Как прекратить долевую собственность на жилой дом: основания и порядок

Жилой дом может принадлежать сразу нескольким собственникам, каждому из которых выделена определённая доля в праве собственности. Такая ситуация часто возникает после наследования недвижимости, покупки дома несколькими людьми или раздела общего имущества.

Однако со временем собственники могут захотеть прекратить долевую собственность: продать дом, выкупить доли друг друга, разделить недвижимость на самостоятельные объекты или получить денежную компенсацию вместо доли.

Прекращение права общей долевой собственности на жилой дом возможно по нескольким основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. В некоторых случаях достаточно соглашения между собственниками, а в других потребуется обращение в суд.

Разберём, когда можно прекратить долевую собственность, как выделить долю в натуре и при каких обстоятельствах собственника могут обязать принять денежную компенсацию.

Что такое общая долевая собственность на жилой дом

Если жилой дом принадлежит двум или более лицам и доля каждого из них определена, такая недвижимость находится в общей долевой собственности.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 244 ГК РФ.

Например, жилой дом может принадлежать двум гражданам по 1/2 доли каждому либо трём собственникам, которым принадлежат соответственно 1/2, 1/4 и 1/4 доли.

При этом наличие доли в праве собственности не означает, что конкретному собственнику автоматически принадлежит определённая комната, этаж или другая физически обособленная часть дома.

Участники долевой собственности обладают правами на общий объект недвижимости в пределах принадлежащих им долей.

В соответствии со статьями 209 и 246 ГК РФ собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом с соблюдением правил, установленных для общей долевой собственности.

Если в результате определённых юридических действий дом перестаёт принадлежать нескольким лицам на праве долевой собственности, соответствующий режим прекращается.

В каких случаях прекращается долевая собственность на дом

Гражданское законодательство предусматривает несколько оснований прекращения общей долевой собственности.

К основным относятся:

1. Продажа, дарение или обмен жилого дома всеми собственниками в пользу одного лица.
2. Выкуп одним собственником долей остальных участников.
3. Переход долей к одному собственнику в порядке наследования.
4. Обращение взыскания на долю собственника по его долгам.
5. Раздел жилого дома или выдел доли в натуре.
6. Прекращение права на незначительную долю с выплатой компенсации.

Правовые основания таких действий предусмотрены, в частности, статьями 218, 235, 246, 252 и 255 ГК РФ.

При этом последствия зависят от количества собственников и способа прекращения их прав.

Например, если дом принадлежал двум гражданам и один приобрёл долю другого, он становится единоличным собственником недвижимости.

Но если дом принадлежит четырём лицам и один из них продаёт свою долю другому участнику, общая долевая собственность не обязательно прекращается: у недвижимости могут остаться несколько владельцев.

Прекращение долевой собственности при продаже жилого дома

Один из наиболее простых способов прекратить долевую собственность — продать весь жилой дом одному покупателю.

В этом случае все участники долевой собственности выступают продавцами принадлежащих им долей, а покупатель приобретает недвижимость целиком.

Правовые основания такой сделки предусмотрены пунктом 2 статьи 218, статьёй 246 и пунктом 1 статьи 549 ГК РФ.

Например, дом принадлежит трём гражданам. Все они договорились продать недвижимость одному покупателю.

После перехода права собственности к приобретателю общая долевая собственность прежних владельцев прекращается, а покупатель становится единоличным собственником дома.

Аналогичный результат возможен при передаче дома одному лицу по договору дарения или мены.

Договор мены регулируется статьёй 567 ГК РФ, а договор дарения — пунктом 1 статьи 572 ГК РФ.

Можно ли прекратить долевую собственность, выкупив доли других владельцев

Да. Для этого необязательно продавать дом постороннему покупателю.

Один из участников долевой собственности может приобрести доли остальных собственников.

Например, жилой дом принадлежит двум братьям по 1/2 доли каждому.

Если один брат продаёт свою долю другому, покупатель становится собственником всего дома.

В результате общая долевая собственность прекращается, поскольку у недвижимости остаётся только один владелец.

Аналогичный результат возможен, если доли передаются одному из собственников по договору дарения или мены.

Главное условие прекращения долевой собственности таким способом — сосредоточение всех долей в праве на жилой дом у одного лица.

Прекращение долевой собственности на дом в результате наследования

Право общей долевой собственности может прекратиться и после смерти одного из владельцев недвижимости.

Если принадлежащая умершему доля переходит по наследству другому участнику долевой собственности, последний может стать единоличным собственником всего дома.

Общие правила наследования предусмотрены статьями 1110 и 1111 ГК РФ.

Например, супругам принадлежит жилой дом в равных долях.

После смерти одного из них принадлежащая ему доля может перейти по наследству пережившему супругу.

Если в результате наследования все доли объединяются у одного лица, режим общей долевой собственности прекращается.

Однако такой результат возникает не при любом наследовании.

Если доля умершего переходит нескольким наследникам или другому лицу, у дома по-прежнему могут оставаться несколько собственников.

Поэтому решающее значение имеет то, кому именно перешли права на долю.

Можно ли прекратить долевую собственность на дом из-за долгов одного из владельцев

В определённых обстоятельствах доля собственника в жилом доме может стать объектом взыскания по его обязательствам.

Статья 255 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на долю участника общей собственности, если у должника недостаточно другого имущества.

В такой ситуации кредитор вправе потребовать выдела доли должника из общего имущества для последующего обращения на неё взыскания.

С соответствующим требованием также может обратиться в суд судебный пристав-исполнитель.

Такой подход отражён, в частности, в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50.

Что происходит, если выделить долю должника невозможно

Если выдел доли в натуре невозможен либо остальные участники долевой собственности возражают против него, кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли другим собственникам.

При этом цена должна быть соразмерна рыночной стоимости соответствующей доли.

Деньги, полученные от продажи, направляются на погашение задолженности.

Например, жилой дом принадлежит двум гражданам по 1/2 доли каждому.

У одного собственника имеется задолженность, а другого имущества для её погашения недостаточно.

При наличии предусмотренных законом оснований доля должника может быть продана второму собственнику.

Если тот приобретёт её, то станет единоличным владельцем жилого дома.

В таком случае право общей долевой собственности прекращается.

При этом само наличие задолженности у одного из собственников ещё не означает автоматического прекращения его права на долю. Необходимо соблюдение предусмотренного законом порядка обращения взыскания.

Раздел жилого дома между собственниками

Ещё один способ прекращения общей долевой собственности — раздел жилого дома.

В соответствии со статьёй 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению.

Например, двум собственникам принадлежит один жилой дом.

Если существует возможность разделить его на самостоятельные объекты недвижимости, стороны могут согласовать такой раздел.

В результате каждый из бывших участников долевой собственности получает право собственности на отдельный объект.

При разделе общего жилого дома на самостоятельные объекты первоначальная общая долевая собственность прекращается.

Однако необходимо учитывать, что раздел возможен не во всех случаях.

Значение имеют характеристики недвижимости и возможность образования самостоятельных объектов без нарушения установленных требований.

Что делать, если собственники не договорились о разделе

Если участники общей собственности не могут согласовать способ и условия раздела жилого дома, спор может быть передан в суд.

Статья 252 ГК РФ предусматривает возможность судебного разрешения таких разногласий.

Собственник вправе потребовать выдела своей доли в натуре.

Суд рассматривает обстоятельства дела и возможность соответствующего раздела или выдела.

Если имеются необходимые основания, право общей долевой собственности может быть прекращено полностью либо изменено в отношении отдельных участников.

Выдел доли в натуре из жилого дома

Выдел доли в натуре означает, что участник общей долевой собственности получает вместо доли в праве на общий дом самостоятельную часть имущества, выделенную в установленном порядке.

Возможность такого выдела предусмотрена статьёй 252 ГК РФ.

Например, если дом принадлежит двум собственникам, один из них может потребовать выделения своей доли в натуре.

Если выдел возможен и в результате образуются самостоятельные объекты недвижимости, каждый собственник получает права на соответствующий объект.

В этом случае общая долевая собственность на первоначальный дом прекращается.

Однако важно отличать выдел доли от раздела.

При разделе общий объект распределяется между всеми участниками. При выделе один собственник выходит из общей долевой собственности, а в отношении остальных участников она может сохраняться.

Всегда ли выдел доли прекращает общую собственность

Нет. Всё зависит от количества собственников и результата выдела.

Если у дома два владельца и одному выделена самостоятельная часть, общая долевая собственность на первоначальный объект может прекратиться полностью.

Если же дом принадлежит трём или более лицам, выдел доли одного участника не обязательно прекращает общую собственность остальных.

Например, собственник с долей 1/3 выделяет свою часть дома в натуре.

После этого два других участника могут продолжить владеть оставшимся имуществом на праве общей долевой собственности.

Таким образом, выдел доли в натуре не всегда означает полное прекращение долевой собственности всех владельцев дома.

Что делать, если выделить долю в доме невозможно

Не каждый жилой дом можно разделить или выделить из него самостоятельную часть.

Если выдел доли в натуре не допускается законом либо невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, участник долевой собственности вправе получить денежную компенсацию стоимости своей доли.

Такое правило предусмотрено статьёй 252 ГК РФ.

Например, два собственника владеют жилым домом, но его характеристики не позволяют выделить каждому самостоятельный объект недвижимости без несоразмерного ущерба.

В этом случае вместо выделения части дома может рассматриваться вопрос о выплате одному из собственников денежной компенсации.

Если один собственник получает стоимость своей доли от другого, его право на долю прекращается.

Второй участник становится единоличным собственником всего дома.

При этом вопрос о выплате компенсации должен разрешаться с соблюдением предусмотренных законом условий.

Может ли суд признать долю в доме незначительной и обязать собственника её продать

В отдельных случаях суд вправе прекратить право собственности на долю в жилом доме даже без согласия её владельца.

Речь идёт о ситуации, когда доля признаётся незначительной.

Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ, принудительная выплата компенсации вместо выдела доли допускается при одновременном наличии определённых обстоятельств.

Для этого необходимо, чтобы:

• доля собственника была незначительной;
• выделить её в натуре было невозможно;
• собственник не имел существенного интереса в использовании общего имущества.

Все эти обстоятельства имеют значение для решения вопроса о прекращении права на долю без согласия её владельца.

Соответствующие положения рассматриваются также в пункте 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 года, а также в пункте 3 Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 года.

Как прекращается право на незначительную долю

Предположим, жилой дом принадлежит двум гражданам.

Одному собственнику принадлежит основная часть дома, а второму — незначительная доля, выдел которой в натуре невозможен.

Если владелец небольшой доли не имеет существенного интереса в использовании дома, суд при наличии предусмотренных законом условий может обязать другого участника выплатить ему денежную компенсацию.

При этом согласие собственника незначительной доли на такую выплату необязательно.

После получения компенсации право собственности на соответствующую долю прекращается.

Если других участников долевой собственности нет, собственник оставшейся части становится единоличным владельцем жилого дома.

Достаточно ли небольшого размера доли для её принудительного выкупа

Нет. Незначительный размер доли сам по себе не является достаточным основанием для принудительного прекращения права собственности.

Необходимо также установить невозможность выдела доли в натуре и отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.

Поэтому нельзя исходить из того, что любой владелец небольшой доли может быть принудительно лишён её исключительно по желанию остальных собственников.

Суд оценивает предусмотренные законом обстоятельства конкретного спора.

Когда долевая собственность на жилой дом прекращается полностью

Не каждое изменение состава собственников приводит к прекращению общей долевой собственности.

Результат зависит от того, сколько участников остаётся после совершения сделки, наследования, раздела имущества или выплаты компенсации.

| Основание | Когда прекращается долевая собственность | | ---------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------- | | Продажа всего дома | Когда весь дом переходит в собственность одного приобретателя | | Выкуп долей | Когда один участник приобретает все остальные доли | | Дарение или мена | Когда все доли объединяются у одного собственника | | Наследование | Когда в результате наследования все доли переходят одному лицу | | Обращение взыскания | Когда вследствие выкупа доли должника у дома остаётся один собственник | | Раздел дома | Когда вместо общего дома образуются самостоятельные объекты недвижимости | | Выдел доли в натуре | Когда результат выдела исключает дальнейшую долевую собственность на первоначальный объект | | Компенсация за незначительную долю | Когда после прекращения права одного участника оставшийся становится единоличным собственником |

Таким образом, прекращение права одного из участников на свою долю не всегда означает прекращение общей долевой собственности на весь дом.

Как выбрать способ прекращения долевой собственности на дом

Прежде чем решать вопрос о прекращении общей долевой собственности, необходимо определить желаемый результат.

Если все собственники согласны продать жилой дом, возможна передача недвижимости одному покупателю.

Если один участник хочет стать единоличным владельцем, можно рассмотреть приобретение долей остальных собственников.

Когда владельцы намерены сохранить недвижимость, но пользоваться самостоятельными объектами, имеет смысл оценить возможность раздела дома или выдела долей в натуре.

Если раздел невозможен, может возникнуть вопрос о денежной компенсации.

При наличии спора о незначительной доле его разрешение возможно в судебном порядке с учётом требований статьи 252 ГК РФ.

Если же вопрос связан с задолженностью одного из собственников, необходимо учитывать специальные правила обращения взыскания на долю, установленные статьёй 255 ГК РФ.

Что важно знать о прекращении общей долевой собственности

Право общей долевой собственности на жилой дом может прекращаться как добровольно, так и в предусмотренных законом случаях независимо от согласия отдельного собственника.

Основные способы — отчуждение дома одному лицу, приобретение всех долей одним участником, наследование, раздел недвижимости, выдел доли в натуре и выплата денежной компенсации.

При этом необходимо различать прекращение права конкретного собственника на долю и полное прекращение режима общей долевой собственности.

Если после изменения состава владельцев дом по-прежнему принадлежит нескольким лицам в долях, общая долевая собственность сохраняется.

Главное — определить, каким должен стать правовой статус жилого дома после прекращения долевой собственности: перейдёт ли он одному владельцу или будет разделён на самостоятельные объекты недвижимости.

От этого зависит выбор правового механизма, необходимость соглашения между собственниками и возможность разрешения вопроса через суд.