Как объединить две квартиры в одну и правильно оформить перепланировку

Если у собственника есть две смежные квартиры в одном многоквартирном доме, их можно объединить в одну. Однако такое объединение обычно считается перепланировкой и требует предварительного согласования, выполнения работ по утвержденному проекту и последующего внесения изменений в ЕГРН.

Право на объединение смежных квартир следует из п. п. 3 и 5 ст. 141.4 ГК РФ и ч. 1 ст. 40 ЖК РФ. Само объединение, как правило, относится к перепланировке в смысле ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.

При этом важно отличать перепланировку от реконструкции. Если в результате работ меняются такие параметры многоквартирного дома, как его высота, количество этажей, площадь или объем, либо затрагиваются ограждающие несущие конструкции, например при устройстве отдельного входа, речь уже может идти о реконструкции. В такой ситуации потребуется разрешение на строительство. Такой подход отражен, в частности, в п. 5 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023.

Когда две квартиры можно объединить

Главное условие — обе квартиры должны принадлежать собственнику на одном и том же праве.

Например, нельзя объединить квартиру, которая находится в собственности, с квартирой, предоставленной по договору социального найма. На это прямо указывал Верховный Суд РФ в Определении от 19.12.2017 № 18-КГ17-233.

Также нельзя просто объединить жилое помещение с нежилым. Сначала необходимо изменить назначение одного из помещений в установленном порядке. Такой вывод следует из Определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12.01.2017 № 56-КГ16-40.

Кроме того, сама перепланировка должна быть допустимой. Если проект предусматривает работы, которые запрещены жилищным законодательством или региональными правилами, согласовать объединение не получится.

Нужно ли делать проект

Да. Для объединения двух квартир потребуется проект перепланировки.

Подготовить его должна организация или индивидуальный предприниматель, которые состоят в соответствующей саморегулируемой организации. Это предусмотрено ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ и ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 01.12.2007 № 315-ФЗ.

Содержание проекта зависит от региона и характера работ.

Например, в Москве проект может включать:

• планировочные решения;
• архитектурные решения;
• конструктивные расчеты;
• решения по инженерным системам;
• заключение о работе внутренних инженерных сетей;
• мероприятия по противопожарной безопасности;
• решения по звукоизоляции;
• порядок производства работ.

Такие требования установлены Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Куда обращаться за согласованием

Перепланировка должна быть согласована с уполномоченным органом местного самоуправления. Такое правило установлено ч. 1 ст. 26 ЖК РФ.

В Москве этим занимается Мосжилинспекция.

Собственник либо его представитель обращается в уполномоченный орган по месту нахождения квартир. В зависимости от региона документы могут подаваться напрямую либо через МФЦ.

В Москве услуга по согласованию перепланировки предоставляется в электронной форме через городской портал госуслуг.

Важно: начинать строительные работы до получения согласования не следует. Именно решение уполномоченного органа является законным основанием для перепланировки.

Когда можно начинать работы

После того как собственник получил решение о согласовании перепланировки, можно переходить к объединению квартир.

Согласно ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, такое решение является основанием для выполнения работ.

Работы должны проводиться в соответствии с согласованным проектом.

Если они относятся к видам работ, для которых требуется членство в СРО, их выполняет соответствующая организация. Если затрагивается газовое оборудование, работы должна выполнять специализированная организация, имеющая право заниматься техническим обслуживанием и ремонтом внутридомового или внутриквартирного газового оборудования.

После завершения перепланировки необходимо подготовить технический план уже объединенной квартиры.

Что делать после завершения ремонта

После того как фактические работы завершены, собственник должен уведомить об этом орган, который согласовал перепланировку.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 и ч. 1 ст. 28 ЖК РФ в уполномоченный орган направляется уведомление о завершении работ.

К нему прикладывается технический план перепланированной квартиры.

В уведомлении также указываются сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на вновь образованную квартиру и за ее государственный кадастровый учет.

В зависимости от региона могут потребоваться дополнительные документы.

Например, в Москве при определенных работах Мосжилинспекция может потребовать:

• журнал производства работ;
• акты освидетельствования скрытых работ;
• документы проектной организации.

Особенно это касается случаев, когда были затронуты несущие конструкции дома.

Как принимается выполненная перепланировка

После уведомления о завершении работ квартиру должна принять приемочная комиссия.

Если работы соответствуют согласованному проекту и установленным требованиям, оформляется акт приемочной комиссии.

Согласно ч. 2 ст. 28 ЖК РФ, такой акт должен быть утвержден в срок, не превышающий 30 дней со дня получения уполномоченным органом уведомления о завершении работ.

На этом этапе проверяется, действительно ли две квартиры объединены так, как было предусмотрено проектом.

Кто подает документы в Росреестр

После утверждения акта собственнику обычно не требуется самостоятельно формировать новый пакет документов для Росреестра.

Орган, который согласовывал перепланировку, обязан не позднее пяти рабочих дней направить в орган регистрации прав в электронной форме:

• заявление о государственном кадастровом учете;
• заявление о государственной регистрации права на объединенную квартиру;
• акт приемочной комиссии;
• технический план;
• документ о согласовании перепланировки.

Такой порядок установлен ст. 15 и 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Что происходит с двумя прежними квартирами

После завершения регистрации две исходные квартиры перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимости.

По правилам ст. 41 Закона № 218-ФЗ одновременно происходят:

• снятие исходных квартир с кадастрового учета;
• прекращение зарегистрированных прав на них;
• постановка новой квартиры на кадастровый учет;
• регистрация права собственности на объединенную квартиру.

В ЕГРН в результате должна остаться одна квартира как новый объект недвижимости.

Что делать, если квартиры принадлежат разным собственникам

Объединение возможно и в ситуации, когда две квартиры принадлежат разным лицам.

Но тогда понадобится соглашение об образовании общей собственности на новую квартиру.

Это может быть:

• общая долевая собственность;
• общая совместная собственность — если такой режим допускается законом для соответствующих собственников.

Такое требование предусмотрено п. 1 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ.

При долевой собственности необходимо учитывать еще одно ограничение.

Согласно ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого собственника пропорционально размеру его доли, не должна составлять менее 6 кв. м общей площади на каждого сособственника.

Сделка, нарушающая это требование, является ничтожной.

Что будет, если для регистрации не хватает документов

Если Росреестр приостановит кадастровый учет или регистрацию из-за отсутствия необходимых документов, например соглашения между собственниками, уполномоченный орган должен запросить их у собственника.

Основания для приостановления и порядок взаимодействия предусмотрены ст. 19 и 26 Закона № 218-ФЗ.

Поэтому важно заранее проверить, все ли документы готовы, особенно если квартиры принадлежат разным лицам.

Когда перепланировка считается полностью завершенной

С точки зрения закона строительные работы сами по себе еще не означают, что объединение двух квартир завершено.

Согласно ч. 3 ст. 28 ЖК РФ, перепланировка считается завершенной только после того, как:

1. новая квартира поставлена на государственный кадастровый учет;
2. право собственности на нее зарегистрировано.

После этого собственнику направляется выписка из ЕГРН.

Она подтверждает, что вместо двух прежних квартир официально образован один объект недвижимости.

Важное ограничение для отдельных собственников

Если сведения о физическом лице внесены в список лиц, в отношении которых применяются временные ограничительные меры, заявление о кадастровом учете и регистрации недвижимости может быть возвращено без рассмотрения.

Такое правило предусмотрено Законом от 04.08.2026 № 284-ФЗ и ст. 25 Закона № 218-ФЗ.

До снятия соответствующего ограничения зарегистрировать право на образованную квартиру по заявлению такого лица не получится.

Порядок действий

На практике объединение двух квартир обычно выглядит так:

1. убедиться, что обе квартиры принадлежат на совместимом праве;
2. проверить, не относится ли планируемая работа к реконструкции;
3. заказать проект перепланировки;
4. согласовать проект с уполномоченным органом;
5. выполнить работы по согласованному проекту;
6. подготовить технический план;
7. уведомить уполномоченный орган о завершении работ;
8. получить акт приемочной комиссии;
9. дождаться кадастрового учета и регистрации права на новую квартиру;
10. получить выписку из ЕГРН.

Главное — не ограничиваться фактическим объединением помещений. Пока изменения не прошли согласование, приемку и регистрацию в ЕГРН, юридически две квартиры продолжают существовать как отдельные объекты недвижимости.