Правила пользования жилым помещением: что можно делать в квартире, а за что могут привлечь к ответственности

Жилое помещение предназначено прежде всего для проживания. При этом собственник, наниматель и члены их семей должны пользоваться квартирой, комнатой или домом так, чтобы не нарушать права соседей, требования безопасности и установленные законом правила.

Закон разрешает использовать жилье не только для проживания. В определенных случаях в квартире можно работать, вести профессиональную деятельность или заниматься индивидуальным предпринимательством. Но такое использование допустимо лишь до тех пор, пока оно не мешает другим жильцам и само помещение продолжает использоваться как жилое.

Разберем, что именно разрешено делать в жилом помещении, какие обязанности есть у собственников и нанимателей и к каким последствиям могут привести нарушения.

Для чего можно использовать жилое помещение

Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Однако человек, который законно проживает в квартире или доме, может использовать помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Например, закон прямо не запрещает работать из дома адвокату, ученому, дизайнеру, программисту или другому специалисту.

Такое использование допускается при соблюдении двух основных условий:

• не нарушаются права и законные интересы других граждан;
• сохраняются требования, предъявляемые к жилому помещению.

Эти правила предусмотрены также ст. 141.4, 287.4 и 288 ГК РФ и разъяснялись Верховным Судом РФ в п. 39 Постановления Пленума от 02.07.2009 № 14.

То есть сам по себе факт работы из квартиры не является нарушением. Проблемы могут возникнуть, если деятельность фактически превращает жилье в производственное, торговое или иное помещение и создает неудобства для соседей.

Что нельзя размещать в квартире

Закон прямо запрещает использовать жилые помещения для размещения промышленных производств.

Также в квартире нельзя осуществлять миссионерскую деятельность, за исключением богослужений и иных религиозных обрядов и церемоний в случаях, предусмотренных законом.

Отдельные ограничения установлены для гостиничных услуг в многоквартирных домах. Ч. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг.

При этом Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.03.2023 № 9-П указал, что само по себе краткосрочное предоставление квартиры за плату еще не всегда означает оказание гостиничных услуг. Оцениваются конкретные обстоятельства: продолжительность проживания, систематичность, предпринимательский характер деятельности, нагрузка на места общего пользования и наличие существенных неудобств для других жильцов.

Поэтому краткосрочная сдача квартиры и организация полноценной гостиницы с постоянным потоком постояльцев — юридически не одно и то же.

Кто имеет право пользоваться квартирой

Право пользования жилым помещением имеют не только собственники.

В зависимости от ситуации квартирой могут законно пользоваться:

• собственник;
• наниматель по договору социального найма;
• наниматель специализированного жилого помещения;
• члены семьи собственника;
• члены семьи нанимателя.

Общие правила пользования жилыми помещениями установлены Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр.

Независимо от основания проживания человек должен учитывать права других жильцов дома и соблюдать требования пожарной, санитарной, экологической и иной безопасности.

Какие обязанности есть у собственника квартиры

Собственник может распоряжаться квартирой достаточно свободно, но вместе с правом собственности у него возникает ряд обязанностей.

В соответствии со ст. 287.4 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ и правилами пользования жилыми помещениями собственник обязан использовать жилье по назначению и поддерживать его в надлежащем состоянии.

В частности, необходимо:

• обеспечивать сохранность квартиры;
• не допускать бесхозяйственного обращения с помещением;
• оплачивать содержание жилья;
• участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома;
• вносить плату за коммунальные услуги;
• платить взносы на капитальный ремонт;
• соблюдать права и законные интересы соседей.

При этом обязанность собственника распространяется не только на состояние самой квартиры. Нельзя, например, своими действиями повреждать общедомовое имущество или создавать условия, опасные для других жильцов.

Что обязаны соблюдать члены семьи собственника

Члены семьи собственника, которые проживают вместе с ним, по общему правилу имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, если между ними не установлено иное соглашением.

Это предусмотрено ст. 31 ЖК РФ.

Одновременно они обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Таким образом, право проживания в квартире не освобождает члена семьи собственника от обязанности соблюдать установленные правила пользования жильем.

Какие обязанности есть у нанимателя

Для граждан, проживающих в квартире по договору социального найма или в специализированном жилом помещении, перечень обязанностей более подробно закреплен в ст. 67 и 100 ЖК РФ.

Наниматель должен:

• использовать помещение по назначению;
• учитывать права соседей и других проживающих;
• сохранять квартиру и находящееся в ней оборудование;
• соблюдать чистоту и порядок;
• следить за состоянием сантехнического и другого оборудования;
• сообщать наймодателю об обнаруженных неисправностях;
• проводить текущий ремонт;
• своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги;
• не выполнять самовольную перепланировку или переустройство.

Кроме того, в заранее согласованное время наниматель обязан допускать представителей наймодателя и органов контроля для проверки технического и санитарного состояния помещения, а также проведения необходимых ремонтных работ.

После прекращения права пользования жильем наниматель должен вернуть помещение в исправном состоянии, передать его по акту, устранить последствия повреждений и погасить задолженность по коммунальным платежам.

Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют с ним равные права и обязанности в соответствии со ст. 69 ЖК РФ.

Можно ли делать перепланировку без согласования

Нет, если работы относятся к переустройству или перепланировке и законодательство требует их согласования.

Самовольная перепланировка может привести не только к штрафу, но и к обязанности вернуть помещение в прежнее состояние.

По ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ за самовольные переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме гражданину может быть назначен штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Если собственник не приведет помещение в прежнее состояние в установленный срок, последствия могут быть значительно серьезнее.

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, суд по требованию уполномоченного органа может принять решение о продаже помещения собственника с публичных торгов. Из вырученной суммы собственнику выплачиваются деньги за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанность восстановить помещение возлагается уже на нового собственника.

Если квартира предоставлена по социальному найму, договор с нанимателем в подобной ситуации может быть расторгнут.

Что будет за незаконную замену газового оборудования

Для газового оборудования предусмотрена отдельная ответственность.

Самостоятельно менять внутридомовое или внутриквартирное газовое оборудование без привлечения специализированной организации нельзя.

По ч. 4 ст. 9.23 КоАП РФ такое нарушение может повлечь штраф для гражданина в размере от 5 000 до 10 000 рублей.

Это связано прежде всего с повышенной опасностью газового оборудования и необходимостью соблюдения специальных требований безопасности.

Ответственность за использование жилья не по назначению

Порча жилого помещения, повреждение его оборудования или использование квартиры не по назначению может повлечь административную ответственность.

По ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ гражданину в таком случае может быть вынесено предупреждение или назначен штраф от 1 000 до 1 500 рублей.

Однако административный штраф — не самое серьезное последствие.

Если собственник систематически использует помещение не по назначению, нарушает права соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем и допускает его разрушение, государственный орган или орган местного самоуправления может сначала потребовать устранить нарушения.

Если собственник проигнорирует предупреждение, вопрос может дойти до суда.

В соответствии со ст. 287.7 ГК РФ суд вправе принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов. Собственнику выплачивается вырученная сумма за вычетом расходов, связанных с исполнением решения суда.

Что считается систематическим нарушением прав соседей

Речь идет не об одном случайном конфликте или единичном эпизоде.

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 систематическим нарушением названы неоднократные, постоянно повторяющиеся действия, которые нарушают права других жильцов или установленные правила проживания.

Например, к таким нарушениям могут относиться:

• регулярная громкая музыка ночью;
• использование телевизора или музыкальных инструментов с превышением допустимого уровня шума;
• ремонтные и строительные работы в запрещенное время;
• нарушение правил содержания домашних животных;
• хулиганские действия в отношении соседей;
• другие регулярно повторяющиеся нарушения тишины, санитарных или иных требований.

То есть ключевое значение имеет именно систематический характер поведения.

Что такое бесхозяйственное обращение с квартирой

Бесхозяйственное обращение с жильем — это не просто отсутствие ремонта или старая мебель.

Верховный Суд РФ относит к такому обращению целенаправленные и постоянные действия, которые приводят к повреждению или уничтожению элементов помещения.

Например, речь может идти о разрушении:

• окон;
• дверей;
• пола;
• стен;
• сантехнического оборудования;
• других конструктивных элементов квартиры.

Если такие действия создают угрозу сохранности помещения, собственнику сначала могут установить срок для устранения нарушений и ремонта. При дальнейшем бездействии возможен судебный спор о продаже квартиры с торгов.

Могут ли выселить нанимателя за нарушение правил

Да, в предусмотренных законом случаях.

Если гражданин живет по договору социального найма, наймодатель может потребовать расторгнуть договор через суд и выселить нанимателя.

Такие последствия возможны, в частности, если наниматель:

• более шести месяцев не оплачивает жилье или коммунальные услуги;
• разрушает или повреждает помещение;
• систематически нарушает права соседей настолько, что совместное проживание становится невозможным;
• использует помещение не по назначению.

Такие основания предусмотрены ст. 83, 90 и 91 ЖК РФ.

Для специализированного жилья действуют аналогичные правила с учетом особенностей соответствующего вида найма.

Для жилых помещений, предоставленных детям-сиротам и лицам из их числа, законодательство предусматривает специальные условия: вопрос о выселении из-за задолженности может возникать при неоплате более года при отсутствии соглашения о погашении долга.

Главное правило пользования квартирой

В большинстве бытовых ситуаций общий принцип достаточно простой: человек вправе пользоваться своим жильем достаточно свободно, пока его действия не меняют назначение помещения, не создают опасности и не нарушают права других граждан.

Можно работать из дома, принимать гостей, делать ремонт в разрешенном порядке и использовать квартиру для обычных бытовых нужд.

Но собственник или наниматель должен следить за состоянием помещения, оплачивать предусмотренные законом расходы, соблюдать требования безопасности и учитывать интересы соседей.

Единичное нарушение чаще всего приводит к предупреждению, штрафу или требованию устранить последствия. Однако систематические и грубые нарушения могут закончиться расторжением договора социального найма, выселением или, в исключительных случаях, даже продажей принадлежащей собственнику квартиры с публичных торгов.