Как оформить в собственность ранее предоставленный земельный участок и дом на нем

Если земельный участок когда-то был предоставлен гражданину государственным органом или органом местного самоуправления, право на него во многих случаях можно зарегистрировать на основании старого правоустанавливающего документа.

По тем же документам в определенных ситуациях можно оформить и жилой дом, построенный на таком участке. При этом юридически далеко не всегда речь действительно идет о приватизации: иногда право собственности уже возникло ранее, а сейчас требуется только его государственная регистрация.

Разберем, как оформить ранее предоставленный земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Что считается приватизацией земельного участка

В юридическом смысле приватизация — это передача государственного или муниципального имущества в частную собственность.

Такое определение следует, в частности, из:

• ст. 217 ГК РФ;
• ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ;
• ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1.

Однако на практике словом «приватизация» часто называют практически любое оформление ранее предоставленной земли в собственность.

Это не всегда правильно.

Если участок был предоставлен до 31 января 1998 года

Право собственности на недвижимость по общему правилу возникает после его государственной регистрации.

Однако для прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 года, законодательством предусмотрено исключение.

Такие ранее возникшие права признаются юридически действительными и без современной регистрации в ЕГРН.

Поэтому если земельный участок был предоставлен гражданину государственным или муниципальным органом именно в собственность до 31 января 1998 года, гражданин уже является его собственником.

В такой ситуации внесение сведений в ЕГРН фактически представляет собой регистрацию ранее возникшего права, а не приватизацию земли.

Основание:

• ст. 8.1 и 131 ГК РФ;
• ст. 1 и 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Что делать со старыми участками, предоставленными до 30 октября 2001 года

Отдельные правила предусмотрены для участков, предоставленных гражданам до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года.

Если участок был предоставлен на праве:

• постоянного бессрочного пользования;
• пожизненного наследуемого владения,

гражданин в предусмотренных законом случаях вправе зарегистрировать его в собственность.

Аналогичное правило применяется, если в старом документе вообще не указан вид права на участок либо по содержанию документа невозможно определить, на каком именно праве земля была предоставлена.

Такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности и может быть зарегистрирован в ЕГРН.

Основание:

• ч. 1 ст. 49 Закона N 218-ФЗ;
• ст. 1, п. 1, 3 и 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Юридически и эта процедура также не является приватизацией в классическом смысле.

Какие земельные участки нельзя оформить в частную собственность

Упрощенные правила не распространяются на участки, которые законодательством:

• изъяты из оборота;
• либо ограничены в обороте настолько, что не могут находиться в частной собственности.

Такое ограничение предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 27 ЗК РФ и п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Поэтому перед оформлением старого участка важно установить не только документы, на основании которых он предоставлялся, но и действующий правовой режим земли.

Как зарегистрировать право собственности на земельный участок

Для государственной регистрации ранее предоставленного участка необходимо обратиться в орган регистрации прав.

Потребуются:

• заявление о государственной регистрации;
• документ, на основании которого гражданину был предоставлен земельный участок.

Требования установлены ч. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ.

Какие документы могут подтверждать право на участок

Конкретный документ зависит от того, когда и каким образом земля предоставлялась.

Это может быть, например, ранее выданный акт, решение государственного или муниципального органа либо другой документ, подтверждающий право гражданина на землю.

Главное, чтобы документ позволял установить правовое основание предоставления участка конкретному гражданину.

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно представить несколькими способами.

Через МФЦ или Роскадастр

Заявитель может обратиться лично либо через представителя по доверенности.

Документы могут приниматься:

• в подразделениях ППК «Роскадастр»;
• в МФЦ;
• в том числе в рамках выездного приема.

В Москве и Московской области документы на государственную регистрацию, по общему правилу, принимаются через МФЦ, кроме отдельных случаев экстерриториального приема.

Через нотариуса

Документы могут быть направлены через нотариуса, который засвидетельствовал подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации права.

В электронной форме

Подать документы можно через Интернет, в частности:

• через Единый портал госуслуг;
• через личный кабинет на официальном сайте Росреестра.

При электронной подаче применяются предусмотренные законодательством способы идентификации и подписания документов.

Нужно ли платить госпошлину за регистрацию старого участка

Если земельный участок был предоставлен гражданину до 31 января 1998 года, государственная пошлина за регистрацию права собственности на него не уплачивается.

Такое освобождение предусмотрено пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ.

В остальных случаях регистрация права собственности обычно требует уплаты госпошлины.

При этом квитанцию необязательно прикладывать к заявлению: сведения об оплате могут поступить в Росреестр через государственную информационную систему платежей.

Однако если информация об уплате госпошлины не поступит и подтверждающий документ заявитель также не представит, заявление и документы могут быть возвращены без рассмотрения после истечения установленного срока.

Размер госпошлины за регистрацию земельного участка

Для земельных участков, предназначенных, в частности, для:

• личного подсобного хозяйства;
• садоводства;
• огородничества для собственных нужд;
• индивидуального жилищного строительства,

госпошлина за регистрацию права собственности гражданина в общем случае составляет 700 рублей.

Для остальных земельных участков по общему правилу действуют другие размеры.

Если кадастровая стоимость участка:

• не определена;
• либо не превышает 20 млн рублей,

госпошлина составляет 4 000 рублей.

Если кадастровая стоимость превышает 20 млн рублей, пошлина определяется в процентном отношении к кадастровой стоимости с учетом установленных законом минимальных и максимальных ограничений.

Основание — ст. 333.33 НК РФ.

Чем подтверждается регистрация права на землю

После проведения государственной регистрации сведения о собственнике вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Подтверждением зарегистрированного права является выписка из ЕГРН.

Это предусмотрено ч. 1 ст. 28 Федерального закона N 218-ФЗ.

Как оформить жилой дом на ранее предоставленном участке

Если на земельном участке построен жилой дом, его также можно зарегистрировать.

При этом оформление дома в собственность в бытовой речи нередко называют «приватизацией дома».

С юридической точки зрения это, как правило, именно государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости, а не приватизация.

Когда действует упрощенный порядок

До 1 марта 2031 года жилой дом в предусмотренных законом случаях можно оформить в упрощенном порядке.

Речь идет о доме, который:

• соответствует установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства;
• расположен на земельном участке соответствующего назначения.

Участок может быть предназначен, в частности, для:

• садоводства;
• индивидуального жилищного строительства;
• личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
• деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в предусмотренных законом случаях.

Основание — ч. 12 ст. 70 Федерального закона N 218-ФЗ.

Если дом уже поставили на кадастровый учет раньше

Упрощенный порядок также применяется к некоторым жилым домам, кадастровый учет которых был проведен до 4 августа 2018 года.

В частности, это касается домов на участках:

• для садоводства;
• индивидуального жилищного строительства;
• личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Соответствующие правила предусмотрены ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ.

Какие документы нужны для регистрации дома

Для оформления жилого дома потребуются, в частности:

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) регистрации права собственности.

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на землю еще не зарегистрировано в ЕГРН.

1. Технический план жилого дома, подготовленный кадастровым инженером.

Технический план не требуется, если дом уже был поставлен на государственный кадастровый учет до 4 августа 2018 года.

Основание:

• ст. 14 и 70 Закона N 218-ФЗ;
• ст. 35 и 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Что такое технический план дома

Технический план подготавливает кадастровый инженер.

Документ оформляется в электронной форме.

Кадастровый инженер может поместить его на временное хранение в специальное электронное хранилище ППК «Роскадастр».

В таком случае заявителю достаточно указать в заявлении идентификационный номер технического плана, не прикладывая сам файл отдельно.

Как подать документы на регистрацию дома

Документы на жилой дом можно подавать теми же способами, что и документы на земельный участок:

• через МФЦ;
• через соответствующие подразделения;
• через нотариуса;
• в электронной форме через Госуслуги или сервисы Росреестра.

При подаче определенных заявлений в электронной форме допускается использование простой электронной подписи в случаях, предусмотренных Законом N 218-ФЗ.

Сколько стоит регистрация жилого дома

За государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в предусмотренных законом случаях уплачивается государственная пошлина.

Для жилого дома, построенного на участке для:

• личного подсобного хозяйства;
• садоводства или огородничества для собственных нужд;
• индивидуального жилищного строительства,

госпошлина за регистрацию права собственности гражданина в общем случае составляет 700 рублей.

Если одновременно проводится кадастровый учет дома и регистрация права собственности, размер госпошлины для соответствующей категории объектов в общем случае составляет 1 000 рублей.

Для иных объектов размер госпошлины может зависеть от кадастровой стоимости.

Основание — ст. 333.33 НК РФ.

Чем подтверждается регистрация дома

После завершения процедуры сведения о жилом доме и его собственнике вносятся в ЕГРН.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Можно ли одновременно оформить участок и дом

Из приведенного порядка следует, что оформление земли и дома юридически представляет собой регистрацию прав на два самостоятельных объекта недвижимости.

Если право на участок еще не зарегистрировано, правоустанавливающий документ на землю может использоваться и при оформлении расположенного на нем жилого дома в предусмотренных законом случаях.

Поэтому на практике сначала важно разобраться именно с основанием владения участком:

• когда он был предоставлен;
• на каком праве;
• сохранился ли соответствующий документ;
• внесены ли сведения в ЕГРН.

После этого можно определить порядок регистрации дома.

Что проверить перед оформлением старого участка

Если участок был получен много лет назад, перед обращением в Росреестр полезно проверить несколько обстоятельств.

Когда была предоставлена земля

Особое значение имеют даты:

• 31 января 1998 года — для ранее возникших прав на недвижимость;
• 30 октября 2001 года — дата вступления в силу Земельного кодекса РФ.

От даты предоставления может зависеть правовой режим участка и порядок его регистрации.

Какое право указано в старом документе

В документе могут встречаться формулировки:

• собственность;
• постоянное бессрочное пользование;
• пожизненное наследуемое владение.

В некоторых старых документах вид права вообще не указан.

Это не обязательно препятствует оформлению собственности: для участков, предоставленных до 30 октября 2001 года, закон предусматривает специальные правила.

Зарегистрирован ли участок в ЕГРН

Необходимо проверить:

• существует ли земельный участок как объект кадастрового учета;
• есть ли у него кадастровый номер;
• зарегистрировано ли право собственности;
• соответствуют ли сведения фактическим границам и характеристикам участка.

Зарегистрирован ли дом

Отдельно следует проверить сведения о жилом доме.

Если дом не стоит на кадастровом учете, как правило, потребуется технический план.

Главное

Если земельный участок много лет назад был предоставлен гражданину государственным или муниципальным органом, это еще не означает, что сейчас необходимо проходить полноценную процедуру приватизации.

В некоторых случаях гражданин уже считается собственником и ему требуется только зарегистрировать ранее возникшее право в ЕГРН.

Особенно важны две даты:

• если участок был предоставлен в собственность до 31 января 1998 года, право могло возникнуть еще до появления современной системы регистрации;
• если участок был предоставлен до 30 октября 2001 года на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения либо вид права в документах не определен, законодательство также позволяет зарегистрировать его в собственность при соблюдении предусмотренных условий.

Жилой дом на таком участке в ряде случаев можно оформить в упрощенном порядке до 1 марта 2031 года.

Основные документы — это старый правоустанавливающий документ на землю, заявление, а для незарегистрированного дома обычно еще и технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Результатом оформления является внесение сведений в ЕГРН и получение выписки, подтверждающей зарегистрированное право собственности.