Как признать помещение жилым и подтвердить его пригодность для проживания

Жилым считается изолированное помещение, которое относится к недвижимости и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение следует из п. 1 ст. 141.4 ГК РФ и ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

К жилым помещениям относятся, в частности, жилой дом, квартира и комната. Это прямо предусмотрено ст. 16 ЖК РФ.

На практике официальное признание помещения жилым или подтверждение его пригодности для проживания может понадобиться в разных ситуациях. Например, при разделе помещения между участниками долевой собственности, при переводе нежилого помещения в жилое, а также в некоторых случаях при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Такие вопросы связаны, в частности, со ст. 252 ГК РФ, Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 и региональными правилами.

Разберем, как проходит эта процедура.

Какие требования предъявляются к жилому помещению

Недостаточно просто использовать помещение как квартиру или фактически проживать в нем. Чтобы оно могло быть признано жилым, оно должно соответствовать установленным санитарным, техническим и другим обязательным требованиям.

Основные критерии закреплены в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В частности, учитывается следующее:

• помещение в общем случае должно находиться в доме, расположенном в жилой зоне либо на территории, где допускается ведение гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
• помещение должно быть обеспечено необходимыми инженерными системами — электричеством, водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в соответствующих случаях также горячим водоснабжением и газом;
• комнаты и кухня должны иметь естественное освещение.

Это лишь основные критерии. Межведомственная комиссия оценивает помещение в целом и проверяет, соответствует ли оно требованиям, позволяющим использовать его для постоянного проживания.

Какие документы нужно подготовить

Для начала процедуры необходимо подать заявление и документы, предусмотренные п. п. 42 и 45 Положения № 47.

Как правило, понадобятся:

• заявление о признании помещения жилым или пригодным для проживания;
• копии правоустанавливающих документов, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
• проект реконструкции — если речь идет о нежилом помещении, которое планируется в дальнейшем признать жилым.

В зависимости от конкретной ситуации комиссия может запросить дополнительные документы или назначить обследование.

Куда обращаться

Оценкой помещения занимается межведомственная комиссия, которую создает орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Такой порядок предусмотрен п. п. 7, 7(1), 42 и 44 Положения № 47.

Например, в Москве вопросами признания жилых помещений пригодными для проживания занимаются окружные межведомственные комиссии, создаваемые префектурами административных округов. Это предусмотрено Постановлением Правительства Москвы от 21.12.2017 № 1072-ПП.

Подать заявление можно несколькими способами:

• лично;
• по почте с уведомлением о вручении;
• через портал Госуслуг;
• через региональный портал, если такая возможность предусмотрена;
• через МФЦ.

Если заявление подается в электронной форме, оно подписывается простой электронной подписью. Электронные документы, выданные государственными органами или организациями, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью соответствующих должностных лиц. Такой порядок закреплен в п. 45 Положения № 47.

Что происходит после подачи заявления

В общем случае межведомственная комиссия должна рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней со дня его регистрации.

Во время рассмотрения комиссия может:

• изучить представленные документы;
• проверить фактическое состояние помещения;
• определить, нужны ли дополнительные документы;
• привлечь экспертов;
• назначить дополнительные обследования или испытания.

Такие полномочия предусмотрены п. п. 43, 44 и 46 Положения № 47.

По итогам комиссия принимает решение о том, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригодно ли оно для проживания.

Результат оформляется заключением межведомственной комиссии.

Когда помещение официально признается жилым

Само заключение комиссии еще не является окончательным административным решением.

После подготовки заключение направляется в соответствующий федеральный орган, орган власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Это предусмотрено п. 47(1) Положения № 47.

После получения заключения уполномоченный орган в общем случае должен в течение 30 календарных дней принять решение о признании помещения жилым либо жилого помещения пригодным для проживания граждан.

Решение оформляется распоряжением, в котором также указывается дальнейшее использование помещения. Такой порядок установлен п. 49 Положения № 47.

В течение пяти дней после принятия решения заявителю должны направить:

• экземпляр распоряжения;
• заключение межведомственной комиссии.

Документы могут быть направлены как в бумажной, так и в электронной форме. Это следует из п. 51 Положения № 47.

Что делать, если помещение признали непригодным для проживания

Если комиссия пришла к выводу, что помещение не соответствует установленным требованиям, а уполномоченный орган отказался признавать его жилым или пригодным для проживания, такое решение не является окончательным.

Согласно п. 52 Положения № 47, решение уполномоченного органа и заключение межведомственной комиссии могут быть обжалованы в установленном законом порядке.

В такой ситуации важно изучить конкретные причины отказа. Например, проблема может быть связана с техническим состоянием помещения, отсутствием необходимых инженерных систем, естественного освещения либо несоответствием другим обязательным требованиям.

Сколько в целом занимает процедура

Если считать установленные законом сроки, процедура состоит как минимум из двух основных этапов.

Сначала межведомственная комиссия рассматривает заявление — обычно до 30 календарных дней.

Затем уполномоченный орган после получения заключения комиссии принимает окончательное решение — также, как правило, в течение 30 календарных дней.

После этого документы направляются заявителю в течение пяти дней.

Фактический срок может оказаться больше, если потребуются дополнительные обследования, испытания, экспертизы или документы.

Что важно проверить до подачи заявления

До обращения в межведомственную комиссию стоит оценить, действительно ли помещение может соответствовать требованиям к жилому.

Особое внимание обычно имеет смысл обратить на:

• назначение и расположение здания;
• состояние конструкций;
• наличие отопления;
• водоснабжение и канализацию;
• вентиляцию;
• электричество;
• естественное освещение комнат и кухни;
• необходимость реконструкции.

Если речь идет о нежилом помещении, которое планируется сделать жилым, заранее может понадобиться проект реконструкции.

Чем лучше подготовлены документы и чем очевиднее соответствие помещения установленным требованиям, тем меньше риск того, что комиссия запросит дополнительные материалы или потребуется повторное обследование.

Итог

Чтобы признать помещение жилым или подтвердить его пригодность для проживания, недостаточно фактически использовать его как жилье.

Необходимо пройти официальную процедуру:

1. проверить соответствие помещения установленным требованиям;
2. подготовить заявление и необходимые документы;
3. обратиться в межведомственную комиссию;
4. дождаться обследования и заключения;
5. получить решение уполномоченного органа.

Основные правила этой процедуры установлены Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.