Как отказаться от преимущественного права покупки доли земельного участка

Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам, каждый из них имеет преимущественное право покупки доли, которую другой участник долевой собственности собирается продать постороннему лицу.

Однако покупать предлагаемую долю необязательно. Собственник вправе отказаться от своего преимущественного права покупки либо просто не отвечать на полученное извещение о продаже.

Отказ от преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок можно оформить письменно, в том числе у нотариуса. При этом важно учитывать сроки, условия продажи и особенности оформления документов, особенно если доля принадлежит несовершеннолетнему или юридическому лицу.

Что означает преимущественное право покупки доли земельного участка

Когда земельный участок находится в общей долевой собственности, один из собственников может решить продать принадлежащую ему долю.

Но прежде чем продать её постороннему покупателю, продавец должен соблюсти преимущественное право других участников долевой собственности.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, остальные собственники имеют преимущество при покупке продаваемой доли по цене и на условиях, предложенных продавцом.

Например, земельный участок принадлежит двум гражданам, каждому из которых выделено по 1/2 доли в праве собственности. Один из них решил продать свою долю за 1 500 000 рублей.

Второй собственник имеет преимущественное право приобрести эту долю на предложенных условиях. Но если покупать её он не собирается, то может отказаться от своего права.

Такой отказ позволяет продавцу продолжить оформление сделки с другим покупателем.

Как можно отказаться от преимущественного права покупки доли

Пункт 2 статьи 250 ГК РФ предусматривает возможность отказа от преимущественного права покупки.

На практике существуют два основных способа: не отвечать на уведомление продавца либо направить ему письменный отказ.

1. Не отвечать на уведомление о продаже

Самый простой вариант — не предпринимать никаких действий после получения извещения о намерении продать долю.

Если в течение месяца со дня извещения собственник не приобретёт предложенную долю, продавец вправе продать её постороннему лицу.

Таким образом, отдельное заявление об отказе от преимущественного права покупки земельного участка составлять необязательно.

Однако необходимо учитывать, что срок отсчитывается со дня извещения собственника, а не просто с момента принятия продавцом решения о продаже.

Этот способ подходит, когда собственник не заинтересован в покупке и не возражает против ожидания установленного законом срока.

2. Направить письменный отказ

Второй способ — прямо сообщить продавцу, что вы не намерены пользоваться преимущественным правом покупки.

Для этого оформляется письменный отказ.

Преимущество такого варианта заключается в том, что продавцу не придётся ждать окончания месячного срока, если он получит соответствующие отказы от всех остальных участников долевой собственности.

Например, участок принадлежит трём собственникам. Один из них решил продать свою долю постороннему покупателю, а двое других письменно отказались от её приобретения.

В этом случае продавец вправе заключить договор с третьим лицом до истечения месяца.

Нужно ли заверять отказ от преимущественного права покупки у нотариуса

Обязательного нотариального удостоверения отказа закон не предусматривает.

Собственник может самостоятельно подготовить письменное заявление и направить его продавцу.

Однако нотариально удостоверенный отказ имеет практические преимущества.

При оформлении договора купли-продажи доли нотариус обязан убедиться, что преимущественное право остальных собственников соблюдено.

Если отказ удостоверен нотариально, дополнительно подтверждать волеизъявление отказавшегося собственника, как правило, не требуется.

Если же представлен отказ в простой письменной форме, нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить собственнику дополнительный запрос, чтобы удостовериться в отсутствии возражений.

Такой порядок предусмотрен пунктами 3.2 и 3.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки.

Следовательно, нотариальное удостоверение отказа не является обязательным, но может упростить оформление последующей продажи доли земельного участка.

Как правильно составить отказ от преимущественного права покупки

Специальная обязательная форма отказа законодательством не установлена.

Однако документ должен позволять однозначно определить, кто отказывается от покупки, какой земельный участок имеется в виду и на каких условиях продавец предложил приобрести долю.

Какие сведения необходимо указать

Если отказ оформляет гражданин, рекомендуется включить следующие сведения:

1. Данные собственника. Фамилию, имя, отчество и сведения документа, удостоверяющего личность.
2. Сведения о земельном участке. Кадастровый номер, адрес и другие характеристики, позволяющие определить объект.
3. Размер продаваемой доли. Указание на долю в праве собственности, которую намерен продать другой собственник.
4. Условия продажи. Цену и другие условия, содержащиеся в полученном извещении.
5. Реквизиты извещения. Данные уведомления продавца о намерении продать долю.
6. Однозначное выражение отказа. Прямое указание на нежелание воспользоваться преимущественным правом покупки.
7. Дату и подпись. Сведения, подтверждающие оформление заявления.

Если собственником является организация, вместо персональных данных гражданина указывают её наименование, ИНН, ОГРН и адрес.

Особое внимание следует уделить условиям продажи.

Они должны соответствовать предложению, которое собственник получил от продавца.

Согласно пункту 3.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки, если отказ содержит ссылку на условия первоначального извещения, нотариус при удостоверении договора продажи истребует соответствующее извещение.

Поэтому расхождения между условиями, указанными в уведомлении, и содержанием отказа могут создать дополнительные сложности при оформлении сделки.

Образец отказа от преимущественного права покупки доли земельного участка

Если собственник решил оформить отказ самостоятельно, его можно составить в следующем виде.

ОТКАЗ ОТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ Я, [Ф. И. О.], являюсь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес]. Получив извещение от [Ф. И. О. продавца] от [дата] о намерении продать принадлежащую ему долю в размере [размер доли] в праве собственности на указанный земельный участок по цене [сумма] рублей на условиях, изложенных в извещении, сообщаю следующее. Отказываюсь от использования принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной доли на предложенных условиях в соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Дата: [дата] Подпись: [подпись]

Этот пример отражает основные сведения, которые рекомендуется указывать в отказе. При необходимости содержание документа может быть дополнено с учётом конкретных условий продажи.

Как направить отказ другому собственнику земельного участка

После составления отказ необходимо передать собственнику, который намерен продать свою долю.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает специального порядка направления именно такого отказа.

Поэтому следует соблюдать общие требования к направлению юридически значимых сообщений.

Важно, чтобы продавец мог подтвердить получение отказа, особенно если он собирается заключить договор с посторонним покупателем до окончания месячного срока.

Если отказ оформлен нотариально, это также упрощает подтверждение его содержания и подлинности.

Сколько действует отказ от преимущественного права покупки

Законодательство не устанавливает определённого срока действия отказа от преимущественного права покупки доли земельного участка.

Это относится и к отказам, которые удостоверены нотариусом.

Однако отсутствие установленного законом срока не означает, что ранее оформленный документ будет приниматься без дополнительных вопросов при любых обстоятельствах.

При удостоверении договора купли-продажи нотариус оценивает представленный отказ с учётом принципа разумности.

Если возникают сомнения в его актуальности, нотариус может отложить совершение нотариального действия и направить запрос собственникам.

Такие полномочия предусмотрены статьями 15 и 41 Основ законодательства РФ о нотариате.

Можно ли указать срок действия отказа в самом документе

Возможность включения соответствующего условия следует из общих положений гражданского законодательства о сделках.

Отказ от преимущественного права покупки рассматривается как односторонняя сделка по смыслу статьи 153 ГК РФ. Такой подход отражён в пункте 3.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки.

Статьи 156 и 157 ГК РФ допускают применение к односторонним сделкам правил о сделках, совершённых под определённым условием, если это соответствует закону и существу сделки.

Поэтому возможно предусмотреть, например, что отказ от приобретения доли на предложенных условиях действует при условии заключения договора купли-продажи до определённой даты.

Если сделка не состоится в установленный срок, предусмотренное документом условие может повлиять на дальнейшую возможность использования отказа.

Можно ли передумать после отказа от преимущественного права покупки

Последствия отказа зависят от обстоятельств, в которых он был совершён.

Особое правило действует, если отказ связан с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 450.1 ГК РФ, лицо, отказавшееся от осуществления определённого права, связанного с предпринимательской деятельностью, по общему правилу не может впоследствии осуществить это право по тем же основаниям.

Исключение составляют ситуации, когда аналогичные обстоятельства возникают вновь либо иное предусмотрено правовым актом.

Например, собственник отказался приобретать долю за 2 000 000 рублей.

Позднее продавец направил новое извещение, в котором предложил купить ту же долю уже за 1 700 000 рублей.

Поскольку условия продажи изменились, собственник получает возможность вновь воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Таким образом, отказ от приобретения доли на конкретных условиях не обязательно означает отказ от любых будущих предложений о её продаже.

Как отказаться от покупки доли, если собственник несовершеннолетний

Особые требования действуют, когда участником долевой собственности является несовершеннолетний.

В такой ситуации простого письменного отказа его законного представителя недостаточно.

До оформления отказа от преимущественного права покупки необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Это требование следует из пункта 2 статьи 37 ГК РФ.

Следовательно, если земельный участок принадлежит нескольким собственникам, среди которых есть несовершеннолетний, вопрос об отказе от покупки предлагаемой доли необходимо предварительно согласовать с органом опеки.

Игнорировать это требование при оформлении отказа нельзя.

Кто может оформить отказ от имени организации

Земельный участок может находиться в долевой собственности не только граждан, но и юридических лиц.

Если преимущественное право покупки принадлежит организации, отказаться от него должен уполномоченный представитель.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ, полномочия представителя могут основываться на законе, акте государственного органа или органа местного самоуправления либо доверенности.

Отказ, подписанный руководителем организации

От имени ООО или АО соответствующее заявление может подписать единоличный исполнительный орган общества.

Полномочия такого лица определяются, в частности, подпунктом 1 пункта 3 статьи 40 Закона об ООО и пунктом 2 статьи 69 Закона об АО.

При этом необходимо учитывать особенности правового положения организации. Например, при банкротстве могут действовать специальные правила осуществления полномочий.

Отказ через представителя по доверенности

Организация вправе поручить оформление отказа представителю.

Для этого необходимо выдать доверенность, соответствующую общим требованиям гражданского законодательства.

Специальных требований к доверенности именно для отказа от преимущественного права покупки доли земельного участка закон не устанавливает.

Однако важно проверить объём предоставленных полномочий.

Например, доверенность может разрешать представителю отказываться от покупки только в отношении определённых земельных участков либо при условии, что предложенная продавцом цена превышает установленную сумму.

Если представитель нарушит такие ограничения, могут возникнуть последствия, связанные с превышением полномочий.

Является ли отказ от покупки доли крупной сделкой для ООО или АО

Если преимущественное право покупки принадлежит юридическому лицу, возникает вопрос о необходимости корпоративного одобрения отказа.

Сам по себе отказ от преимущественного права покупки представляет собой сделку по смыслу статьи 153 ГК РФ.

Однако это не означает, что он автоматически относится к категории крупных сделок.

Критерии крупных сделок установлены пунктом 1 статьи 46 Закона об ООО и пунктом 1 статьи 78 Закона об АО.

Отказ от преимущественного права покупки непосредственно не приводит к приобретению или отчуждению имущества организации.

Общество лишь утрачивает возможность приобрести предлагаемую долю в праве собственности на земельный участок на соответствующих условиях.

Поэтому такой отказ, исходя из его правовой природы, не соответствует необходимым признакам крупной сделки.

При этом само по себе наличие потенциальных экономических потерь не делает отказ крупной сделкой.

Например, организация может отказаться приобрести долю по выгодной цене, а впоследствии купить её у нового собственника дороже.

Разница в стоимости при определённых обстоятельствах может рассматриваться как убытки по статье 15 ГК РФ, однако наличие убытков не относится к самостоятельным критериям крупной сделки.

Может ли отказ от преимущественного права покупки быть сделкой с заинтересованностью

В отличие от крупной сделки, отказ от преимущественного права покупки при определённых обстоятельствах может признаваться сделкой с заинтересованностью.

Соответствующие признаки предусмотрены пунктом 1 статьи 45 Закона об ООО и пунктом 1 статьи 81 Закона об АО.

Для оценки необходимо учитывать, кто получает имущественную выгоду в результате отказа организации от покупки доли.

Например, ООО имеет преимущественное право приобрести долю земельного участка по цене ниже рыночной.

Однако общество отказывается от покупки, после чего эту долю на выгодных условиях приобретает лично его директор.

В такой ситуации может возникнуть вопрос о наличии заинтересованности в совершении отказа.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2018 года № 27, при определении выгодоприобретателя учитывается в том числе получение имущественной выгоды в результате совершения сделки.

Поэтому при оформлении отказа от имени организации важно оценить не только полномочия подписанта, но и возможную заинтересованность лиц, связанных с обществом.

Что важно учитывать при отказе от преимущественного права покупки земельного участка

Отказ от преимущественного права покупки доли земельного участка — законный способ сообщить продавцу, что другой собственник не намерен приобретать предлагаемую долю.

При этом необходимо учитывать несколько обстоятельств:

• Письменный отказ необязателен: если собственник не приобретает долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её постороннему лицу.
• Нотариальное удостоверение отказа не требуется, но может упростить дальнейшее оформление договора купли-продажи.
• В документе необходимо однозначно выразить отказ и правильно указать земельный участок, цену и условия продажи.
• Если собственник несовершеннолетний, предварительно требуется разрешение органа опеки и попечительства.
• Если отказ оформляет юридическое лицо, необходимо проверить полномочия представителя и возможную заинтересованность в совершении сделки.

Главное — понимать, что отказ касается преимущественного права приобрести конкретную долю на предложенных условиях, а не права собственности на уже принадлежащую вам часть земельного участка.

Поэтому перед подписанием документа следует внимательно проверить условия продажи и убедиться, что отказ действительно соответствует вашим намерениям.