Права и обязанности собственника недвижимости: что можно делать с объектом и за что отвечает владелец

Собственник недвижимости вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. При этом право собственности не означает, что с объектом можно делать абсолютно все: любые действия должны соответствовать закону и не нарушать права других лиц.

Одновременно собственник несет расходы и ответственность, связанные с содержанием имущества. Для недвижимости действуют и специальные требования — например, к эксплуатации зданий, реконструкции, сносу и содержанию общего имущества.

Что вправе делать собственник недвижимости

Общее содержание права собственности закреплено в ст. 209 ГК РФ.

Собственник может:

• владеть недвижимостью;
• пользоваться ею;
• распоряжаться ею;
• совершать с объектом иные действия, если они не запрещены законом и не нарушают права и законные интересы других лиц.

На практике это означает, что недвижимость можно, например, продать, подарить, передать в аренду, предоставить в залог или использовать самостоятельно в пределах установленного для объекта режима.

Но для отдельных действий с недвижимостью закон устанавливает дополнительные требования.

Можно ли реконструировать принадлежащее здание

Да, собственник объекта капитального строительства вправе провести его реконструкцию.

Однако такие работы должны соответствовать градостроительным и другим обязательным требованиям.

В частности, по ст. 52 ГрК РФ реконструкция проводится с соблюдением требований законодательства и, в предусмотренных случаях, в соответствии с проектной и рабочей документацией.

Кроме того, необходимо учитывать градостроительный регламент территории. Он может устанавливать, например, предельное количество этажей здания. Такие параметры предусмотрены ст. 38 ГрК РФ.

Поэтому наличие права собственности само по себе не позволяет увеличить здание, изменить его параметры или конструкцию без соблюдения установленной процедуры.

Может ли собственник снести свое здание

Да.

Владелец объекта капитального строительства вправе принять решение о его сносе, но и здесь действует специальный порядок.

По общему правилу до начала работ необходимо подготовить проект организации работ по сносу, а затем проводить работы в соответствии с ним.

Соответствующие требования предусмотрены ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ.

Таким образом, даже если объект полностью принадлежит одному собственнику, снести его просто по своему усмотрению без соблюдения обязательных строительных требований нельзя.

Можно ли передать недвижимость в ипотеку

Собственник вправе использовать принадлежащее ему недвижимое имущество в качестве предмета ипотеки, если это допускается законом.

При этом для некоторых объектов существуют специальные правила.

Например, ипотека может быть установлена в отношении морского судна. Такая возможность предусмотрена ст. 5 Федерального закона об ипотеке.

Если морское судно еще строится, по общему правилу ипотека распространяется также на предназначенные для его строительства материалы и оборудование, которые находятся на территории судостроительной организации и могут быть четко идентифицированы. Это предусмотрено ст. 375 Кодекса торгового мореплавания РФ.

Какие права есть на общее имущество

Собственник отдельного объекта недвижимости может одновременно иметь право пользоваться общим имуществом совместно с другими собственниками.

Порядок пользования таким имуществом может определяться законом, Гражданским кодексом РФ или решением собственников.

При этом доля в общем имуществе тесно связана с основным объектом.

По ст. 259.2 и 259.3 ГК РФ собственник не вправе отдельно распорядиться своей долей в праве на общее имущество в отрыве от принадлежащей ему недвижимости.

Иными словами, нельзя отдельно продать долю в общем имуществе, сохранив за собой основной объект, если закон связывает эти права между собой.

Какие обязанности возникают у собственника

Основное правило установлено ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если законом или договором не предусмотрено иное.

Это означает, что владелец не только получает преимущества от собственности, но и должен нести расходы, связанные с ее сохранением и эксплуатацией.

Для недвижимости эта обязанность конкретизируется специальными нормами.

Кто оплачивает содержание общего имущества

Если собственнику принадлежит недвижимость, связанная с общим имуществом, он должен участвовать в расходах на его содержание и сохранение.

По ст. 259.4 ГК РФ расходы по общему правилу распределяются между собственниками соразмерно их долям в праве общей собственности, если сами собственники единогласно не установили иной порядок.

При этом действует дополнительное правило.

Если из-за действий или бездействия конкретного собственника возникли дополнительные расходы на содержание или восстановление общего имущества, именно этот собственник должен их компенсировать.

Например, если повреждение общего имущества вызвано действиями одного владельца, соответствующие дополнительные расходы не обязательно должны распределяться между всеми.

Обязан ли собственник следить за техническим состоянием здания

Да.

Собственники зданий и сооружений обязаны поддерживать их в надлежащем состоянии.

По ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ для обеспечения безопасности при эксплуатации необходимо проводить:

• техническое обслуживание;
• эксплуатационный контроль;
• текущий ремонт.

То есть владелец не вправе просто оставлять принадлежащее ему здание без обслуживания, если его состояние может представлять опасность.

Обязанность содержать недвижимость существует независимо от того, используется объект самим собственником или передан другому лицу.

Нужно ли соблюдать правила благоустройства

Да.

При использовании зданий, строений и сооружений необходимо учитывать муниципальные правила благоустройства.

В зависимости от конкретного объекта и территории они могут предусматривать требования:

• к содержанию прилегающей территории;
• к внешнему виду фасада;
• к ограждающим конструкциям;
• к другим элементам недвижимости.

По ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ собственник в предусмотренных случаях может участвовать, в том числе финансово, в содержании прилегающей территории.

Требования к внешнему виду фасадов и ограждающих конструкций также могут закрепляться в правилах благоустройства в соответствии с законодательством о местном самоуправлении.

Поэтому состояние внешней части здания не всегда является исключительно личным вопросом его владельца.

Может ли собственник использовать недвижимость как угодно

Нет.

Хотя ст. 209 ГК РФ дает собственнику широкие полномочия, они ограничиваются требованиями закона и правами других лиц.

Например, при использовании недвижимости нужно учитывать:

• ее назначение;
• градостроительные ограничения;
• требования пожарной безопасности;
• санитарные требования;
• права соседей;
• права других собственников;
• правила эксплуатации зданий;
• ограничения и обременения объекта.

Поэтому право собственности дает возможность самостоятельно решать судьбу имущества, но не освобождает от соблюдения установленных правил.

Какие последствия могут быть при ненадлежащем содержании недвижимости

Конкретные последствия зависят от характера нарушения.

Если собственник не выполняет обязанности по содержанию объекта, возможны требования:

• устранить нарушение;
• провести необходимые работы;
• возместить причиненные другим лицам убытки;
• компенсировать дополнительные расходы на общее имущество.

В отдельных ситуациях законодательство может предусматривать административную или иную ответственность.

Поэтому техническое состояние недвижимости и соблюдение требований к ее эксплуатации имеют значение не только для сохранности самого объекта.

Что важно учитывать перед реконструкцией или сносом

Перед серьезным изменением объекта недвижимости собственнику стоит сначала определить, какие требования закона применяются к конкретным работам.

В частности, необходимо проверить:

• относится ли предполагаемое действие к реконструкции;
• требуется ли проектная документация;
• какие градостроительные ограничения действуют на участке;
• затрагиваются ли права других собственников;
• нужны ли согласования или разрешения;
• какие документы потребуются при сносе.

Ошибочно исходить из принципа «это моя недвижимость, поэтому разрешение никого не требуется». Для объектов капитального строительства многие действия подробно регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Главное

Собственник недвижимости имеет три базовых правомочия: владение, пользование и распоряжение.

Он вправе продавать имущество, передавать его другим лицам, реконструировать или сносить принадлежащие ему объекты и совершать другие действия, если они соответствуют закону.

Одновременно собственник несет бремя содержания имущества.

Это означает обязанность поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии, участвовать в содержании общего имущества, соблюдать требования безопасности, градостроительные нормы и правила благоустройства.

Поэтому право собственности на недвижимость — это не только возможность распоряжаться объектом, но и постоянная обязанность обеспечивать его надлежащее состояние и соблюдать интересы других лиц.