Как сдать в аренду ипотечную квартиру: нужно ли согласие банка и как оформить договор

Ипотечную квартиру можно сдавать внаем, но перед этим важно проверить условия кредитного договора и договора ипотеки. В некоторых случаях согласие банка не требуется, а в других без него сдача жилья может привести к серьезным последствиям, вплоть до требования досрочно погасить кредит.

Кроме того, нужно правильно оформить отношения с жильцом: определить вид договора, прописать размер платы, коммунальные расходы, состояние мебели и техники, обеспечительный платеж и при необходимости зарегистрировать обременение в Росреестре.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Да. Сам факт того, что квартира находится в ипотеке, не запрещает собственнику сдавать ее другим лицам.

По общему правилу собственник вправе передавать имущество во временное владение и пользование за плату. Для жилых помещений порядок зависит от того, кому именно сдается квартира.

Если жилье передается гражданину для проживания, обычно заключается договор найма жилого помещения. По п. 1 ст. 671 ГК РФ собственник или управомоченное им лицо предоставляет нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.

Если жилое помещение передается юридическому лицу, договор найма не применяется. С организацией заключается договор аренды или иной предусмотренный законом договор. Такое правило установлено п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Нужно ли получать согласие банка

По общему правилу ипотечную квартиру можно сдавать без согласия залогодержателя, то есть банка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Это следует из п. 3 ст. 346 ГК РФ и ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому первое, что стоит сделать собственнику, — внимательно проверить:

• кредитный договор;
• договор ипотеки;
• другие документы, на основании которых возникло ипотечное обременение.

Если в них нет условия о необходимости согласовывать сдачу квартиры, отдельное разрешение банка по общему правилу не требуется.

Если же договор прямо предусматривает, что перед сдачей ипотечного жилья нужно получить согласие банка, это условие необходимо соблюдать.

Порядок получения такого согласия зависит от конкретного банка: где-то достаточно подать заявление через приложение или интернет-банк, а где-то требуется отдельное письменное обращение.

Что будет, если сдать квартиру без обязательного согласия банка

Если договор ипотеки требует согласия банка, а собственник сдал жилье без него, это может считаться нарушением условий залога.

В соответствии с п. 3 ст. 346 и ст. 351 ГК РФ банк при наличии предусмотренных законом оснований может потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Проще говоря, если кредитным договором прямо запрещена сдача квартиры без согласия банка, игнорировать это условие рискованно.

Поэтому перед поиском жильцов лучше сначала проверить документы, а не исходить из общего правила о том, что собственник вправе свободно распоряжаться квартирой.

Какие документы подготовить

Перед заключением договора найма стоит собрать документы, которые подтверждают право собственника сдавать жилье.

Как правило, понадобятся:

• паспорта сторон;
• документы представителя и доверенность, если договор подписывает представитель;
• документ, на основании которого квартира была приобретена;
• выписка из ЕГРН;
• при необходимости — документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• согласие банка, если оно требуется по условиям ипотеки.

Если право собственности возникло давно, подтверждающим документом также может быть ранее выданное свидетельство о государственной регистрации права.

Что обязательно указать в договоре

Договор должен позволять точно определить, какое именно жилое помещение передается нанимателю.

Поэтому в нем желательно указать:

• точный адрес квартиры;
• кадастровый номер;
• площадь;
• данные собственника;
• данные нанимателя;
• размер платы;
• порядок и сроки ее внесения.

Требование о возможности определенно установить предмет договора связано с п. 1 ст. 432 ГК РФ, а правила о плате за жилое помещение закреплены в ст. 682 ГК РФ.

Кто оплачивает коммунальные услуги

Порядок оплаты коммунальных услуг лучше прописать отдельно.

Например, стороны могут договориться, что наниматель оплачивает:

• электричество;
• горячую и холодную воду;
• газ;
• другие коммунальные услуги по счетчикам.

При этом желательно четко определить, какие платежи входят в стоимость найма, а какие оплачиваются дополнительно.

Чем подробнее это указано в договоре, тем меньше риск последующего спора о задолженности.

На какой срок можно сдать квартиру

Договор найма жилого помещения может быть заключен максимум на пять лет.

Если срок вообще не указан, по п. 1 ст. 683 ГК РФ договор считается заключенным на пять лет.

Если квартира сдается на срок менее одного года, такой договор считается краткосрочным, и к нему не применяются некоторые правила о найме жилья, если стороны не предусмотрели иное.

Например, при долгосрочном найме в договоре должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. Это предусмотрено ст. 677 и 683 ГК РФ.

Что делать с мебелью и техникой

Если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другим имуществом, лучше подробно описать его в договоре или отдельном акте.

Можно указать:

• перечень мебели;
• марку и модель техники;
• состояние имущества;
• имеющиеся повреждения;
• приблизительную стоимость;
• ответственность нанимателя за утрату или повреждение.

Например, стоит зафиксировать состояние:

• холодильника;
• стиральной машины;
• телевизора;
• дивана;
• кровати;
• кухонной мебели;
• сантехники.

Особенно полезно дополнить акт фотографиями.

Такие условия стороны вправе согласовать на основании принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ.

Нужен ли обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж часто называют залогом или депозитом, хотя юридически правильнее использовать именно конструкцию обеспечительного платежа.

По ст. 381.1 ГК РФ стороны могут договориться, что наниматель передает определенную сумму в обеспечение своих обязательств.

Например, из обеспечительного платежа можно покрыть:

• повреждение мебели;
• поломку техники;
• задолженность по оплате проживания;
• коммунальные долги;
• предусмотренную договором неустойку.

Если нарушений нет, по окончании договора обеспечительный платеж обычно возвращается нанимателю либо по соглашению сторон засчитывается в счет последнего месяца проживания.

Все эти условия лучше прямо прописать в договоре.

Нужно ли указывать, что квартира находится в ипотеке

Да, это разумно сделать.

В договоре найма желательно прямо указать, что квартира обременена ипотекой.

Так наниматель будет знать о существующем обременении, а сам собственник сможет подтвердить, что не скрывал существенную информацию о правовом статусе жилья.

Если для сдачи квартиры было получено согласие банка, это также можно указать в договоре.

Как оформить передачу квартиры

Договор найма заключается в письменной форме. Такое требование предусмотрено ст. 674 ГК РФ.

Помимо самого договора рекомендуется оформить акт приема-передачи квартиры.

В нем можно зафиксировать:

• состояние помещений;
• состояние мебели и техники;
• обнаруженные дефекты;
• количество переданных ключей;
• показания счетчиков;
• перечень имущества;
• дату фактической передачи квартиры.

Акт особенно важен при последующем споре о том, кто повредил имущество и в каком состоянии квартира была передана.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре

Сам договор найма жилья не регистрируется как отдельная сделка.

Но если он заключен на срок не менее одного года, возникающее ограничение права собственности наймодателя подлежит государственной регистрации.

Это предусмотрено п. 2 ст. 674 ГК РФ и ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Заявление о регистрации такого ограничения необходимо подать в Росреестр не позднее чем через один месяц после заключения договора.

Что будет, если не зарегистрировать обременение вовремя

Нарушение установленного срока подачи заявления может повлечь административную ответственность.

По ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ нарушение обязанности своевременно подать документы для государственной регистрации ограничения права собственности по договору найма может повлечь штраф в размере 5 000 рублей.

Поэтому если договор заключается на год и более, вопрос регистрации лучше не откладывать.

На что обратить внимание перед сдачей ипотечного жилья

Перед подписанием договора с жильцом имеет смысл проверить несколько моментов.

Во-первых, действительно ли банк разрешает сдавать квартиру без отдельного согласия.

Во-вторых, нужно определить точный срок найма.

В-третьих, заранее решить, кто оплачивает коммунальные услуги и какие именно.

В-четвертых, стоит подробно описать мебель, технику и состояние квартиры.

В-пятых, желательно предусмотреть обеспечительный платеж.

И наконец, если договор заключается на срок от одного года, нужно помнить о регистрации ограничения в Росреестре.

Порядок действий

На практике сдача ипотечной квартиры обычно выглядит так:

1. проверить кредитный договор и договор ипотеки;
2. при необходимости получить согласие банка;
3. подготовить документы на квартиру;
4. согласовать с нанимателем размер платы и коммунальные расходы;
5. определить срок найма;
6. составить письменный договор;
7. оформить акт приема-передачи;
8. передать квартиру и ключи;
9. при сроке найма от года зарегистрировать ограничение права собственности в Росреестре.

Сам факт ипотеки обычно не мешает сдавать квартиру. Главный вопрос — предусмотрены ли специальные ограничения в договоре с банком и насколько правильно оформлены отношения с нанимателем.