Как разделить земельный участок и жилой дом между собственниками

Если земельный участок и расположенный на нем жилой дом находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, собственники могут разделить имущество между собой.

Сделать это можно двумя способами:

• по соглашению всех сособственников;
• через суд, если договориться не получилось.

Такое право предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

При этом недостаточно просто договориться, кому какая часть участка или дома будет принадлежать. Раздел в натуре возможен только тогда, когда из исходных объектов можно сформировать самостоятельные объекты недвижимости, соответствующие требованиям закона.

Что означает раздел дома и земельного участка в натуре

При разделе в натуре существующие дом и земельный участок фактически прекращают существовать как единые объекты общей долевой собственности.

Вместо них появляются новые самостоятельные объекты недвижимости.

Например, вместо одного земельного участка могут быть образованы два отдельных участка, а жилой дом может быть разделен таким образом, чтобы каждая его часть стала самостоятельным объектом.

После государственной регистрации каждый бывший сособственник получает уже не долю в общем имуществе, а право собственности на конкретный образованный объект.

Сначала нужно проверить, можно ли вообще разделить имущество

Это основной вопрос, который необходимо решить до подготовки соглашения или обращения в суд.

Требования к земельному участку

Земельные участки, которые появятся после раздела, должны соответствовать установленным требованиям, в том числе предельным минимальным размерам земельных участков.

Соответствующие правила предусмотрены ст. 11.9 ЗК РФ.

Если исходный участок слишком маленький и в результате раздела одна из частей окажется меньше установленного минимального размера, раздел может оказаться невозможным.

Когда можно разделить жилой дом

С домом ситуация сложнее.

После раздела должны образоваться объекты, которые можно использовать независимо друг от друга.

Например, это могут быть дома блокированной застройки.

Образуемые объекты должны:

• быть изолированными друг от друга;
• иметь возможность самостоятельной эксплуатации;
• иметь отдельные входы;
• иметь самостоятельные коммуникации;
• быть пригодными для проживания;
• соответствовать санитарным и техническим требованиям, установленным для жилых помещений.

Основания содержатся, в частности, в:

• ст. 141.4 и 287.2 ГК РФ;
• ст. 15 и 16 ЖК РФ;
• ст. 1 ГрК РФ;
• Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4.

Может ли потребоваться реконструкция дома

Да.

Существующая планировка дома далеко не всегда позволяет сразу разделить его на два самостоятельных объекта.

Например, может оказаться, что:

• есть только один вход;
• помещения связаны между собой;
• инженерные сети невозможно использовать независимо;
• одна из предполагаемых частей не отвечает требованиям к жилому помещению.

В такой ситуации до юридического оформления раздела может потребоваться реконструкция.

Это следует, в частности, из п. 3 ст. 141.4 ГК РФ и положений Градостроительного кодекса РФ.

Как разделить дом и участок по соглашению собственников

Если все участники долевой собственности согласны с разделом, процедура значительно проще, чем судебный спор.

Условно ее можно разделить на четыре этапа.

Шаг 1. Определить техническую возможность раздела

Собственникам необходимо определить, какие именно объекты появятся после раздела.

Важно заранее проверить:

• можно ли физически разделить дом;
• соответствуют ли будущие части требованиям к жилым помещениям;
• можно ли сделать отдельные входы;
• можно ли обеспечить независимые коммуникации;
• соответствуют ли новые земельные участки минимально допустимой площади;
• имеется ли доступ к каждому из новых участков.

Если раздел дома требует строительных работ, сначала решается вопрос с реконструкцией.

Шаг 2. Провести кадастровые работы

После того как будущая конфигурация объектов определена, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

С ним заключается договор на выполнение кадастровых работ.

По результатам работ подготавливаются:

• межевые планы новых земельных участков;
• технические планы образуемых объектов недвижимости.

Это необходимо для последующего кадастрового учета и регистрации права собственности.

Основание:

• ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
• ст. 29 и 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Может ли кадастровый инженер присвоить адрес

Сам кадастровый инженер адрес не присваивает, однако он вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о присвоении адресов новым объектам недвижимости.

Это может быть удобно, если после раздела образуются два отдельных дома или иные самостоятельные объекты.

Кроме того, подготовленные межевой и технический планы могут быть помещены кадастровым инженером в электронное хранилище Роскадастра.

В дальнейшем при регистрации достаточно будет указать их идентификационные номера.

Шаг 3. Заключить соглашение о разделе

После подготовки кадастровой документации собственники заключают соглашение о разделе земельного участка и жилого дома.

По общему правилу соглашение составляется в простой письменной форме.

Его должны подписать все участники долевой собственности.

По желанию сторон соглашение можно нотариально удостоверить.

Что указать в соглашении о разделе

В документе следует подробно описать исходные и вновь образуемые объекты.

В частности, указываются:

• дата и место заключения соглашения;
• Ф.И.О. всех собственников;
• даты рождения;
• адреса регистрации;
• паспортные данные;
• кадастровые номера дома и участка;
• их площадь и местоположение;
• размеры долей каждого собственника;
• сведения о государственной регистрации прав;
• правоустанавливающие документы;
• имеющиеся обременения;
• характеристики новых объектов;
• порядок раздела имущества;
• прекращение права общей долевой собственности;
• возникновение индивидуального права собственности на новые объекты.

Если имущество распределяется между собственниками не строго пропорционально их долям, в соглашении необходимо указать размер и порядок выплаты компенсации.

Основание — ст. 252, 421 и 432 ГК РФ, а также ст. 21 Закона N 218-ФЗ.

Пример

Допустим, двум собственникам принадлежит по 1/2 дома и участка.

После технического раздела одна часть дома оказывается немного больше другой.

Собственники могут договориться, что один получает большую часть недвижимости, а второму выплачивается денежная компенсация за несоответствие фактически переданного имущества размеру его доли.

Такое условие необходимо зафиксировать в соглашении.

Шаг 4. Зарегистрировать новые объекты в ЕГРН

После заключения соглашения необходимо обратиться за:

• государственным кадастровым учетом новых объектов;
• регистрацией прав собственности на них;
• прекращением общей долевой собственности на прежние дом и участок;
• снятием исходных объектов с кадастрового учета в предусмотренных случаях.

Для этого потребуются, в частности:

• заявления всех сособственников;
• документы, удостоверяющие личность;
• доверенность, если действует представитель;
• соглашение о разделе;
• документы на исходные объекты, если права ранее не зарегистрированы в ЕГРН.

Если межевые и технические планы уже помещены кадастровым инженером в электронное хранилище, можно указать их идентификационные номера без представления самих файлов.

Нужно ли платить госпошлину

Да.

При одновременном кадастровом учете и регистрации прав на образованные объекты уплачивается государственная пошлина.

В общем случае она составляет:

• 1 000 рублей — в отношении земельного участка, предназначенного для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства;
• 6 000 рублей — в остальных случаях.

Основание — ст. 333.33 НК РФ.

После завершения регистрации права подтверждаются выписками из ЕГРН.

Что делать, если собственники не могут договориться

Если хотя бы один из сособственников не согласен с предлагаемым разделом, оформить его только соглашением не получится.

В такой ситуации заинтересованному собственнику придется обращаться в суд.

Право требовать раздела имущества в судебном порядке предусмотрено п. 3 ст. 252 ГК РФ.

Для земельных участков также учитываются положения ст. 11.2 ЗК РФ.

Как разделить дом и участок через суд

Судебный процесс начинается с подготовки искового заявления.

Истцу необходимо не просто потребовать разделить имущество, но и предложить конкретный вариант того, как этот раздел должен выглядеть.

Что указать в иске

В заявлении необходимо указать:

• наименование суда;
• сведения об истце;
• сведения об ответчике;
• требования о разделе имущества;
• требование о прекращении общей долевой собственности;
• обстоятельства, на которых основаны требования;
• доказательства возможности раздела;
• цену иска;
• перечень приложенных документов.

Особое значение имеет описание того, как собственники фактически пользуются домом и участком.

Например, можно указать:

• кто какими комнатами пользуется;
• какая часть двора фактически используется каждым собственником;
• где находятся отдельные входы;
• какие хозяйственные постройки использует каждая сторона;
• какой вариант раздела предлагается истцом.

Если предполагаемые объекты не соответствуют долям собственников, необходимо также привести расчет компенсации.

Какие документы приложить

К иску обычно прилагаются:

• документы на дом и землю;
• сведения о размерах долей;
• документы, подтверждающие возможность раздела;
• доказательства направления копии иска другим участникам дела;
• документ об уплате госпошлины либо документы о соответствующей льготе;
• другие доказательства, на которые ссылается истец.

Размер государственной пошлины зависит от цены иска.

В какой суд обращаться

Иск о разделе недвижимости подается по месту нахождения дома и земельного участка.

Если цена иска превышает 50 000 рублей, дело рассматривает районный суд.

Если цена иска не превышает эту сумму, спор относится к подсудности мирового судьи.

Основание:

• ст. 23 ГПК РФ;
• ст. 24 ГПК РФ;
• ст. 30 ГПК РФ.

Может ли суд назначить экспертизу

Да, и в подобных делах это имеет особое значение.

Чтобы понять, можно ли физически разделить дом и землю и какие варианты раздела существуют, суд вправе назначить:

• строительно-техническую экспертизу;
• землеустроительную экспертизу;
• либо обе экспертизы одновременно.

Эксперт может исследовать:

• техническое состояние дома;
• существующую планировку;
• возможность обустройства отдельных входов;
• инженерные коммуникации;
• площадь помещений;
• конфигурацию участка;
• подъезды и проходы;
• соответствие будущих земельных участков требованиям законодательства.

После исследования эксперт может предложить один или несколько технически возможных вариантов раздела.

Основание — ст. 79 ГПК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4.

Сколько рассматривается дело

По общему правилу:

• районный суд рассматривает гражданское дело в срок до двух месяцев со дня поступления заявления;
• мировой судья — до одного месяца со дня принятия заявления к производству.

При сложном деле срок может быть продлен не более чем на один месяц.

При этом фактическая продолжительность спора может увеличиться, например, из-за проведения экспертизы или иных процессуальных действий.

Когда решение суда вступает в силу

Если решение не обжалуется, оно вступает в законную силу после истечения срока на апелляционное обжалование.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

После вступления решения в силу оно становится основанием для:

• государственного кадастрового учета новых объектов;
• государственной регистрации права собственности.

Основание — ст. 209 и 321 ГПК РФ, а также Закон N 218-ФЗ.

Обязательно ли делить и дом, и землю одновременно

На практике раздел этих объектов тесно связан.

Дом расположен на конкретном земельном участке, поэтому при формировании самостоятельных объектов необходимо учитывать возможность нормального использования не только помещений, но и соответствующих частей земли.

Например, бессмысленно создавать самостоятельную часть дома, к которой невозможно пройти или подъехать без использования чужого участка.

Поэтому при подготовке варианта раздела обычно анализируются дом и земельный участок в комплексе.

Что происходит с долевой собственностью после раздела

Если раздел зарегистрирован, право общей долевой собственности на исходные объекты прекращается.

Вместо условной доли, например 1/2 дома и 1/2 земельного участка, собственник получает самостоятельное право на конкретно определенный объект.

Это одно из основных практических отличий раздела в натуре от обычного определения порядка пользования.

Раздел и порядок пользования — не одно и то же

Эти ситуации важно различать.

При определении порядка пользования:

• дом и участок продолжают находиться в общей долевой собственности;
• размер долей не меняется;
• собственники лишь договариваются или определяют через суд, кто какой частью фактически пользуется.

При разделе в натуре:

• прежние объекты преобразуются;
• общая долевая собственность прекращается;
• возникают самостоятельные объекты недвижимости;
• каждый собственник регистрирует индивидуальное право на свой объект.

Поэтому если задача состоит именно в том, чтобы юридически «разойтись» и перестать владеть домом и участком сообща, требуется именно раздел, а не только установление порядка пользования.

Когда раздел может оказаться невозможным

Раздел дома и земли возможен не всегда.

Проблемы могут возникнуть, например, если:

• площадь будущего участка окажется меньше минимально допустимой;
• невозможно обеспечить самостоятельный доступ к одному из участков;
• дом технически нельзя превратить в независимые жилые объекты;
• невозможно сделать отдельные входы;
• инженерные коммуникации нельзя разделить;
• после раздела один из объектов перестает соответствовать требованиям к жилому помещению.

В таких ситуациях необходимо рассматривать другие способы урегулирования отношений между сособственниками.

Что проверить перед началом раздела

До заключения соглашения или подачи иска полезно проверить:

1. Размер долей каждого собственника.
2. Кадастровые сведения о доме и участке.
3. Минимальный размер земельных участков, установленный для соответствующей территории.
4. Фактическую площадь дома и участка.
5. Возможность создания отдельных входов.
6. Возможность разделения коммуникаций.
7. Наличие доступа и подъезда к будущим участкам.
8. Необходимость реконструкции.
9. Возможность определить разумный вариант раздела пропорционально долям.

Во многих случаях имеет смысл еще до судебного спора обсудить предполагаемый вариант с кадастровым инженером и специалистом по строительству.

Главное

Дом и земельный участок в общей долевой собственности можно разделить по соглашению собственников либо через суд.

Если все собственники согласны, необходимо проверить техническую возможность раздела, провести кадастровые работы, подготовить соглашение и зарегистрировать вновь образованные объекты в ЕГРН.

Если договориться не получилось, заинтересованный собственник вправе обратиться в суд. В таком споре одним из ключевых вопросов будет техническая возможность реального раздела, поэтому суд может назначить строительно-техническую и землеустроительную экспертизу.

Главное отличие полноценного раздела заключается в его результате: вместо долей в одном общем доме и одном земельном участке собственники получают самостоятельные объекты недвижимости и отдельное право собственности на каждый из них.