Как оформить землю под гаражом в собственность: общий порядок и гаражная амнистия

Если гараж принадлежит гражданину, а земельный участок под ним находится в государственной или муниципальной собственности, в ряде случаев эту землю можно оформить в собственность.

Для этого существует несколько вариантов:

• приобрести участок в общем порядке;
• оформить его бесплатно по гаражной амнистии, если выполнены установленные законом условия;
• при невозможности административного оформления обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

Право собственника гаража приобрести земельный участок предусмотрено, в частности, п. 5 ст. 287.3 ГК РФ и пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Возможность воспользоваться гаражной амнистией установлена ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Как оформить землю под гаражом в общем порядке

Если участок не подпадает под условия гаражной амнистии, собственник гаража может приобрести его в общем порядке.

Процедура зависит прежде всего от того, сформирован ли земельный участок и установлены ли его границы.

Шаг 1. Получить предварительное согласование предоставления участка

Предварительное согласование требуется, если:

• земельный участок еще не образован;
• границы существующего участка необходимо уточнить.

Такое правило предусмотрено пп. 2 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ.

В уполномоченный орган подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

К нему в зависимости от ситуации необходимо приложить:

• документ, подтверждающий право собственности на гараж, если это право не зарегистрировано в ЕГРН;
• документ о правах на земельный участок, если такие права имеются, но не зарегистрированы в ЕГРН;
• схему расположения земельного участка, если участок только предстоит образовать и отсутствует подходящий проект межевания территории;
• документ, подтверждающий полномочия представителя, если заявление подается через представителя.

Информацию о наличии утвержденного проекта межевания территории можно получить, в частности, на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления.

Если земельный участок уже образован и его границы уточнять не требуется, этап предварительного согласования может не понадобиться.

Шаг 2. Провести кадастровые работы

Если участок необходимо образовать или уточнить его границы, потребуется кадастровый инженер.

С ним заключается договор на выполнение кадастровых работ.

В результате подготавливается межевой план земельного участка. Именно он является одним из основных документов для постановки участка на государственный кадастровый учет.

Правила проведения кадастровых работ установлены, в частности:

• ст. 39.14 и 39.15 ЗК РФ;
• ст. 32, 33 и 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ;
• ст. 14 и 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

После подготовки межевого плана проводится необходимый государственный кадастровый учет.

Шаг 3. Подать заявление о предоставлении участка без торгов

После образования земельного участка или уточнения его границ необходимо обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земли.

К заявлению, в частности, могут прилагаться:

• документы о праве собственности на гараж;
• документы о праве на земельный участок, если они имеются;
• документы представителя.

Если эти документы уже подавались на предыдущем этапе при предварительном согласовании, повторно предоставлять их обычно не требуется.

Заявление может быть подано:

• лично;
• по почте;
• в электронной форме.

Основание — ст. 39.14 и 39.17 ЗК РФ.

Как оформляется покупка участка у государства или муниципалитета

Если оснований для отказа нет, уполномоченный орган рассматривает заявление и подготавливает проект договора купли-продажи земельного участка.

По общему правилу такой проект должен быть подготовлен и направлен заявителю не позднее 20 дней со дня поступления заявления.

После получения проекта договора его необходимо подписать и вернуть в уполномоченный орган не позднее 30 дней.

Подписанный договор купли-продажи является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Что такое гаражная амнистия

Гаражная амнистия позволяет при соблюдении предусмотренных законом условий оформить землю под гаражом бесплатно.

Применить этот порядок можно, если гараж:

• является капитальным, то есть прочно связан с землей;
• построен на участке до 30 декабря 2004 года;
• не признан в установленном порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Гаражная амнистия действует до 1 сентября 2031 года.

Правила установлены ст. 3.7 Федерального закона N 137-ФЗ. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут действовать отдельные особенности.

Кто может воспользоваться гаражной амнистией

Оформить участок под гаражом по упрощенной процедуре можно, в частности, если земельный участок:

• ранее был предоставлен или выделен непосредственно гражданину для размещения гаража;
• был предоставлен организации, при которой впоследствии организовали гаражный кооператив;
• был предоставлен непосредственно гаражному кооперативу, а конкретный гараж и земельный участок были распределены гражданину.

Гараж при этом может:

• находиться в общем ряду;
• иметь общие стены с соседними гаражами;
• иметь общую крышу, фундамент или коммуникации;
• быть отдельно стоящим капитальным строением.

Воспользоваться гаражной амнистией могут и граждане, которые прекратили членство в гаражном кооперативе, в том числе если сам кооператив впоследствии был ликвидирован.

Закон также не ограничивает количество гаражей и соответствующих земельных участков, которые один гражданин может оформить по правилам гаражной амнистии.

Основание — п. 2, 3 и 7 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ.

Когда участок нельзя оформить бесплатно

Если земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, оформить его в собственность по гаражной амнистии нельзя.

В таком случае участок может быть предоставлен только в аренду.

При этом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога за соответствующий участок.

Основание — п. 19 ст. 3.7 Федерального закона N 137-ФЗ.

Какие документы нужны для гаражной амнистии

Если участок еще не образован или его границы требуют уточнения, сначала подается заявление о предварительном согласовании его предоставления.

Если земля находится:

• в федеральной собственности — обращаться следует в соответствующее территориальное управление Росимущества;
• в муниципальной собственности — в орган местного самоуправления.

К заявлению в зависимости от обстоятельств могут потребоваться документы, подтверждающие основания использования земли или владения гаражом.

Например:

• документ о предоставлении земельного участка;
• документ о выделении участка гаражному кооперативу;
• решение общего собрания членов кооператива о распределении гаража или участка;
• документ о выплате паевого взноса;
• документы, подтверждающие строительство гаража;
• схема расположения земельного участка;
• доверенность представителя.

Точный набор документов зависит от того, каким образом первоначально предоставлялась земля и оформлялось право на гараж.

Что делать, если старых документов не сохранилось

Отсутствие первоначального решения о предоставлении земли или документов гаражного кооператива еще не всегда означает, что воспользоваться гаражной амнистией нельзя.

Закон допускает использование других подтверждений.

Например, это могут быть заключенные до 30 декабря 2004 года:

• договор о подключении гаража к инженерным сетям;
• договор на предоставление коммунальных услуг;
• документы об оплате коммунальных услуг.

Подтвердить существование гаража также может документ о государственном техническом учете или технической инвентаризации, оформленный до 1 января 2013 года, если в нем:

• указан гражданин как правообладатель гаража или заказчик документа;
• содержатся сведения о годе постройки;
• подтверждается строительство гаража до 30 декабря 2004 года.

Кроме того, регионы могут устанавливать дополнительные перечни документов, которыми допускается подтверждать право на применение гаражной амнистии.

Можно ли оформить землю наследнику или покупателю старого гаража

Да.

Земельный участок может быть предоставлен не только первоначальному владельцу гаража.

Воспользоваться соответствующими правилами может:

• наследник гражданина, имевшего право на оформление земли;
• лицо, которое приобрело гараж у такого гражданина.

В таком случае помимо документов прежнего владельца необходимо подтвердить переход гаража.

Например:

• свидетельством о праве на наследство;
• договором или другим документом о передаче гаража.

Основание — п. 15 и 16 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ.

Нужно ли проводить межевание при гаражной амнистии

Если земельный участок не сформирован или его границы требуют уточнения, необходимо проведение кадастровых работ.

Кадастровый инженер подготавливает межевой план земельного участка.

При необходимости также оформляется технический план гаража.

Межевой план является основанием для государственного кадастрового учета участка.

Если участок формируется впервые, одновременно с его постановкой на кадастровый учет может быть зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности на него перед последующей передачей гражданину.

Как получить землю бесплатно

После проведения необходимых кадастровых работ собственник гаража обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка.

Если гараж ранее не был поставлен на кадастровый учет, к заявлению может потребоваться приложить технический план.

При наличии оснований уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

После этого орган должен самостоятельно направить заявление на государственную регистрацию права собственности гражданина.

По общему правилу сделать это необходимо в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения.

Если уполномоченный орган заявление не направил, гражданин вправе обратиться за регистрацией самостоятельно.

Оформление права подтверждается выпиской из ЕГРН.

Основание — ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ и ст. 70 Федерального закона N 218-ФЗ.

Можно ли оформить землю под гаражом через суд

Если административным путем получить участок в собственность не удалось, в определенных случаях право собственности можно попытаться признать через суд.

Например, такая ситуация может возникнуть из-за отсутствия полного комплекта документов, необходимых для оформления участка.

Возможность судебной защиты права предусмотрена:

• ст. 12 ГК РФ;
• ст. 59 ЗК РФ;
• нормами ГПК РФ.

Иск подается по месту нахождения земельного участка.

В заявлении необходимо указать, в частности:

• в чем состоит нарушение прав заявителя;
• какие действия предпринимались для оформления земли до обращения в суд;
• требование о признании права собственности на земельный участок.

В какой суд обращаться

Если стоимость земельного участка не превышает 50 000 рублей и спор не связан с наследованием, дело рассматривает мировой судья.

В остальных случаях иск подается в районный суд.

Подсудность определяется, в частности, на основании:

• ст. 23 ГПК РФ;
• ст. 24 ГПК РФ;
• ст. 30 ГПК РФ.

Ответчик определяется исходя из обстоятельств дела.

Например, им может быть орган местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться соответствующим земельным участком.

Какие документы приложить к иску

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заявленные требования.

Также потребуется документ:

• об уплате государственной пошлины;
• либо о наличии льготы;
• либо ходатайство об отсрочке или рассрочке;
• либо ходатайство об уменьшении госпошлины или освобождении от ее уплаты.

После вступления положительного решения суда в законную силу оно становится основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Что проверить перед оформлением земли под гаражом

Перед началом процедуры полезно выяснить несколько обстоятельств.

1. Кому принадлежит земля

Необходимо определить, находится участок:

• в федеральной собственности;
• собственности субъекта РФ;
• муниципальной собственности;
• либо право на него уже оформлено за другим лицом.

2. Сформирован ли земельный участок

Если участка как самостоятельного объекта недвижимости еще нет либо его границы не установлены, потребуется межевание.

3. Когда построен гараж

Дата строительства особенно важна для применения гаражной амнистии.

Одним из основных условий является возведение гаража до 30 декабря 2004 года.

4. Является ли гараж капитальным

Гаражная амнистия применяется к капитальным объектам, прочно связанным с землей.

5. Какие документы сохранились

Полезно собрать любые документы, связанные с гаражом и землей:

• решения кооператива;
• членскую книжку;
• документы об оплате пая;
• старый технический паспорт;
• документы БТИ;
• договоры коммунальных услуг;
• документы о подключении к инженерным сетям;
• решения о предоставлении участка.

Даже старые документы могут иметь значение для подтверждения права на оформление земли.

Главное

Собственник гаража может оформить земельный участок под ним несколькими способами.

Если специальных оснований нет, земля приобретается в общем порядке: при необходимости формируется участок, проводятся кадастровые работы, подается заявление и заключается договор купли-продажи.

Если капитальный гараж построен до 30 декабря 2004 года и соблюдены остальные условия закона, участок можно оформить бесплатно по гаражной амнистии, которая действует до 1 сентября 2031 года.

Даже при отсутствии части старых документов закон предусматривает возможность подтвердить права другими доказательствами — например, документами технической инвентаризации, коммунальными договорами или документами гаражного кооператива.

Если оформить землю через уполномоченный орган не удается, при наличии оснований вопрос о признании права собственности может быть разрешен в судебном порядке.