Изъятие жилья для государственных или муниципальных нужд: порядок, компенсация и права собственника

Собственник квартиры, дома или другого жилого помещения может столкнуться с ситуацией, когда недвижимость требуется государству или муниципалитету. Например, изъятие может быть связано с земельным участком, на котором расположен дом или многоквартирное здание.

Просто забрать жилье у собственника государственный или муниципальный орган не вправе. Для изъятия предусмотрена специальная процедура: принимается официальное решение, собственника уведомляют, определяется размер возмещения и предлагается заключить соглашение. Если договориться не удалось, вопрос может быть передан в суд.

Основные правила установлены ст. 32 ЖК РФ, ст. 279 ГК РФ, а также ст. 56.2–56.10 ЗК РФ.

Когда жилое помещение могут изъять

Жилое помещение может быть изъято в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка:

• на котором непосредственно расположен жилой дом;
• на котором находится многоквартирный дом, где расположена квартира или другое жилое помещение.

Изъятие жилья в такой ситуации производится по правилам, установленным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Правовые основания содержатся, в частности, в:

• пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ;
• ст. 239.2 ГК РФ;
• п. 1 ст. 279 ГК РФ;
• ч. 1, 2, 10, 11 ст. 32 ЖК РФ;
• ст. 49 ЗК РФ.

При этом существуют отдельные правила для некоторых категорий граждан. Например, особенности предусмотрены для малоимущих собственников единственного жилья, признанного непригодным для проживания, если они состоят на учете как нуждающиеся в жилом помещении. Соответствующие вопросы рассматривались в Постановлении Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 N 20-П.

Кто принимает решение об изъятии недвижимости

Конкретный орган зависит от того, для каких именно нужд требуется недвижимость.

Решение могут принимать:

• уполномоченные федеральные органы исполнительной власти — если недвижимость изымается для федеральных государственных нужд;
• уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ — если речь идет о региональных нуждах;
• органы местного самоуправления — если объект требуется для муниципальных нужд.

Такие полномочия предусмотрены ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ и ст. 32 ЖК РФ.

Решение может приниматься как по инициативе самого государственного или муниципального органа, так и на основании соответствующего ходатайства. В частности, такое ходатайство может исходить от организации, участвующей в реализации проекта комплексного развития территории.

Как собственник узнает об изъятии

После принятия решения начинается официальная процедура уведомления.

В течение 10 дней со дня принятия решения уполномоченный орган должен обеспечить, в частности, его опубликование.

Собственнику направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором находится его жилое помещение или многоквартирный дом.

Кроме того, информация о принятом решении направляется в Росреестр для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Основание: ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, пп. 2, 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ, п. 23 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Можно ли обжаловать решение об изъятии

Да.

Если собственник считает решение незаконным, он вправе обратиться в суд.

На обжалование решения об изъятии предоставляется три месяца со дня уведомления собственника о принятом решении.

Такой срок установлен п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ.

Поэтому после получения уведомления важно не откладывать проверку документов. Если собственник намерен оспаривать само решение об изъятии, трехмесячный срок имеет существенное значение.

Что происходит после уведомления

Одновременно с процедурой изъятия собственнику направляется проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Он должен быть подписан соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления.

Если решение принято на основании ходатайства организации, такая организация также участвует в оформлении соглашения.

Вместе с проектом соглашения собственнику должны быть направлены необходимые документы, в том числе:

• выписки из ЕГРН в отношении изымаемых объектов;
• отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенной на нем недвижимости;
• отчет об оценке убытков, возникающих вследствие изъятия;
• при предоставлении другой недвижимости взамен — отчет об оценке такого объекта.

Основание: ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, п. 2 и 4 ст. 56.10 ЗК РФ.

Что должно быть указано в соглашении об изъятии

Соглашение является одним из ключевых документов всей процедуры.

В нем должны быть определены, в частности:

• стороны соглашения;
• сведения об изымаемых земельных участках и объектах недвижимости;
• цель изъятия;
• реквизиты решения об изъятии;
• права на недвижимость, которые прекращаются или возникают;
• срок передачи недвижимости;
• размер возмещения;
• порядок выплаты возмещения.

Если имеются сохраняемые сервитуты или необходимо переносить инженерные сооружения, соответствующие условия также отражаются в соглашении.

Срок передачи изымаемого объекта, установленный соглашением, не может превышать шести месяцев со дня прекращения прав прежнего собственника.

Требования к содержанию документа установлены ст. 56.9 ЗК РФ.

Можно ли не подписывать предложенное соглашение

Получение проекта соглашения еще не означает, что собственник обязан принять все предложенные ему условия.

Если он не согласен, например, с размером компенсации, он вправе:

• отказаться от подписания соглашения;
• направить предложения об изменении его условий;
• предложить другой размер возмещения.

Если собственник требует увеличить компенсацию, к своим предложениям необходимо приложить документы, которыми такое увеличение обосновывается.

Это может иметь особое значение, когда собственник считает, что представленная ему оценка не отражает реальную рыночную стоимость недвижимости или не учитывает понесенные им убытки.

Основание: п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ.

Как определяется компенсация за изымаемое жилье

Размер возмещения устанавливается соглашением сторон.

По общему правилу при определении компенсации за жилое помещение учитываются:

• рыночная стоимость самого жилого помещения;
• стоимость общего имущества в многоквартирном доме;
• соответствующая доля в земельном участке под многоквартирным домом;
• убытки, причиненные собственнику изъятием.

В состав убытков могут входить расходы, связанные:

• с изменением места проживания;
• с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
• с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
• с другими последствиями изъятия.

Законом допускается учитывать и упущенную выгоду.

Основание: ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, пп. 7 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ.

Таким образом, компенсация при изъятии жилья — это не обязательно только стоимость квартиры или дома. Вопрос должен рассматриваться с учетом всех предусмотренных законом составляющих возмещения.

Можно ли вместо денег получить другую недвижимость

Да, такой вариант допускается.

По соглашению с собственником ему могут предоставить другой объект недвижимости взамен изымаемого.

Стоимость предоставленного объекта учитывается при определении размера возмещения.

Такая возможность предусмотрена:

• п. 5 ст. 56.9 ЗК РФ;
• ч. 7–8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Это именно предмет соглашения сторон: собственнику не обязательно соглашаться на предложенный объект только потому, что недвижимость предоставляется взамен изымаемой.

Стоит ли делать дорогой ремонт после получения решения об изъятии

К значительным вложениям в недвижимость после начала процедуры изъятия следует относиться особенно внимательно.

При определении размера компенсации собственник несет риск того, что расходы и убытки, связанные с вложениями, которые существенно увеличили стоимость жилья, будут отнесены на него.

Речь идет о вложениях, произведенных до заключения соглашения об изъятии либо до вступления в законную силу судебного решения о принудительном изъятии.

Это правило установлено ч. 5 ст. 32 ЖК РФ.

Поэтому рассчитывать, что дорогостоящий ремонт, выполненный уже после начала процедуры, автоматически приведет к аналогичному увеличению компенсации, не следует.

Как заключается соглашение

Соглашение заключается в письменной форме.

Как правило, сторонами являются:

• собственник изымаемого объекта;
• государственный или муниципальный орган, принявший решение об изъятии.

Если изъятие проводится на основании ходатайства организации, такая организация также может быть стороной соглашения.

Если у недвижимости несколько собственников, соглашение заключается с каждым собственником соответствующего земельного участка или объекта недвижимости.

После подписания документ направляется органу, принявшему решение об изъятии, либо организации, по ходатайству которой оно осуществляется.

Основание: п. 2 ст. 56.9, п. 1, 8, 12 ст. 56.10 ЗК РФ.

Когда жилье могут изъять через суд

Если собственник не согласен на добровольное изъятие недвижимости, это не означает, что процедура автоматически прекращается.

Когда с момента получения собственником проекта соглашения прошло 90 дней, а подписанное соглашение не представлено, уполномоченный орган либо организация, по ходатайству которой принято решение, получают право обратиться в суд.

В суд подается иск о принудительном изъятии земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Основание: п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ.

При этом иск о принудительном изъятии жилого помещения может быть предъявлен:

• не ранее чем через три месяца после получения собственником проекта соглашения;
• в пределах трех лет со дня принятия решения об изъятии земельного участка.

Соответствующие правила предусмотрены ч. 9 ст. 32 ЖК РФ и п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ.

Что делать собственнику после получения уведомления

Если пришло уведомление об изъятии жилья, прежде всего стоит определить, с чем именно вы согласны или не согласны.

Само решение об изъятии и условия предлагаемого соглашения — это разные вопросы.

На практике имеет смысл последовательно проверить:

1. На каком основании принято решение об изъятии.
2. Какой именно объект и земельный участок указаны в документах.
3. Правильно ли определена рыночная стоимость жилья.
4. Какие убытки включены в размер возмещения.
5. Не остались ли фактические расходы собственника без учета.
6. Предлагается ли другое помещение и на каких условиях.
7. Устраивает ли собственника срок освобождения и передачи недвижимости.

Если размер возмещения не устраивает, собственник вправе не просто отказаться от соглашения, а представить свои предложения и подтверждающие документы.

Если же имеются основания оспаривать само решение об изъятии, необходимо учитывать трехмесячный срок для обращения в суд.

Главное об изъятии жилья для государственных и муниципальных нужд

Изъятие жилого помещения — это установленная законом процедура, а не простое административное решение о передаче недвижимости государству.

Сначала принимается официальное решение и уведомляется собственник. Затем проводится оценка, определяется компенсация и предлагается соглашение.

Собственник вправе обсуждать его условия, в том числе размер возмещения, и представлять свои предложения.

Компенсация может включать не только рыночную стоимость самого жилья, но и предусмотренные законом убытки. По соглашению сторон вместо денежной выплаты может быть предоставлена другая недвижимость.

Если договориться не удалось, принудительное изъятие возможно через суд после истечения установленного законом срока.

Поэтому после получения документов об изъятии важно оценивать не только сам факт будущего прекращения права собственности, но и законность процедуры, стоимость недвижимости, состав компенсации и условия предлагаемого соглашения.