Акт приёма-передачи квартиры при аренде: что в нём указать и зачем он нужен

Акт приёма-передачи — короткий документ, который подписывают в день заселения. В нём записано, в каком состоянии квартира, что в ней есть и какие показания у счётчиков. Пока всё хорошо, о нём не вспоминают. Но когда жилец съезжает и стороны спорят о царапинах на полу, сломанной стиральной машине или залоге, акт становится главным доказательством для обеих сторон.

Ниже — обязателен ли акт, что в него записать, как приложить опись имущества и как оформить возврат квартиры.

Обязателен ли акт при сдаче квартиры

Для договора найма жилья между гражданами закон не требует отдельного акта. Обязательный передаточный акт предусмотрен для аренды зданий и сооружений (ст. 655 ГК РФ), а когда квартиру снимает организация, стороны обычно применяют это правило и к ней.

Но и при найме акт фактически необходим. Наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ), а наниматель — бережно к ней относиться и вернуть в том же состоянии с учётом нормального износа. Без акта невозможно сравнить, какой квартира была при заселении и какой стала.

Кому выгоден акт

Собственнику акт нужен, чтобы:

• доказать, какое имущество было в квартире и в каком оно было состоянии;
• обоснованно удержать стоимость ущерба из залога или взыскать её с жильца;
• зафиксировать показания счётчиков и не платить за чужое потребление.

Жильцу акт нужен, чтобы:

• с ним не взыскали за повреждения, которые были до заселения;
• вернуть залог полностью;
• подтвердить, что квартира передана и плата начисляется с конкретной даты.

Что указать в акте

1. Дату и место составления, ссылку на договор найма или аренды.
2. Стороны — фамилии, имена, отчества, как в договоре.
3. Адрес квартиры, количество комнат и площадь.
4. Общее состояние: стены, потолки, полы, окна, двери, сантехника, электрика. Отдельно — известные дефекты: трещина на плитке в ванной, пятно на потолке, скол на подоконнике.
5. Опись имущества — мебель и техника с описанием состояния. Подробнее о ней ниже.
6. Показания счётчиков электроэнергии, горячей и холодной воды, газа, тепла — с номерами приборов.
7. Ключи — сколько комплектов и от чего: квартира, подъезд, почтовый ящик, домофон, паркинг.
8. Документы и пульты, если передаются: инструкции к технике, пульты от кондиционера и ворот.
9. Отметку, что наниматель осмотрел квартиру и претензий не имеет — или перечень претензий.
10. Подписи обеих сторон.

Акт составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны — и прикладывается к договору как приложение.

Как составить опись имущества

Опись — это таблица вещей, которые остаются в квартире. Чем она подробнее, тем проще потом спорить. Для каждой вещи стоит указать:

• наименование — например, холодильник;
• марку и модель;
• количество;
• состояние — «исправен, царапина на левой двери»;
• оценочную стоимость — например, 35 000 рублей.

Оценочная стоимость не обязательна, но полезна: если вещь испорчена или пропала, стороны заранее понимают сумму компенсации. Она должна быть разумной — суд не примет завышенную оценку за основу без доказательств.

Фотографии и видео

К акту стоит приложить фотографии: общий вид комнат, каждый дефект крупным планом, счётчики, технику. В самом акте полезно написать: «к акту приложены фотографии, 24 шт., сделанные в день составления акта» — и сохранить файлы у обеих сторон, например отправить их друг другу в мессенджере. Сообщение с датой отправки подтвердит, когда снимки сделаны.

Нормальный износ: что не считается ущербом

Наниматель не отвечает за естественный износ при обычном использовании: выцветшие обои, мелкие потёртости пола, износ смесителя после нескольких лет. Отвечает он за повреждения сверх этого — прожжённый диван, разбитую раковину, следы от животных, если они не были согласованы.

Граница не всегда очевидна, и именно поэтому подробный акт при заселении так важен: он показывает исходное состояние, от которого считается износ.

Акт возврата при выезде

Когда договор заканчивается, квартиру возвращают по акту возврата. Он устроен так же, как акт приёма-передачи, и сравнивается с ним:

• состояние квартиры и имущества по каждой позиции описи;
• новые повреждения и договорённость, кто и сколько за них платит;
• показания счётчиков на день выезда;
• возвращённые ключи;
• расчёты по залогу — сколько удержано и за что, сколько возвращено.

Если собственник отказывается подписывать акт возврата, жилец фотографирует квартиру и счётчики, составляет акт сам и отправляет его собственнику письмом с описью вложения вместе с уведомлением о выезде.

Что делать, если акт не подписали при заселении

Акт можно составить и позже — в любой день, когда обе стороны осмотрят квартиру. Стоит прямо указать дату его составления и отметить, что квартира фактически передана раньше. Если жилец уже живёт какое-то время, честнее описать текущее состояние и договориться, какие дефекты были до заселения.

Частые ошибки

• Акт без описи: «квартира передана в хорошем состоянии» ничего не доказывает.
• Нет показаний счётчиков — непонятно, кто платит за потребление до заселения.
• Дефекты не описаны, потому что «и так понятно» — при выезде их не докажешь.
• Акт подписан одной стороной или существует в одном экземпляре.
• При выезде акт возврата не составлен, и спор о залоге решается словом против слова.

Коротко

Закон не всегда требует акт при сдаче квартиры, но без него стороны не смогут доказать, в каком состоянии жильё было при заселении. В акте — состояние квартиры, опись имущества, показания счётчиков, ключи и подписи обеих сторон, к нему — фотографии. При выезде составляется акт возврата, и по нему решается судьба залога.