Как правильно оформить задаток при покупке земельного участка

Покупка земельного участка нередко начинается с передачи продавцу определённой суммы денег. Так покупатель подтверждает серьёзность своих намерений, а продавец получает дополнительные гарантии того, что сделка состоится. Однако важно правильно оформить передачу денег: от условий соглашения зависит, сможет ли покупатель вернуть задаток и какую ответственность понесёт сторона, по вине которой договор не будет исполнен.

Соглашение о задатке при покупке земельного участка необходимо составить в письменной форме, указав сумму платежа, его назначение и обязательства сторон. Если документы оформлены неправильно, переданные деньги могут признать обычным авансом, к которому применяются другие правила возврата.

Чем задаток отличается от аванса при покупке земельного участка

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт оплаты земельного участка. Одновременно она подтверждает заключение договора и обеспечивает исполнение обязательств по нему.

Именно такое назначение задатка предусмотрено пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ.

Главное отличие задатка от аванса заключается в его обеспечительной функции. Задаток не просто засчитывается в стоимость участка, но и связан с имущественными последствиями нарушения договора.

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ:

• Если за неисполнение договора отвечает покупатель, переданный задаток остаётся у продавца.
• Если за неисполнение договора отвечает продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Например, если покупатель передал задаток в размере 200 000 рублей, а продавец по своей вине не исполнил договор, сумма к возврату составит 400 000 рублей.

При этом само название платежа ещё не гарантирует, что деньги будут признаны задатком. Если из документов невозможно однозначно установить его назначение, в силу пункта 3 статьи 380 ГК РФ уплаченная сумма считается авансом, если не доказано иное.

Поэтому формулировкам соглашения следует уделить особое внимание.

В какой форме заключается соглашение о задатке

Соглашение о задатке при купле-продаже земельного участка обязательно заключается в письменной форме. Такое требование установлено пунктом 2 статьи 380 ГК РФ.

Оформить договорённость можно двумя способами:

1. Составить отдельное соглашение о задатке, которое подписывают покупатель и продавец.
2. Включить условия о задатке непосредственно в договор купли-продажи земельного участка.

Закон не требует оформлять задаток исключительно отдельным документом. Это подтверждается, в частности, Определением Верховного Суда РФ от 10 апреля 2018 года № 81-КГ17-31.

Что будет, если покупатель не подписал соглашение

Подписи сторон имеют принципиальное значение.

Предположим, продавец подготовил договор купли-продажи, включил в него условие о задатке и подписал документ. Покупатель перечислил указанную сумму, но сам договор не подписал.

В такой ситуации продавец не может автоматически удержать деньги как задаток, даже если покупатель впоследствии отказался от сделки.

В судебной практике встречается позиция, согласно которой письменное соглашение о задатке не считается заключённым, если соответствующий договор подписан только продавцом. Переданные средства при таких обстоятельствах могут быть признаны авансом.

Поэтому перед передачей денег необходимо убедиться, что условия о задатке надлежащим образом согласованы обеими сторонами.

Может ли соглашение о задатке заменить предварительный договор купли-продажи

Иногда продавец и покупатель ещё не готовы заключить основной договор купли-продажи земельного участка, но хотят закрепить намерение совершить сделку в будущем.

Возникает вопрос: достаточно ли для этого подписать соглашение о задатке?

В определённых обстоятельствах такое соглашение может выполнять функции предварительного договора.

Для этого документ должен соответствовать требованиям статьи 429 ГК РФ, в том числе содержать условия, позволяющие установить предмет будущего договора, и другие необходимые условия.

Название документа само по себе не определяет его юридическую природу.

В пункте 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 разъясняется, что при определении вида договора необходимо учитывать прежде всего содержание обязательств и признаки соответствующего договора, а не только его название.

Следовательно, соглашение о задатке может быть признано предварительным договором купли-продажи земельного участка, если фактически отвечает предъявляемым к нему требованиям.

Однако рассчитывать на это только из-за наличия в документе слова «задаток» не следует. Существенное значение имеют согласованные сторонами условия.

Какие условия обязательно указать в соглашении о задатке

Чтобы соглашение имело необходимую юридическую определённость, важно согласовать его существенные условия.

Исходя из пункта 1 статьи 380 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ, необходимо определить назначение платежа и его размер, а также согласовать условия, относительно которых одна из сторон требует достижения соглашения.

Назначение передаваемой суммы

В документе следует прямо указать, что покупатель передаёт продавцу именно задаток в счёт оплаты земельного участка.

Необходимо зафиксировать, что денежная сумма одновременно:

• засчитывается в платежи по договору купли-продажи;
• подтверждает заключение договора;
• обеспечивает исполнение предусмотренных договором обязательств.

Такая формулировка помогает отличить задаток от обычного авансового платежа.

Размер задатка

Сумму задатка необходимо указать непосредственно в соглашении.

Например, стороны могут предусмотреть передачу 300 000 рублей в качестве задатка в счёт стоимости приобретаемого земельного участка.

Размер платежа определяется договорённостью покупателя и продавца.

Дополнительные условия

Помимо обязательных положений стороны вправе согласовать и другие вопросы, имеющие значение для сделки.

В частности, можно определить:

• срок внесения задатка;
• возможность перечисления денег несколькими платежами;
• порядок возврата задатка;
• срок выплаты двойного задатка при нарушении договора продавцом;
• особенности возмещения убытков.

Если одна из сторон заявляет о необходимости согласовать определённое условие, оно приобретает значение существенного для заключения соглашения в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ.

Как прописать передачу задатка за земельный участок

Условие о передаче денег должно ясно определять сумму, назначение платежа и срок его внесения.

Например, в соглашении можно использовать следующую формулировку:

Покупатель обязуется передать продавцу задаток в размере 300 000 (трёхсот тысяч) рублей в счёт платежей по договору купли-продажи земельного участка и в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору. Задаток подтверждает заключение договора купли-продажи земельного участка и засчитывается в стоимость приобретаемого имущества. Покупатель передаёт задаток продавцу не позднее пяти календарных дней с даты подписания настоящего соглашения.

Конкретное содержание условия зависит от того, заключён ли основной договор купли-продажи и какие обязательства стороны намерены обеспечить задатком.

Можно ли внести задаток за земельный участок частями

Да, стороны вправе договориться о поэтапной передаче задатка.

Гражданское законодательство не запрещает предусматривать внесение задатка несколькими платежами. Такая возможность также следует из правовой позиции, отражённой в Определении Верховного Суда РФ от 10 апреля 2018 года № 81-КГ17-31.

Если покупатель и продавец выбрали такой порядок расчётов, в соглашении необходимо определить размер каждой части и срок её внесения.

Например, задаток в размере 500 000 рублей может перечисляться следующим образом:

• 250 000 рублей — первый платёж;
• 150 000 рублей — второй платёж;
• 100 000 рублей — заключительный платёж.

Допустимо предусмотреть и равные ежемесячные платежи.

Главное — прямо закрепить согласованный порядок в документе, чтобы у сторон не возникало разногласий относительно размера и сроков исполнения обязательств.

Как оформить задаток, если земельный участок покупают несколько человек

Если земельный участок приобретают два или более покупателя, соглашение о задатке желательно дополнить условиями о распределении обязанностей между ними.

Например, при покупке участка двумя лицами можно предусмотреть, что каждый покупатель вносит половину общей суммы задатка.

Возможны и другие варианты: один покупатель перечисляет всю сумму или каждый участник оплачивает свою часть в отдельный срок.

Не менее важно определить порядок возврата денег.

Стороны могут согласовать, что продавец:

• возвращает каждому покупателю фактически внесённую им сумму;
• перечисляет задаток одному из покупателей, который затем производит расчёты с остальными.

Аналогичный порядок можно определить для случаев, когда продавец обязан выплатить задаток в двойном размере согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ.

Возможность согласования таких условий вытекает из принципа свободы договора, закреплённого в пункте 4 статьи 421 ГК РФ.

Когда продавец обязан вернуть задаток

Порядок возврата задатка зависит от обстоятельств прекращения или неисполнения обязательств.

Если за неисполнение договора отвечает продавец, применяется правило о возврате задатка в двойном размере, предусмотренное пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Если договор прекращается по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, за которую ни одна сторона не отвечает, задаток подлежит возврату в соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ.

При этом желательно заранее предусмотреть конкретный срок возврата денег.

Например, стороны вправе установить, что продавец возвращает задаток в течение десяти дней после подписания соглашения о прекращении договора.

Если основанием для выплаты является нарушение договора продавцом, можно закрепить обязанность перечислить двойную сумму задатка в течение десяти дней с момента получения письменного требования покупателя.

Сроки допускается определять по правилам статьи 190 ГК РФ, в том числе через период времени после наступления согласованного события или оформления соответствующего документа.

Сколько действует соглашение о задатке

По общему правилу соглашение о задатке вступает в силу с момента заключения, обычно с даты подписания сторонами. Это следует из пункта 1 статьи 425 ГК РФ.

При этом срок действия соглашения и срок исполнения обеспечиваемых им обязательств — не одно и то же.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ договор может действовать до момента окончания исполнения обязательств, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

Кроме того, пункт 4 статьи 329 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому прекращение основного обязательства влечёт прекращение обеспечивающего его обязательства, если законом или договором не предусмотрено иное.

Применительно к задатку это означает, что соглашение, как правило, сохраняет значение до исполнения соответствующих обязательств, включая возможный возврат задатка или выплату его двойной суммы.

Поэтому обычно нет необходимости включать условие об автоматическом прекращении всех обязательств по соглашению исключительно из-за истечения определённой даты.

Нужна ли расписка при передаче задатка за земельный участок

Если покупатель передаёт продавцу деньги, желательно получить документальное подтверждение их получения.

Согласно пункту 2 статьи 408 ГК РФ, продавец, принимающий исполнение обязательства, обязан по требованию покупателя выдать расписку о получении соответствующей суммы.

Закон не устанавливает специальной формы такой расписки, однако её содержание должно позволять определить, кто, кому, сколько денег и по какому основанию передал.

Что указать в расписке о получении задатка

Для подтверждения передачи задатка рекомендуется включить в расписку следующие сведения:

1. Фамилию, имя, отчество или наименование плательщика и получателя.
2. Сумму полученного задатка.
3. Дату получения денег.
4. Подтверждение того, что средства переданы именно в качестве задатка.
5. Реквизиты соглашения о задатке или договора купли-продажи.
6. Данные земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь.
7. Подпись лица, получившего деньги.

Если продавцом выступает организация, расписку может подписать её законный представитель.

Например, от имени ООО без доверенности действует единоличный исполнительный орган в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Полномочия такого представителя можно подтвердить сведениями ЕГРЮЛ с учётом подпункта «л» пункта 1 статьи 5 и пункта 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Если деньги получает другой представитель продавца, его полномочия должны подтверждаться доверенностью, оформленной в соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ.

На что обратить внимание перед передачей задатка

При покупке земельного участка задаток выполняет сразу две функции: входит в стоимость приобретаемой недвижимости и обеспечивает исполнение договорных обязательств.

Поэтому перед передачей денег покупателю важно убедиться, что:

• соглашение о задатке составлено письменно и подписано сторонами;
• в документе прямо указано, что передаваемая сумма является задатком;
• определены размер платежа и обеспечиваемые обязательства;
• согласованы сроки внесения денег и порядок их возврата;
• при необходимости предусмотрена выплата задатка в двойном размере;
• факт передачи денег подтверждён распиской или другим документом.

Главное правило — не ограничиваться устной договорённостью и простой передачей денег продавцу. Правильно составленное соглашение о задатке при покупке земельного участка позволяет заранее определить обязательства сторон и уменьшить риск споров, если сделка по каким-либо причинам не состоится.