Обездвиженная закладная по ипотеке: что это значит для должника и залогодателя

Если кредитор сообщил, что документарная закладная по ипотеке обездвижена, это означает, что её передали на хранение и учёт в депозитарий. При этом сама закладная продолжает существовать как документ, но права на неё учитываются в электронной системе.

Для должника и залогодателя главное изменение заключается в порядке подтверждения прав кредитора. Теперь законный владелец закладной подтверждает свои полномочия выпиской по счёту депо, а не предъявлением оригинала бумажной закладной.

Разберём, что такое обездвиженная закладная, как происходит её передача в депозитарий, кто уведомляет должника и как правильно исполнять обязательства, если владелец закладной изменился.

Что такое обездвиженная документарная закладная

Документарная закладная — это ценная бумага, удостоверяющая определённые права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В обычной ситуации такая закладная существует в бумажной форме. Однако закон позволяет её законному владельцу передать документ в депозитарий для хранения и учёта.

После такой передачи закладная считается обездвиженной.

Эта возможность предусмотрена пунктом 2 статьи 13 и пунктом 2 статьи 13.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обездвиживание закладной не означает её аннулирования или прекращения ипотеки. Меняется способ хранения документа и учёта прав на него.

Все последующие операции с такой закладной отражаются депозитарием посредством записей по специальному счёту депо.

Фактически учёт прав осуществляется по принципу, аналогичному учёту бездокументарных ценных бумаг.

Такой порядок следует из статьи 148.1 ГК РФ, пункта 3 статьи 13.1 Закона об ипотеке и разъяснений, содержащихся в Письме Росреестра от 28 декабря 2022 года № 14-11545-ТГ/22.

Чем обездвиженная закладная отличается от обычной

Основное различие заключается в порядке передачи и подтверждения прав на закладную.

Когда документарная закладная не обездвижена, для передачи прав по ней используются предусмотренные законом действия с самой ценной бумагой, включая её передачу и совершение соответствующей передаточной надписи.

После обездвиживания передавать бумажный документ каждому новому владельцу больше не требуется.

Переход прав фиксируется записью по счёту депо приобретателя.

Кроме того, новый владелец обездвиженной закладной не регистрируется в ЕГРН как залогодержатель при каждой последующей передаче прав. Для учёта перехода используется депозитарная запись.

Такой порядок предусмотрен пунктом 4 статьи 146 ГК РФ, пунктом 1 статьи 16 и пунктом 1 статьи 48 Закона об ипотеке.

Таким образом, бумажная закладная продолжает храниться в депозитарии, а сведения о её владельцах и переходе прав учитываются в электронной системе.

Как происходит обездвиживание закладной

Решение об обездвиживании документарной закладной принимает её законный владелец — кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству.

Процедура включает несколько последовательных действий.

Передача закладной в депозитарий

Кредитор передаёт оригинал документарной закладной в выбранный депозитарий.

Перед передачей на закладной должна быть сделана отметка, содержащая наименование депозитария и место его нахождения.

Это требование установлено пунктом 2 статьи 13.1 Закона об ипотеке.

Зачисление закладной на счёт депо

После получения документа депозитарий обязан принять его на учёт.

Не позднее следующего рабочего дня после получения закладной депозитарий зачисляет её на счёт депо и уведомляет орган регистрации прав об обездвиживании.

Соответствующие правила установлены пунктом 2 статьи 13.1 Закона об ипотеке, пунктом 12 Порядка, утверждённого Приказом Росреестра от 28 октября 2021 года № П/0487, а также пунктами 6.8 и 6.12 Положения Банка России от 13 ноября 2015 года № 503-П.

С этого момента дальнейший учёт прав на закладную осуществляется через депозитарную систему.

Внесение сведений в ЕГРН

После получения уведомления регистрирующий орган дополняет регистрационную запись об ипотеке сведениями о депозитарии.

При этом информация включается в запись в части сведений о залогодержателе — законном владельце закладной.

Такой порядок предусмотрен пунктом 2.1 статьи 22 Закона об ипотеке и частью 6 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Следовательно, сведения о депозитарии, в котором хранится обездвиженная закладная, отражаются в ЕГРН.

Должны ли уведомить должника об обездвиживании закладной

Да. Закон предусматривает обязательное уведомление лиц, обязанных по закладной.

Депозитарий обязан сообщить должнику и залогодателю, что документарная закладная обездвижена, а также указать, где она хранится.

Соответствующая обязанность установлена пунктом 4 статьи 13 и пунктом 2 статьи 13.1 Закона об ипотеке.

Это имеет практическое значение, поскольку после обездвиживания меняется способ подтверждения прав лица, предъявляющего требования по закладной.

Если прежде кредитор мог подтверждать свои права предъявлением бумажной закладной, то теперь основным подтверждающим документом становится выписка по счёту депо.

Поэтому должнику и залогодателю важно сохранять уведомление депозитария и учитывать содержащиеся в нём сведения.

Может ли кредитор сменить депозитарий

Да, законный владелец обездвиженной документарной закладной вправе перевести её на хранение и учёт в другой депозитарий.

Такая возможность предусмотрена пунктами 5 и 6 статьи 13.1 Закона об ипотеке.

При каждой смене депозитария на бумажной закладной делается новая отметка с наименованием и местом нахождения организации, в которую документ передан.

Новый депозитарий принимает закладную на учёт и выполняет установленные законом обязанности по уведомлению.

Кто сообщает должнику о смене депозитария

Если обездвиженная закладная передана в другой депозитарий, новая организация обязана уведомить об этом должника, залогодателя и орган регистрации прав.

Порядок уведомления определяется пунктом 4 статьи 13, пунктом 5 статьи 13.1 Закона об ипотеке и пунктом 12 Порядка, утверждённого Приказом Росреестра № П/0487.

Сведения о новом депозитарии также отражаются в ЕГРН на основании пункта 2.1 статьи 22 Закона об ипотеке и части 6 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Таким образом, должник должен получать информацию не только о первоначальном обездвиживании закладной, но и о последующих изменениях депозитария.

Как узнать, в каком депозитарии находится закладная

Если у должника или залогодателя возникают сомнения относительно того, где хранится обездвиженная закладная, информацию можно запросить у ППК «Роскадастр».

Такая возможность предусмотрена частью 13.1 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Например, необходимость проверки может возникнуть, если требование об исполнении обязательства предъявляет лицо, предоставившее выписку из депозитария, о котором должник ранее не получал уведомлений.

В этой ситуации целесообразно проверить, действительно ли соответствующий депозитарий является организацией, осуществляющей хранение и учёт закладной.

Особенно важно проводить такую проверку, если одновременно изменились и депозитарий, и лицо, заявляющее права кредитора.

Кому платить по обездвиженной закладной

После обездвиживания закладной права её законного владельца подтверждаются записью по счёту депо.

Это означает, что лицо, предъявляющее требования по закладной, больше не обязано показывать должнику оригинал бумажного документа.

Такое правило следует из пункта 1 статьи 17, пункта 3 статьи 48 Закона об ипотеке и Письма Росреестра от 28 декабря 2022 года № 14-11545-ТГ/22.

Однако должник вправе рассчитывать на надлежащее подтверждение полномочий лица, которому необходимо исполнять обязательство.

Какие документы должен представить владелец закладной

В соответствии с пунктом 3 статьи 13.1, пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 17 Закона об ипотеке для подтверждения прав используются следующие документы:

1. Письменное уведомление о приобретении обездвиженной закладной, если права по ней были переданы новому владельцу.
2. Выписка по счёту депо, подтверждающая, что предъявившее требование лицо указано в системе депозитарного учёта как владелец закладной либо как другое лицо, осуществляющее права по ней.

Выписка должна быть надлежащим образом заверена.

В частности, закон предусматривает её заверение единоличным исполнительным органом депозитария или представителем, действующим по доверенности, а также печатью депозитария при её наличии.

Именно такая выписка подтверждает права на обездвиженную закладную.

Поэтому если требование об исполнении обязательства поступило от нового кредитора, должнику следует проверить документы, подтверждающие переход прав.

Нужно ли каждый раз требовать выписку по счёту депо

При исполнении обязательства по частям, например при внесении регулярных платежей, необходимости запрашивать новую выписку перед каждым платежом, как правило, нет.

Если должник уже получил надлежащее подтверждение прав кредитора и никаких уведомлений об изменении владельца закладной не поступало, повторное получение выписки при каждом очередном платеже представляется излишним.

Однако ситуация меняется, если должника уведомили о переходе прав по закладной другому лицу.

Что делать, если закладную передали новому кредитору

Если должник получил уведомление от прежнего или нового владельца закладной об уступке прав, необходимо убедиться, что новый кредитор действительно вправе требовать исполнения обязательства.

Пункт 2 статьи 16 Закона об ипотеке предусматривает уведомление должника о передаче прав по закладной.

При получении такого уведомления целесообразно приостановить перечисление платежей новому кредитору до представления выписки по счёту депо, подтверждающей его права.

Это позволяет уменьшить риск исполнения обязательства лицу, которое не обладает необходимыми полномочиями.

При этом следует учитывать, что само обездвиживание закладной не освобождает должника от исполнения обязательств. Поэтому возникающие вопросы о подтверждении прав кредитора необходимо разрешать своевременно.

Что делать, если документы нового владельца закладной вызывают сомнения

Если должнику предъявили требование об исполнении обязательства по обездвиженной закладной, но представленные документы вызывают сомнения, необходимо проверить основания такого требования.

Прежде всего следует установить, предоставлена ли выписка по счёту депо, подтверждающая права заявителя.

Если права передавались другому лицу, нужно также проверить наличие уведомления о приобретении закладной.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда выписка оформлена депозитарием, о котором должник ранее не получал информации.

В таком случае можно обратиться в ППК «Роскадастр» за сведениями об актуальном депозитарии на основании части 13.1 статьи 62 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Это позволит проверить, соответствует ли информация о месте хранения закладной сведениям, имеющимся у уполномоченной организации.

Что меняется для залогодателя и должника после обездвиживания закладной

Обездвиживание документарной закладной прежде всего изменяет порядок её хранения, передачи и учёта.

Для должника и залогодателя важно учитывать несколько последствий:

• Бумажная закладная передаётся на хранение депозитарию, а права на неё учитываются по счёту депо.
• Депозитарий обязан уведомить должника и залогодателя об обездвиживании закладной и месте её хранения.
• При смене депозитария соответствующая информация также должна доводиться до обязанных лиц.
• Новый владелец закладной подтверждает свои права выпиской по счёту депо.
• Если права по закладной переданы другому лицу, должник должен получить соответствующее уведомление.
• При сомнениях в полномочиях депозитария информацию о нём можно запросить у ППК «Роскадастр».

Главное — не путать обездвиживание закладной с прекращением ипотечного обязательства или сменой кредитора. Само по себе помещение документа на депозитарное хранение не означает, что долг прекращён или его необходимо выплачивать другому лицу.

Если же права по закладной действительно перешли новому владельцу, должнику следует получить подтверждающие документы и убедиться, что исполнение обязательства производится надлежащему кредитору.