Досрочное расторжение договора аренды квартиры: как съехать или выселить жильца

Договор сдачи квартиры можно прекратить раньше срока, но правила для жильца и для собственника разные. Жилец может уйти почти в любой момент, если заранее предупредит. Собственник выселить жильца без его согласия может только через суд и только по основаниям, которые назвал закон. Ниже — как расторгнуть договор по соглашению, в одностороннем порядке и через суд, и что делать с залогом и вещами.

Наём или аренда: какие правила применяются

Когда квартиру сдаёт гражданин гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения (ст. 671–688 ГК РФ), даже если в документе написано «аренда». Когда квартиру снимает организация для своих сотрудников, это договор аренды (гл. 34 ГК РФ), и правила расторжения у него другие.

Важен и срок. Договор найма на срок до одного года — краткосрочный (ст. 683 ГК РФ). Популярный договор на 11 месяцев — именно краткосрочный, и к нему часть правил о найме не применяется.

Способ 1. Расторжение по соглашению сторон

Самый простой путь: стороны договариваются и подписывают соглашение о расторжении (ст. 450 ГК РФ). В нём указывают:

• дату, с которой договор прекращается;
• до какого дня жилец освобождает квартиру;
• кто кому и сколько должен: долг по плате, коммунальные платежи, возврат залога;
• что квартира принимается по акту возврата.

Соглашение заключается в той же форме, что и договор, — письменно. Устная договорённость «съезжаю в конце месяца» потом плохо доказывается.

Способ 2. Жилец уходит по своему желанию

Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Причины объяснять не нужно. Если в квартире постоянно живут вместе с нанимателем другие люди, указанные в договоре, закон требует и их согласия.

Что это значит на практике:

• предупреждение направляется письменно — вручается под подпись или отправляется письмом с описью вложения;
• договор прекращается через три месяца после предупреждения, если стороны не договорились о более раннем сроке;
• плата начисляется до дня прекращения договора, даже если жилец съехал раньше.

На практике стороны часто договариваются о более коротком сроке предупреждения — например, один месяц. Такое условие стоит прямо записать в договор или в соглашение о расторжении.

Способ 3. Собственник хочет прекратить договор раньше срока

Без согласия жильца наймодатель может расторгнуть договор только через суд и только по основаниям из п. 2 ст. 687 ГК РФ:

• невнесение платы — за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча квартиры нанимателем или людьми, за которых он отвечает.

Кроме того, договор может быть расторгнут судом, если квартира перестаёт быть пригодной для проживания, а также если жилец или проживающие с ним систематически нарушают права и интересы соседей (п. 3 и 4 ст. 687 ГК РФ). По последнему основанию суд может сначала дать срок на устранение нарушений.

В договорах часто пишут, что собственник вправе расторгнуть договор «в любой момент, предупредив за месяц». Суды оценивают такие условия по-разному: перечень оснований в ст. 687 ГК РФ защищает нанимателя, и полагаться на подобный пункт рискованно. Если собственнику нужна свобода прекратить договор, надёжнее заключать договор на короткий срок и не продлевать его.

Если собственник меняет замки или выносит вещи

Самостоятельно выселить жильца — сменить замки, отключить свет, вынести вещи — собственник не вправе, пока договор действует. Такие действия нарушают право нанимателя на жильё, а самоуправство может повлечь административную ответственность (ст. 19.1 КоАП РФ). Правильный путь — соглашение или суд.

Что делать с залогом

Залог в договорах найма обычно оформляется как обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). При расторжении:

• из него можно удержать только то, что прямо предусмотрено договором: долг по плате, коммунальные платежи, стоимость ущерба;
• остаток возвращается жильцу;
• если договор называет сроки возврата — действуют они, если нет — платёж возвращается при прекращении договора.

Условие «залог не возвращается при досрочном съезде» встречается часто. Его оспаривают как попытку удержать деньги без предусмотренного законом основания, но исход зависит от формулировок договора. Поэтому лучше заранее договориться о размере удержания в соглашении о расторжении.

Как сдать квартиру при выезде

При выезде квартира возвращается по акту возврата. В нём отмечают:

• состояние комнат, мебели и техники;
• показания счётчиков;
• переданные ключи;
• выявленные повреждения и кто за них отвечает;
• расчёты по залогу.

Акт подписывают обе стороны. Если собственник отказывается подписывать, жилец составляет акт сам, фотографирует квартиру и показания счётчиков и направляет акт и уведомление о выезде письмом с описью вложения.

Преимущественное право на новый договор

По обычному договору найма (на срок больше года) наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ). По краткосрочному найму — например, на 11 месяцев — этого права нет (п. 2 ст. 683 ГК РФ): собственник вправе просто не продлевать договор.

Порядок действий для жильца

1. Проверить договор: срок, условие о предупреждении, порядок возврата залога.
2. Направить собственнику письменное уведомление о расторжении.
3. Предложить подписать соглашение о расторжении с датой выезда и расчётами.
4. В день выезда составить акт возврата с фотографиями и показаниями счётчиков.
5. Получить остаток залога и расписку о расчётах.

Порядок действий для собственника

1. Предложить жильцу расторгнуть договор по соглашению.
2. Если жилец нарушает договор, зафиксировать нарушения: просрочки платы, повреждения, жалобы соседей.
3. Направить письменное предупреждение.
4. Если нарушения продолжаются — обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении.

Частые ошибки

• Договор называется «аренда», но заключён между гражданами — применяются правила о найме.
• Съехать без письменного уведомления и перестать платить: плата будет начисляться ещё три месяца.
• Собственник меняет замки вместо суда.
• Выезд без акта возврата — потом невозможно доказать состояние квартиры.
• Удержание всего залога без указания в договоре, за что именно.

Коротко

Договор найма проще всего расторгнуть по соглашению сторон. Жилец может уйти и в одностороннем порядке, письменно предупредив за три месяца. Собственник без согласия жильца расторгает договор только через суд — за неуплату, порчу квартиры или систематическое нарушение прав соседей. При любом способе квартира возвращается по акту, а залог — за вычетом того, что прямо предусмотрено договором.