договора;
• основание его прекращения;
• дату прекращения аренды;
• адрес помещения;
• кадастровый номер, если он известен;
• требование освободить и вернуть помещение;
• срок для исполнения;
• порядок передачи ключей и подписания акта.

Если договор устанавливал собственный порядок возврата, следует сослаться и на соответствующие пункты договора.

Можно ли требовать арендную плату после окончания договора

Да.

Если арендатор продолжает пользоваться помещением и не возвращает его после прекращения договора, арендодатель вправе требовать плату за все время просрочки возврата.

Это прямо предусмотрено ст. 622 ГК РФ.

То есть прекращение договора не означает, что бывший арендатор может бесплатно оставаться в помещении до момента фактического выселения.

Размер платежа по общему правилу определяется исходя из арендной платы, предусмотренной договором.

Можно ли дополнительно взыскать убытки

Да, если плата за период незаконного пользования не покрывает реальные потери собственника.

Например, арендодатель мог уже договориться о сдаче помещения новому арендатору, но не смог передать ему объект из-за того, что прежний пользователь отказался освобождать помещение.

В таком случае при наличии доказательств можно требовать возмещения убытков по правилам ст. 15 и 622 ГК РФ.

В состав убытков может входить и упущенная выгода, если ее наличие и размер удастся подтвердить.

Можно ли взыскать неустойку

Если договор предусматривает неустойку за несвоевременный возврат помещения, арендодатель вправе потребовать и ее.

Основанием являются ст. 330 и 622 ГК РФ.

Поэтому перед подготовкой претензии стоит внимательно посмотреть условия договора: иногда ответственность за просрочку освобождения помещения отдельно прописывается сторонами и может быть достаточно существенной.

Можно ли начислить проценты на просроченную плату

Да.

Если после прекращения договора арендатор не возвращает помещение и одновременно не вносит причитающуюся плату за период просрочки, на задолженность могут начисляться проценты за пользование чужими денежными средствами.

Такая возможность отражена в п. 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Поэтому денежные требования к бывшему арендатору могут включать сразу несколько составляющих:

• плату за период просрочки;
• предусмотренную договором неустойку;
• убытки;
• проценты.

Но каждый элемент требования необходимо отдельно обосновать и рассчитать.

Можно ли просто поменять замки

Это наиболее спорный и рискованный практический вопрос.

После прекращения договора арендатор обязан освободить помещение. Если он продолжает им пользоваться без правового основания, права собственника действительно нарушаются.

Гражданский кодекс допускает самозащиту гражданских прав. Такое право предусмотрено ст. 12 и 14 ГК РФ.

Поэтому в определенной ситуации арендодатель может ограничить бывшему арендатору доступ, например:

• заменить замки;
• отключить электронный пропуск;
• аннулировать цифровой доступ.

Однако самозащита должна быть соразмерной нарушению и не должна превращаться в самоуправство.

Особенно важно учитывать имущество арендатора, которое может оставаться внутри.

Что делать с вещами арендатора

Если собственник ограничивает доступ в помещение, это не дает ему права просто выбросить или уничтожить находящееся там имущество бывшего арендатора.

Его необходимо вернуть владельцу.

Поэтому перед сменой замков или иным ограничением доступа разумно направить письменное уведомление и предложить арендатору:

• добровольно освободить помещение;
• вывезти принадлежащие ему вещи;
• согласовать дату передачи имущества.

Это существенно снижает риски последующих претензий о пропаже или повреждении имущества.

Можно ли удерживать имущество арендатора за долги

В определенных случаях — да.

Если у арендатора есть задолженность по арендной плате, арендодатель может обладать правом удержания находящегося в помещении имущества арендатора в обеспечение соответствующего обязательства.

Такая возможность отражена в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Но пользоваться этим инструментом нужно осторожно: необходимо понимать, действительно ли конкретное имущество принадлежит должнику и существуют ли законные основания для его удержания.

Можно ли подать иск об истребовании помещения как собственнику

В судебной практике встречаются разные подходы.

В некоторых делах после прекращения аренды собственники требовали имущество обратно со ссылкой на ст. 301 ГК РФ, то есть заявляли виндикационный иск.

В других судебных актах указывается, что при наличии ранее существовавших договорных отношений спор должен разрешаться на основании норм об аренде, прежде всего ст. 622 ГК РФ, а не правил о виндикации.

Поэтому практика по вопросу неоднозначна.

При этом неправильная ссылка на конкретную норму права сама по себе не означает автоматического отказа в иске. Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, именно суд определяет нормы, которые должны применяться к установленным обстоятельствам.

Для арендодателя важнее правильно сформулировать фактическое требование: договор прекращен, законного права занимать помещение больше нет, помещение не возвращено.

Практический порядок действий арендодателя

Если бывший арендатор не освобождает нежилое помещение, разумно действовать последовательно.

1. Проверить прекращение договора

Нужно убедиться, что договор действительно прекратился и арендатор больше не имеет права пользоваться помещением.

Особенно внимательно стоит проверить условия о:

• пролонгации;
• автоматическом продлении;
• порядке отказа;
• сроках направления уведомлений.

2. Зафиксировать нарушение

Следует сохранить доказательства того, что помещение фактически не возвращено.

Это могут быть переписка, фотографии, документы охраны, данные системы доступа и другие подтверждения.

3. Направить требование

Арендатору следует предложить освободить помещение и подписать акт возврата.

Если имеются денежные требования, их можно заявить одновременно.

4. Рассчитать задолженность

При наличии оснований рассчитываются:

• плата за период просрочки;
• неустойка;
• проценты;
• убытки.

5. Обратиться в суд

Если помещение добровольно не возвращено, собственник вправе требовать его освобождения в судебном порядке.

6. Обратиться к приставам

Если решение суда не исполняется, помещение может быть освобождено принудительно в рамках исполнительного производства.

Главное

После прекращения договора аренды нежилого помещения арендатор обязан вернуть его собственнику в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Если он продолжает занимать помещение, арендодатель может требовать не только его освобождения, но и плату за весь период просрочки, а при наличии оснований — неустойку, убытки и проценты.

Самостоятельное ограничение доступа в помещение в определенных ситуациях возможно как мера самозащиты, но действовать нужно осторожно, особенно если внутри остается имущество арендатора.

Наиболее безопасный путь при конфликте — письменно зафиксировать требование об освобождении помещения, предоставить срок для добровольного возврата, а при отказе обратиться в суд и добиваться фактического освобождения через службу судебных приставов.